Comprar uma casa penhorada: Uma oportunidade de negócio para si?

Comprar uma casa penhorada pode ser uma boa oportunidade de negócio. De facto, estas casas têm preços, claramente, abaixo dos preços de mercado. Por outro lado, ao optar por esta solução, está também a contribuir para a redução do número de imóveis parados sem qualquer utilidade.

Além disso, se fizer a aquisição junto de um banco, pode ser mais fácil obter um crédito habitação e ainda beneficiar de spreads mais baixos.

Contudo, nem tudo são boas notícias. Também existem desvantagens, pelo que sugerimos que tenha alguns cuidados antes de decidir comprar uma casa penhorada.

Onde encontrar uma casa penhorada?

No mercado nacional, existem vários canais para adquirir uma casa penhorada. Assim, pode fazê-lo junto de bancos, imobiliárias, no Site da Segurança Social, Finanças, no "Citius", site e-leilões e em Câmaras Municipais.

Por conseguinte, os procedimentos a adotar variam consoante a entidade que penhorou o imóvel e que o colocou à venda.

Em qualquer uma destas situações, a principal vantagem é o preço abaixo do valor de mercado. Ainda assim, reunimos vantagens e desvantagens deste tipo de negócio.

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Que vantagens tenho ao comprar uma casa penhorada?

• Facilidade em obter crédito;
• Pode conseguir até 100% do valor da habitação;
• Preço abaixo do valor de mercado;
• Spreads mais baixos;
• Não tem de pagar comissões;
• Prazo alargado para o crédito;
• Realizar um investimento com retorno.

Com que problemas e desvantagens posso ter de lidar?

• O proprietário recusar-se a sair;
• Localização do imóvel (nem sempre é a melhor);
• Possível estado de conservação do imóvel;
• Falta de licença de habitação;
• Está sujeito a herdar dívidas de condomínio;
• Pode ficar sem a casa se, após a compra, for exercido o direito de preferência ou de remissão por quem de direito.

Quais as opções disponíveis no mercado?

Como já fpoi referido, o processo de compra depende sempre da entidade que penhorou o imóvel.  Assim, abordamos em seguida, o que fazer em cada caso.

Comprar ao banco

Com os bancos, o processo é semelhante ao de uma imobiliária. Assim, tente negociar diretamente com o banco e concentre esforços em conseguir reduzir o preço. Na verdade, o banco tem todo o interesse em vender o imóvel e recuperar o seu dinheiro, pelo que estará mais aberto a uma negociação.

Da mesma forma, negoceie o crédito de habitação. Por outras palavras, "aproveite" o facto do banco querer vender a casa o mais rápido possível.

Aquisição no portal das Finanças

Em primeiro lugar, saiba que, no Portal das Finanças, vai encontrar todos os imóveis penhorados pelo Estado.

Para poder comprar uma destas casas, tem de se registar e só depois está em condições de apresentar uma proposta. Assim, tem três formas de o fazer:

• Leilão eletrónico

Nesta opção, basta fazer um "clique", aceder à respetiva página e submeter a sua proposta. Importa salientar que, o valor de leilão dos imóveis é normalmente de 70% do respetivo valor patrimonial, podendo chegar em certos casos aos 50%.

• Carta fechada

Por carta fechada, tem de ter um documento para apresentar a sua proposta. Para o efeito, tem de consultar o anúncio e clicar em “entregar proposta”. Em seguida, esta será enviada para o Serviço de Finanças associado à respetiva morada fiscal do imóvel.

• Negociação particular

Por fim, esta modalidade consiste em processos extrajudiciais, conduzidos por mediadores especializados.

De salientar ainda que, depois de ter apresentado uma proposta, esta só pode ser retirada, se o prazo for adiado por mais 90 dias em relação ao primeiro dia designado para o efeito.

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Comprar na Segurança Social

A Segurança Social, entre duas a três vezes por ano, vende casas em leilão através de um concurso público. Nesse sentido, esta entidade define os valores base para a venda e quem tiver interesse é obrigado a apresentar propostas de valor igual ou superior.

