O Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020 vai permitir-lhe calcular as suas mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor de imposto que vai pagar aproximadamente em 2020, caso não esteja isento.
A atualização desta ferramenta vai ser feita logo após a aprovação final do Orçamento do Estado (OE) e a respetiva divulgação das informações em fontes oficiais. Assim, para calcular as Mais-valias, bem como o imposto a pagar pode continuar a utilizar Calculadora de Mais-valias de Imóveis de 2019. A informação dada por esta ferramenta é válida até a aprovação final do OE.
O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador de mais-valias de imóveis 2020 pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.
Quais os dados necessários para utilizar o Simulador de Mais-valias de imóveis 2020 corretamente?
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
Garanta o preenchimento correto de todos os campos no Simulador de Mais-valias 2020 para conseguir realizar o cálculo com mais precisão. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como funciona a tributação das mais-valias?
Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
- Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
- Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
num prazo máximo de 36 meses ; - Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)
Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Simulador Salário Líquido 2020
- Simulador de crédito
- Simulador de Pensão Líquida 2020
- Simulador de Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
- IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite comprei uma casa no ano 2015 por 55 mil fiz obras de melhoramento, vou vender pelo preço de 115 mil ,nunca foi abitação própria ,mas vou construir uma nova com o dinheiro da venda para abitação própria, tenho direito mesmo assim apagar mais valias pela venda por não ser de habitação própria.
Boas e obrigado
Olá, Dina.
Uma vez que essa casa que está a vender era sua segunda habitação, segundo o nº5 artigo 10º do CIRS, não terá direito a isenção de tributação sobre o valor das mais-valias.
Para tentar reduzir este valor, pode inserir o valor das obras de melhoramento na secção de despesas e encargos.
O restante valor que lhe sobrar pode utilizar para a construção da sua nova habitação própria e permanente.
Bom dia. Tenho algumas dúvidas no cálculo da mais valia.
Tenho um apartamento (HPP) que comprei por 157.000,00 € . Estou a tentar vendê-lo por 215.000,00 €. Pretendo depois da venda do apartamento, comprar um terreno para construção de moradia para minha nova HPP.
Neste caso, como poderei beneficiar de isenção de mais valias?Pretendo utilizar o valor que vou ganhar para comprar o terreno, sendo que para realização da construção terei que recorrer a financiamento.
Obrigada
Olá, Anabela.
Segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, para poder usufruir da isenção sobre a tributação das mais-valias teria de utilizar a totalidade – salvo amortização de eventual empréstimo da casa vendida- do valor de realização, ou seja, os 215mil€.
Deve declarar a venda no quadro 4 do anexo G da sua declaração de IRS e a intenção de reinvestir no quadro 5 do anexo G.
Bom dia. Eu e minha esposa temos dois imóveis, sendo um deles Habitação Própria Permanente em Ponta Delgada. Se vender este imóvel e comprar outro para HPP no Concelho onde tenho o imóvel secundário, a AT
irá cobrar mais valias na íntegra ou terá em conta a aquisição do novo imóvel?
Olá, José.
Pode comprar a nova HPP onde quiser.
Para ficar isento do pagamento de tributação sobre as mais-valias tem de reinvestir a totalidade do valor de realização numa nova HPP.
Boa tarde. Sou proprietário de dois apartamentos sendo um dele as minha HPP e outro encontra-se arrendado. Pretendo vender os dois para adquirir uma moradia. O apartamento arrendado foi adquirido em 1992. Tenho de pagar mais valias sobre a venda do imóvel arrendado mesmo comprovando que o dinheiro da venda é aplicado na aquisição da moradia que será a HPP ? Obrigado.
Olá, Henrique,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Olá! em primeiro lugar, quero agradecer pelos conteudos, que este site tem.
A minha questao:
Casa Doada pelo progenitor em 2011, credito em 2011 de 110 mil euros, reforcado o mesmo na passagem para outro banco em 2017, ficando com multiswap (70 mil euros).
Feita nova escritura em 2017, ficando com 2 creditos.
Esses 2 creditos sao validos para essas contas?
Valor de venda 450 mil euros, temos de retirar depois o valor da comissao de 6% mais iva.
Se nao reinvestir qual o valor que sera tributado?
O credito so é valido para essas contas ate 2020?
