Pequenos investidores: É melhor investir em nome pessoal ou através de sociedades?

Com a baixa rentabilidade de outros tipos de investimento e aforro, é inegável que o investimento no mercado imobiliário em Portugal continua a ser uma solução racional, seja aquele realizado com recurso a financiamento bancário seja através da utilização de poupanças.

Contudo, para o pequeno investidor sem grande experiência, há uma dúvida que surge frequentemente: “Será mais vantajoso investir em nome pessoal ou recorrer a uma sociedade como veículo de aquisição?”

Ora, apesar de ser uma dúvida frequente e ambas as opções apresentarem vantagens e desvantagens, a verdade é que não há uma resposta única que se aplique a todas as circunstâncias. A resposta a esta pergunta vai depender muito de uma série de fatores que terão de ser analisados tendo em conta a situação concreta de cada investidor, como o seu perfil, os seus objetivos, a sua capacidade financeira, a sua tolerância ao risco e a expectativa de retorno pretendido, a duração do investimento, o valor do investimento, a natureza dos fundos com que o investimento será feito, a finalidade do investimento, isto é, se é para revenda ou para destinar o imóvel ao mercado de arrendamento e, neste caso, revela especial atenção saber qual o tipo de arrendamento que se pretende.

Para além disto, é importante ainda ter em consideração se se perspetiva ou não abrir o investimento a terceiros, se há intenção de vir a adquirir outros imóveis ou não, entre outras circunstâncias que podem fazer pender a escolha para uma ou outra opção. Cada cenário é único, e todos estes elementos devem ser considerados na tomada de decisão entre investir em nome pessoal ou através de uma sociedade.

Optar por investir em nome pessoal é uma prática associada e comum entre os pequenos investidores, nomeadamente por ser a opção que acarreta uma maior simplicidade administrativa e burocrática.

Investimento em nome pessoal: Vantagens e desvantagens

No investimento realizado através da compra do imóvel em nome pessoal encontramos algumas vantagens claras como seja a simplicidade do processo, a maior agilidade na gestão do investimento e do ativo adquirido, assim como uma poupança nos custos da operação, dado que o investidor não tem a necessidade de constituir e manter uma sociedade para adquirir o imóvel com todos os custos de manutenção associados.

Acrescenta-se ainda que, ao deter o imóvel em nome pessoal, as decisões de gestão do imóvel são, regra geral, mais simples e diretas não requerendo nenhum tipo de deliberação: o investidor decide e implementa de acordo com a sua vontade sem estar dependente de votações colegiais ou de cumprimento de requisitos societários que possam ser aplicáveis.  

Contudo, esta opção de investimento em nome individual também acarreta algumas desvantagens. Entre elas destaca-se uma maior exposição ao risco decorrente da responsabilidade pessoal sobre o investimento, uma tributação normalmente mais pesada do retorno obtido e uma dificuldade acrescida para, querendo, captar sócios interessados em entrar no investimento.

Um dos maiores riscos de investir em nome pessoal é a exposição direta do património pessoal do investidor aos riscos associados à atividade imobiliária. Estando o imóvel registado em nome próprio, o mesmo integra o património do seu proprietário e, como tal, pode responder por qualquer responsabilidade do seu dono, seja tal responsabilidade conexa ou não com a aquisição, detenção e gestão do imóvel em causa. Verificando-se a existência de problemas financeiros ou jurídicos, sendo o investidor pessoalmente responsável, o imóvel adquirido pode vir a servir de garantia face à responsabilidade do seu dono ainda que a mesma nada tenha a ver com o processo de investimento imobiliário que ditou a sua aquisição.

Para além disso, o regime fiscal aplicável pode não ser o mais vantajoso, com a tributação sobre os rendimentos imobiliários correr o risco de ser feita de acordo com as tabelas progressivas do IRS, que podem ser elevadas, especialmente nos sujeitos passivos com rendimentos mais elevados.

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Investimento através de uma sociedade: Vantagens e desvantagens

Da mesma forma que o investimento imobiliário realizado em nome próprio apresenta algumas vantagens e desvantagens, também o investimento através de uma sociedade veículo de aquisição terá pontos favoráveis e outros desfavoráveis, ora vejamos:

Ao realizar o investimento através de uma sociedade, uma das principais vantagens que pode ser apontada é o facto de o investidor lograr em obter uma proteção acrescida do seu património pessoal, uma vez que o património que integrará a sociedade – no caso, o imóvel a adquirir – ficará separado do património pessoal do investidor e, como tal, mais protegido de eventuais responsabilidades do investidor alheias à compra, detenção e gestão do imóvel. Nestes termos, como a responsabilidade da sociedade é limitada, o investidor, regra geral, não estará pessoalmente exposto a eventuais dívidas da sociedade, o que permite uma maior segurança jurídica.

Por outro lado, ao optar por realizar o investimento através de uma sociedade, obtém-se uma maior flexibilidade na captação de terceiros investidores que, a qualquer momento poderão adquirir participações de capital da sociedade e assim investir no negócio.

Ademais, as sociedades podem beneficiar de um tratamento fiscal mais favorável, nomeadamente no que se refere à tributação dos lucros, que podem ser sujeitos a taxas de IRC, frequentemente mais baixas do que as taxas de IRS para rendimentos individuais elevados. As sociedades também têm maior flexibilidade na gestão de custos e despesas, o que pode resultar numa otimização fiscal. Além disso, a criação de uma sociedade pode facilitar o acesso a financiamento bancário, dado que a instituição financeira tem a possibilidade de avaliar a saúde financeira da empresa de forma mais estruturada e completa.

Do lado das desvantagens relativamente à realização deste tipo de investimentos, recorrendo a sociedades destaca-se, desde logo, os custos, nomeadamente com a constituição e manutenção da sociedade, a obrigatoriedade em certos e determinados casos de contabilidade organizada e a gestão administrativa e burocrática que é mais complexa e que inclui a elaboração e entrega de declarações fiscais e relatórios anuais.

Para além disso, é extremamente importante que o investidor detenha conhecimentos mínimos no que concerne à administração de empresas, que permitam ao investidor não correr riscos de incumprimento de obrigações legais e fiscais que impendem sobre a sociedade.

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Como tomar a melhor decisão?

Embora não haja uma resposta única que possa ser aplicável em todos os casos, a decisão de investir em nome pessoal ou através de uma sociedade deve ser tomada com base numa avaliação cuidadosa das circunstâncias do investidor, tendo em conta as vantagens e desvantagens de cada opção, sendo certo que esta decisão assume uma importância fundamental na eficiência e até na viabilidade do investimento a realizar. Embora o recurso a uma sociedade ofereça maior proteção e vantagens fiscais, por outro lado exige mais complexidade e custos administrativos. Já o investimento em nome individual pode ser uma opção mais simples, mas com maior exposição ao risco.

Independentemente da escolha, é essencial que os investidores compreendam as dificuldades inerentes ao mercado imobiliário, mantendo uma estratégia bem estruturada e uma gestão rigorosa dos seus ativos, nesse sentido e dado o impacto significativo que a escolha pode assumir, aconselha-se vivamente a consulta de um profissional qualificado que possa aconselhar para o caso em concreto qual a forma mais eficiente de estruturar o seu investimento.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.