A carteira de imóveis abrange também "prédios de serviços", pertencentes a antigas Caixas de Previdência, ou restituições de dívidas à Segurança Social.

Para além do leilão, há casos em que a venda pode ser feita por ajuste direto. Pode ainda ser colocada a possibilidade de arrendar.

Comprar uma casa penhorada no "Citius"

O portal "Citius" é uma plataforma criada pelo Ministério da Justiça, especialmente dedicada aos colaboradores da Justiça, cidadãos e empresas. Entre outras informações, aqui pode saber quais são os imóveis que estão penhorados e disponíveis para venda. Para tal, basta aceder à consulta por tribunal.

Comprar uma casa penhorada através do e-leilões

A venda dos imóveis também é feita por leilão eletrónico. Se escolher esta opção, tem de apresentar proposta no website através de um certificado digital do Cartão de Cidadão ou da chave móvel digital.

Procurar nas câmaras municipais

Apesar de ser menos comum, tem ainda a possibilidade de recorrer às câmaras municipais para comprar uma casa penhorada. Estas fazem leilões de imóveis municipais, em "hasta pública" e com preços, em regra, mais competitivos.

Cuidados a ter ao comprar uma casa penhorada

Avaliação e verificação do estado do imóvel

Em primeiro lugar, é essencial que o imóvel seja avaliado antes de avançar para a compra. Isto porque, às vezes, aquilo que vê num anúncio não corresponde à realidade. Por exemplo, a descrição do imóvel pode não refletir a "verdadeira" casa que está à venda.

Assim sendo, deve consultar sites de venda de casas e ver se o preço que estão a pedir está abaixo dos valores de mercado.

Por outro lado, para verificar o estado, faça uma visita à casa. Analise o estado do imóvel e verifique se as características indicadas no anúncio correspondem à realidade.  Avalie também o custo das obras que eventualmente terá de fazer. Em seguida, adicione esse custo ao valor a pagar pelo imóvel que está à venda. Se o valor total a pagar for superior ao de uma casa nova na mesma localização, então desista da compra. Para maior segurança, peça uma avaliação.

Penhora, apenas por uma entidade?

Assim, deve ainda confirmar se a casa não está penhorada por mais de uma entidade e se o que está à venda não é apenas uma parte do imóvel.

Direito de preferência

Certifique-se que o imóvel não está arrendado. Isto porque, se uma casa vendida em leilão estiver arrendada com um contrato superior a três anos, o arrendatário tem direito de preferência e pelo valor que a casa foi leiloada. Ou seja, apesar de ter ganho o leilão, pode ficar sem a casa.

Direito de remição

É importante também ter em atenção o direito de remição. Em outras palavras, se houver herdeiros do proprietário de um imóvel, estes podem comprá-lo pelo preço a que este foi negociado em leilão.

Penhora por dívidas fiscais

Verifique também se a casa não se encontra penhorada por dívidas fiscais. Para isso, é necessário consultar a Certidão de Teor onde pode verificar se o imóvel tem custos associados (por exemplo, hipotecas ou penhoras). Pode obter este documento numa Conservatória do Registo Predial ou no site do Registo Predial Online.

Impostos a pagar

Igualmente, deve sempre considerar o pagamento dos impostos (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto do Selo) no valor total a pagar para garantir que está efetivamente a fazer um bom negócio.

Proprietário recusa sair da casa

Outro problema que pode ter de enfrentar prende-se com a possibilidade do anterior proprietário ainda habitar a casa e recusar-se a sair. Nestes casos, pode ser necessária a intervenção judicial e policial.

Em suma, pondere prós e contras e decida se pode ser uma boa oportunidade de negócio para si. Ou seja, pode adquirir um imóvel a preços acessíveis. Contudo, existem alguns cuidados e encargos adicionais a considerar antes de tomar uma decisão final.

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