Agradecido
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa noite, vou vender o meu apartamento HPP
Por 200 mil euros e liquidar o meu empréstimo no valor de 116mil. Vou reinvestir no mês seguinte na aquisição de uma casa HPP, em que sou herdereio uma terça parte. O valor da escritura é de 120 mil mas sendo co proprietário apenas vou desmbolsar 80 mil. A habitação necessita de obra e pedi emprestimo de 80+40 para obras. Qual é o valor da mais valia e a taxa a vigorar? Obrigado
Olá, Afonso
Antes de mais, para calcular o valor da mais-valia e necessário saber os dados referentes à aquisição do imóvel que vai vender. Pode calcular o valor da mais-valia na primeira parte da calculadora.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ter isenção total sobre o valor das mais-valias teria de investir com capitais próprios 84.000€ (200.000€-116.000€=84.000€). No entanto, como vai pedir um empréstimo de 120.000€ não se considera que seja reinvestimento.
Se, por exemplo, as obras fossem no valor de 60.000€, então teria um investimento de 80.000€ mais 60.000€ que daria 140.000€. Tirando os 120.000€, daria um reinvestimento de 20.000€.
Boa tarde,
No caso dos 84000 serem utilizados para adquirir a nova habitação na sua totalidade e paralelamente, pedir empréstimo de 80000 em obras. É considerado na mesma reinvestimento e consequentemente isento de imposto? Obg.
Olá, Afonso.
Se conseguir provar que teve custos com as obras no valor de, pelo menos, 80.000€ sim, os 84.000€ podem ser considerados reinvestimento. Se, por hipótese, as obras custarem 60.000€, então o montante a considerar como reinvestimento será de 84.000€ + 60.000€ – 80.000€ = 64.000€
Isto porque tanto a aquisição como as obras se podem considerar reinvestimento, segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS.
Boa tarde, peço que me esclareça o seguinte: se um casal em que um dos elementos está em situação de reforma (apesar de ter apenas 61 anos) vender uma casa, que é habitação secundária, poderá ficar isento relativamente ao pagamento de mais-valias se investir num PPR? Considerando que há PPR que permitem o resgate do valor investido, em qualquer momento, (sujeito ou não a pagamento de taxa de resgate) durante quanto tempo terá de ser mantido esse investimento para que haja isenção da mais-valia?
Olá, Filipa.
O nº7 do artigo 10º do Código do IRS refere quais são as condições que têm de ser verificadas pelas pessoas reformadas para que o investimento em produtos financeiros dê direito à isenção de tributação sobre as mais-valias.
De notar que, por exemplo, não há referências a PPR, e a possibilidade de levantamento imediato do montante investido está completamente posta de parte.
Boa tarde,
Adquiri uma HPP em 2003 por 54000€, passado quatro anos tive de mudar de cidade por motivos profissionais e estive sempre a viver em casas alugadas ficando a minha casa apenas para uso de férias/f.d.semanas, porque a tentativa de aluguer que fiz correu mal.
Acontece que actualizei a minha morada nas finanças e no reg.civil, agora pretendia vender a minha casa por 130.000€ mas parece que devido ao facto de ter mudado a morada, fiscalmente a minha casa passou a ser considerada secundária… a dúvida que coloco é se há alguma forma de ser considerada HPP e se em termos de mais valias terei perdido possibilidade de reinvestir dentro dos 2 anos?
Obrigado
O facto de não ser a morada fiscal faz com que não seja aplicável a isenção prevista no nº5 do artigo 10º do CIRS.
Pode voltar a mudar para lá a sua murada fiscal, mas se vender a casa logo a seguir, as Finanças podem ter dúvidas e pedir que comprovem que de facto habitou lá nos últimos tempos.
Boa noite queria fazer uma questão os meus pais venderam a sua casa este ano em Abril 2020 e reinvestiram ao compraram um apartamento em Maio 2020. A casa foi feita e registada em 1990 e o valor utilizado para calculo do IMI anual é de 112 646,10 € nao tendo outro valor a utilizar como valor de aquisição. Fiz os cálculos e da 2.29 coeficiente a utilizar. A minha questao é a seguinte eles terao isençao ? ambos tem mais do que 70 anos
Olá.
