Condomínio: Vai comprar casa? Saiba se vai “herdar” dívidas

A partir de agora, se quiser comprar uma casa, passa a ter de prestar atenção a mais um fator: dívidas de condomínio. Além das despesas inerentes à compra de uma casa, pode também ficar com encargos a pagar ao condomínio, caso o prazo de liquidação seja posterior à escritura. 

Esta nova regra advém do aditamento do artigo 1424.ºA ao Código Civil, que entrou em vigor a 1 de abril último. Neste artigo, explicamos-lhe como funciona esta alteração e o que pode fazer para se proteger. 

Vou comprar uma casa e o vendedor tem dívidas de condomínio. E agora? 

De acordo com as alterações que constam do referido aditamento ao Código Civil, se for comprar uma casa, o vendedor é agora obrigado a passar uma declaração escrita que descreva o montante de todos os encargos em vigor relativos à fração. 

Na declaração, deve estar explícita a natureza de todas as dívidas ao condomínio, os montantes, os prazos de pagamento e também, se for o caso, as datas de constituição e vencimento. 

Esta é uma declaração que deve ser passada num prazo máximo de 10 dias após o vendedor requerer a mesma. Assim, este é agora um documento obrigatório na escritura, tratando-se de um documento particular autenticado de alienação da fração em causa. 

O vendedor não é obrigado a liquidar as dívidas? 

Não. O vendedor não é obrigado a liquidar as dívidas do condomínio. No entanto, enquanto comprador, tem de deixar explicitamente expresso que prescinde da declaração e que, por conseguinte, aceita as dívidas ao comprar a casa. 

Ou seja, tem de expressar o seu aceitar dos encargos “na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração”. 

Assim, a partir do momento em que deixa explícita a sua aceitação, todos os montantes encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, passam a ser, automaticamente, responsabilidade sua enquanto novo proprietário. 

Isto é, todos os encargos que se possam vencer após a data da escritura, passam a ter de ser liquidados por si. Mas as dívidas que tenham prazos a liquidar antes da venda, são ainda responsabilidade do vendedor. 

Existe uma exceção: obras aprovadas em assembleia  

Só existe uma exceção relativamente ao proprietário atual ter de assumir dívidas com prazo posterior à escritura. Isto é: obras relativas a partes comuns do edifício que tenham sido aprovadas em assembleia. Estas dívidas são da responsabilidade de todos os proprietários das frações à data da assembleia. 

Ou seja, se comprar um imóvel após esta aprovação de obras em assembleia, o valor a pagar pelas obras, mesmo que se realizem depois da venda, continuam a ser devidas pelo vendedor. 

No entanto, este é um valor que deve constar na declaração de encargos do condomínio pelo vendedor, com referência à situação. Deve estar explícito se essa dívida já está liquidada ou não. Mas, atenção, caso ainda esteja por pagar, não é responsabilidade sua enquanto comprador do imóvel. 

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Como se proteger de dívidas de condomínio que possam existir? 

Se não quiser mesmo ficar com dívidas de condomínio, tem várias opções: quando estiver a visitar os imóveis, antes de decidir qual vai comprar, aborde o vendedor para questionar sobre possíveis dívidas que possam ficar a seu encargo. 

Caso o proprietário do imóvel tenha dívidas, pode também tentar acordar com o mesmo se pode liquidá-las antes da venda. Se o mesmo não pretender liquidar as dívidas e as mesmas fiquem como responsabilidade sua após comprar o imóvel, pode sempre recuar e continuar a visitar outras casas. 

Estas são formas de se proteger de mais encargos, e não ser apanhado de surpresa ao comprar o imóvel com despesas que podem atingir valores significativos. 

Documentos obrigatórios em escrituras desde abril 

Com todo este novo enquadramento legal significa que, desde abril, para a escritura de uma casa é necessário serem apresentados os seguintes documentos: 

• Certidão do Registo Predial; 
• Caderneta Predial; 
• Licença de Utilização - para imóveis construídos depois de 1951; 
• Ficha Técnica da Habitação - para imóveis construídos depois de 2004; 
• Certificado Energético; 
• Declaração de encargos do condomínio. 

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