Vantagens na dívida em imobiliário

No artigo anterior, falámos sobre o efeito que a dívida produz nos investimentos imobiliários. Basicamente, concluímos que a alavancagem financeira produz um aumento no risco do investimento, representando também um aumento no potencial de geração de rentabilidade.

Mais dívida, mais risco; mais risco, mais rentabilidade.

No entanto, há claras vantagens em recorrer a dívida para financiar o investimento em imóveis.

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Quais as vantagens em recorrer a dívida?

Recorrer a dívida para financiar investimentos imobiliários comporta risco, é certo. Mas há claras vantagens em fazê-lo. As características dos ativos imobiliários – não fungíveis, reais, de elevado valor unitário e, claro está, imóveis por natureza – são propícias a alavancagem.

Mas as vantagens de recorrer a endividamento em imobiliário não se esgotam nas suas características. Desde logo, a dívida possibilita investir em mais ativos, permitindo complementar o equity que se tem disponível para investir. Além disso, e como já vimos anteriormente, representa uma alavanca desse mesmo equity em termos de rentabilidade.

Ora, se só tenho 100 unidades monetárias para investir num ativo que custa o mesmo valor, se o adquirir apenas com capitais próprios, só poderei comprar um. Se recorrer a 50% de dívida, já consigo adquirir dois de igual valor.

Desmultiplicando, uma das vantagens que a dívida traz aos investimentos imobiliários é a possibilidade de diversificação de risco. É certo que a dívida aumenta o risco do investimento, analisando um ativo imobiliário de forma isolada. No entanto, numa ótica de uma carteira de investimentos, quantos mais ativos imobiliários eu conseguir comprar, maior a possibilidade de diversificar o risco entre eles.

A dívida possibilita, assim, a geração de uma carteira de investimentos mais alargada e mais diversificada porquanto permite fazer mais investimentos com o mesmo montante de capitais próprios.

Adicionalmente, a dívida permite acumular património. À medida que o tempo vai passando, a dívida além de ser servida, vai sendo amortizada, libertando cada vez mais equity no património imobiliário. Com juros, é certo, mas com menos capitais próprios inicialmente investidos, o equity que vai sendo libertado ao longo do tempo permite atingir esse objetivo de acumulação de património.

Uma vez que os juros pagos são inferiores ao custo dos capitais próprios investidos, haverá sempre uma vantagem em recorrer a financiamento ao invés de investir em imóveis apenas com capitais próprios. Ao longo do tempo, os juros que vão sendo pagos de um financiamento acabam por compensar o valor do equity que vai sendo libertado.

Cuidados a ter

Naturalmente, há riscos associados e cuidados a ter na contração de dívida em investimentos imobiliários, seja em ativos de rendimento, seja em ativos de promoção.

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Caso estejamos perante o financiamento de um ativo de rendimento, há que comparar o cash-flow produzido por esse mesmo ativo e “garantir” que apresenta um rácio de cobertura elevado (preferencialmente, o dobro da prestação bancária).

Já no caso dos ativos de promoção, é importante saber estruturar bem o financiamento para que os cash-flows futuros (inicialmente, negativos) não fiquem comprometidos e a dívida possa ser devidamente servida.

Mas sobre tudo isto, falaremos num próximo artigo.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.