O Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020 vai permitir-lhe calcular as suas mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor de imposto que vai pagar aproximadamente em 2020, caso não esteja isento.
A atualização desta ferramenta vai ser feita logo após a aprovação final do Orçamento do Estado (OE) e a respetiva divulgação das informações em fontes oficiais. Assim, para calcular as Mais-valias, bem como o imposto a pagar pode continuar a utilizar Calculadora de Mais-valias de Imóveis de 2019. A informação dada por esta ferramenta é válida até a aprovação final do OE.
O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador de mais-valias de imóveis 2020 pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.
Quais os dados necessários para utilizar o Simulador de Mais-valias de imóveis 2020 corretamente?
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
Garanta o preenchimento correto de todos os campos no Simulador de Mais-valias 2020 para conseguir realizar o cálculo com mais precisão. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como funciona a tributação das mais-valias?
Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
- Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
- Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
num prazo máximo de 36 meses ; - Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)
Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Simulador Salário Líquido 2020
- Simulador de crédito
- Simulador de Pensão Líquida 2020
- Simulador de Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
- IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
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Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Comprei o meu andar em 1992, por 6000000$00 (30 000 euros, aprox)- :vou vender a um filho por 75 000 Euros. A ultima avaliação (IMI) dá 72400 euros. A mais-valia é sobre o preço da compra , 30 000 euros, ou sobre a última avaliação (IMI) 72400 euros? . Se não por esta avaliação, não estou a pagar IMI sobre o valor fictício?
Olá, Paulo.
A mais valia é calculada pela diferença entre o preço da venda (75.000€) e o preço da compra corrigido para os valores atuais (29.927,87€ * 1.87 = 55.965,12). A esta diferença pode ainda deduzir despesas e encargos com esse imóvel, como sejam o custo das escrituras e impostos pagos na altura da compra, eventuais obras de valorização do imóvel que tenha realizado nos últimos 12 anos ou despesas que seja da sua responsabilidade pagar para vender o imóvel (por exemplo, a escritura a realizar agora já ficará a cargo do seu filho, pelo que não pode ser deduzida agora; mas um eventual certificado energético que tenha tido que pedir para vender o imóvel já pode ser deduzido).
Boa tarde.
Comprei uma casa HPP a cerca de 3 anos e agora vou vender um imóvel doado em 1999. O imóvel tinha na caderneta Um calor de 16000 euros e agora vou vender por 160000. Nesta casa que adquiri contrai um empréstimo. Existe alguma forma de não pagar mais valia por ir aproveitar para liquidar o empréstimo?
Olá, Abílio.
O nº5 do artigo 10º do Código do IRS prevê isenção de tributação sobre as mais-valias nos casos de venda de imóvel destinado a HPP quando haja reinvestimento noutra HPP.
Mas estabelece também que esse reinvestimento deve ocorrer nos 24 meses antes da venda ou nos 36 meses posteriores. Se já comprou a nova habitação há 3 anos, não me parece que lhe seja aplicável este regime de isenção…
Bom dia comprei um apartamento em 2005 pelo valor de 112500 euros paguei 2500 euros de despesas gastei 3850 euros em obras melhoramento (aquecimento central) em 2009 vendi em abril de 2020 por 127500 euros dos quais paguei 7985 euros a imobiliária liquidei o crédito de 61000 euros estou a negociar um terreno para construção no valor de 50000 euros mais despesas ficará nos 54000 euros .
Mesmo assim terei de pagar mais valias?
Obrigado
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia ,
Comprei um imóvel (apartamento) em 2016 por 37500€ e vendi-o agora por 55000€. Não era HPP. Para abater nas mais-valias vou anexar facturas das despesas de aquisição do imóvel bem como facturas de obras fiz na fração (janelas alumínio, móveis de cozinha etc).
Posso também meter a factura das obras de reparação do telhado que foi paga pelo condomínio(dinheiro dos condóminos em caixa)?
E já agora por mera curiosidade, posso meter as facturas do exaustor, fogão, forno e esquentador?
Obrigado
Xavier Gomes
Olá, Xavier,
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Se eu vender nosso apartamento estou divorciado e vivo em Portugal no mesmo apartamento. Minha ex conjugue é imigrante, quanto pagará cada um de mais valias em 2021
Olá, João,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite…
Estou com muitas dúvidas em relação a este assunto.
Resumindo:
Em 2011 comprei uma moradia no valor de 110000. Pedi de empréstimo ao Banco 40000. Mais tarde em 2017 pedi um crédito Multifunções de 30000. Agora em 2020 vou vender a casa por 175000, em que deste valor tenho de descontar 10750, que é o valor que tenho de pagar à imobiliária. O valor que fico é 164250.
Vou comprar outra casa por 155000. Mediante estes valores apresentados, tenho de pagar mais valias?
Obrigado
Tiago
Olá, Tiago,
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Boa tarde, desculpem a minha pergunta mas podiam-me esclarecer se o pagamento/amortização do restante do crédito habitação da HPP pode ser considerado para o não pagamento de mais valias resultantes da venda do imóvel.
Obrigado.
Olá, Nuno,
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Agradeço que me informe se há isenção de mais valias no ano de 2020 para maiores de 65 anos?
Grato
Olá, António.
Apenas há isenção de tributação sobre o valor das mais-valias se estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização
Boa noite,
Se eu comprar uma casa para HPP em Agosto e vender a que tinha antes, também para HPP em Outubro e se, depois da venda amortizar parte do empréstimo da casa nova, esse valor de amortização conta como reinvestimento? Ou só conta o valor pago em Agosto com capitais próprios?
Obrigada
Olá, Ana.
A amortização de empréstimo não conta como reinvestimento, logo será tributada por esse valor.
Se tiver comprado o novo imóvel com objetivo de ser sua HPP 24 meses antes da venda da sua HPP, pode considerar o valor das mais-valias como reinvestimento e ficar parcialmente isenta.
Neste caso, parcialmente uma vez que irá amortizar o empréstimo.
Comprei um imóvel antigo, em 1998, por 5000€ ( um milhão de escudos à data).
A área de construção registada na caderneta predial era de 98m2, e a area de implantação de 117 m2. Registos feitos no ano de 1940, manifestamente inferiores aos valores reais.
Pretendendo vender o imóvel, fiz levantamento topográfico. Area do logradouro quadruplicou e área de construção aumentou cerca de 40%. Feita a atualização nas Finanças e na Conservatória do Registo Predial, a avaliação fiscal passou para 49000€.
Pergunto se, para efeitos de cálculo das mais valias, devo considerar o valor da venda, ou o valor fiscal atual, dado que as características do imóvel se alteraram substancialmente?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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