Não percebi bem o que quer dizer com “não tendo outro valor a utilizar como valor de aquisição”. Se compraram ou construíram a casa (aquisição onerosa, em que pagaram pela mesma), então o valor de aquisição é calculado de acordo com as regras do artigo 46º do Código do IRS. Regra geral corresponde ao valor que pagaram pela casa na altura (aliás, é por isso mesmo que depois é preciso aplicar o coeficiente de atualização monetária).
De acordo com o nº5 do artigo 10º, para ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias terão de se verificar vários factos: que tenham vendido a sua habitação própria e permanente, reinvestido noutra HPP dentro dos prazos previstos nesse artigo, e que o valor do reinvestimento seja pelo menos igual ao valor que obtiveram com a venda da casa (eventualmente deduzido da amortização de empréstimo contraído para aquisição da casa vendida, caso exista).
Se reinvestirem um valor inferior poderão, ainda assim, ter direito a isenção parcial.
Como têm mais de 70 anos o reinvestimento poderia também ter sido feito em produtos financeiros (nºs 7 e 8 do mesmo artigo).
Em qualquer caso, a calculadora faz essas contas todas e pode ajudar a responder a essa questão.
Boa noite sim vendo a alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, o bem imóvel construido considerei o valor de aquisição o que servio para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT) – 112,646.10€.
Ao efetuar o calculo que é valor de compra-(valor de aquisição * valor de coefciente)-despesas dá o seginte =153000-(112.646.10*2.29)-2500= -102,459.57.
Será que os meus calculos estao corretos?? Eles não tem +que pagar imposto sobre a mais valia pois deu errado.
Eles venderam a sua habitação permanente em abril 2020 (153000) e utilizaram o valor na compra de uma nova habitação própria em Maio 2020 (125000) – ou seja dentro dos 36 meses.
Peço o favor de me indicar se ha ou não pagamento de imposto neste caso ou se eles precisam de investir algum valor em produtos financeiros?
Obrigada
(Desculpe a demora na resposta, mas a sua mensagem tinha sido erradamente marcada como SPAM)
Parece-me que os seus cálculos estão errados. De acordo com a calculadora, e usando os valores que indicou, obtive uma menos valia de 107.459,57€.
Como o valor atualizado de compra do imóvel foi substancialmente superior ao valor pelo qual venderam, não houve qualquer valorização, logo não há qualquer imposto a pagar.
Não percebo o que quis dizer com ” Eles não tem +que pagar imposto sobre a mais valia pois deu errado.”
Uma vez que não há imposto a pagar, é irrelevante se reinvestem ou não o dinheiro, pois não há do que ficar isento…
Boa noite Paulo
Tenho uma duvida. Vou vender a minha HPP (fruto de uma herança) para comprar para o ano, uma nova. Sei que o tempo que vai desde a venda ate a compra permite-me fazer uso das mais valias.
Tenho uma outra casa que embora não seja a minha HPP vai servir, temporariamente, como habitação ate a compra. Tendo eu esta casa posso na mesma utilizar as mais valias da venda da HPP para a nova compra?
Não sei se fui claro. Cumprimentos
Olá, Pedro.
Respondendo à questão que colocou, o dinheiro é seu, pode sempre investi-lo da forma que bem entender…
Admitindo que o que pretende saber é se isso lhe dará direito a isenção de tributação sobre as mais-valias previsto no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, fique a saber que este não dependa da existência ou não de outros imóveis.
Tendo apenas em conta os factos que descreve, e admitindo que cumpre todos os requisitos exigidos na legislação, não me ocorre nenhum motivo para não lhe ser atribuída a isenção.
Obrigado Paulo
A minha duvida prende-se com esta linha:
“É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.”
No meu caso tenho e vai ser usada temporariamente, entre a venda de uma e a compra de outra.
Cumprimentos
Olá de novo, Pedro.
Essa frase diz respeito a um regime especial que está em vigor até este ano e que permite a quem não pretende reinvestir o dinheiro obtido com a venda do imóvel ter, ainda assim, direito a isenção se aplicar o montante obtido com a venda na amortização do empréstimo (regime previsto no artigo 11º da Lei 82-E/2014).
Nas condições gerais de isenção previstas no nº5 do artigo 10º do Código do IRS essa condição que refere não se aplica.