Dívidas ao condomínio: o que são, como evitar e o que fazer

As dívidas ao condomínio nem sempre são consideradas uma prioridade. Contudo, se vive num prédio com condomínio tem a obrigação de contribuir para as despesas comuns do edifício.

Por exemplo, a iluminação das escadas, a reparação dos elevadores, a manutenção do jardim, a limpeza de garagens, assim como todas as manutenções necessárias ao bom funcionamento dos equipamentos e do bem-estar geral, são consideradas despesas do condomínio.

Precauções a tomar antes de adquirir um imóvel

Antes de adquirir um imóvel, verifique se o anterior proprietário liquidou todas as dívidas ao condomínio, nomeadamente as quotas e outras obrigações extra que possam ter ocorrido.

Regra geral, as dívidas do antigo proprietário não são responsabilidade do comprador. Contudo, a legislação não é 100% clara nesta matéria. Deste modo, certifique-se que não há dívidas para evitar potenciais problemas.

Quando tal acontece, pode mesmo acabar por ter de assumir essas dívidas. Por exemplo, obrigações que impliquem melhorias, alterações ou reparações, transitam para o novo proprietário dado que será ele a usufruir delas.

Caso existam, negoceie com o vendedor do imóvel antes da transação. Nesse sentido, tente abater o valor dessas dívidas ao montante a pagar. Posteriormente, entregue esse valor diretamente à administração do condomínio.

Por outro lado, informe-se sobre o valor das quotas de condomínio a pagar e a periodicidade das mesmas. Estes valores variam consoante as características do imóvel e do edifício. Em alguns casos, podem ser elevados e podem levá-lo a pensar duas vezes antes de tomar a decisão final de comprar casa.

Por conseguinte, informe-se de todas estas situações junto do antigo proprietário e da administração do condomínio.

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Não consegue pagar as dívidas ao condomínio?

Algumas vezes, as despesas de condomínio ficam para último lugar na lista de prioridades das famílias. Contudo, não deixe acumular as dívidas. Quanto maior for o valor em dívida, mais dificuldade terá de pagar o mesmo.

Se está com dificuldades financeiras, acorde ou negoceie um plano de pagamentos adequado ao seu orçamento familiar. Se a situação for grave, pode solicitar a suspensão temporária de parte do pagamento das quotas.

Contudo, esta decisão implica a deliberação em assembleia de condóminos, pelo que deverá entrar em contacto com o administrador do condomínio. Por conseguinte, explique a sua situação e peça-lhe para convocar uma assembleia ou para incluir esse tema na assembleia mais próxima que houver.

Caso não seja possível, pode convocá-la diretamente. Contudo, a sua fração tem de representar pelo menos 25% do valor patrimonial do imóvel. Em alternativa, pode tentar obter o acordo por parte dos restantes condóminos, até totalizar essa percentagem.

Contudo, a suspensão temporária não implica o perdão da dívida, apenas o prolongamento da dívida no tempo. Por isso, analise bem a sua situação financeira. Nesse sentido, verifique quanto tempo é que irá precisar para poder voltar a cumprir com as suas responsabilidades.

Dividas ao condomínio? Faça um acordo de pagamento

Em primeiro lugar, um acordo de pagamento deve incluir:

• Valor em dívida;
• Meses a que respeita;
• Forma de pagamento;
• Prazo para liquidar a dívida.

Esta solução, exige igualmente deliberação em assembleia de condóminos. Para aprovação, basta que os votos a favor sejam superiores aos votos contra.

Seja como for, tem sempre a possibilidade de fazer um acordo de pagamento e simultaneamente a suspensão temporária de parte das quotas futuras. Contudo, estará sempre dependente da aprovação por parte dos participantes na assembleia de condóminos.

No limite, os condóminos podem até decidir assumir parte da suas dívidas, se chegarem à conclusão que as mesmas dificilmente algum dia serão pagas. Aqui, estará dependente da boa vontade dos restantes condóminos.

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Como convocar uma assembleia de condóminos

• A assembleia só pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos, que tenham 25% ou mais do valor patrimonial do prédio;
• A convocatória deve ser enviada com um mínimo de 10 dias de antecedência, e por carta registada com aviso de receção;
• Em alternativa pode ser enviado ou entregue um aviso de convocatória individualmente, desde que os condóminos assinem o comprovativo de recebimento da mesma e que seja cumprido o pré-aviso. Saiba que, um aviso na entrada do edifício pode ser suficiente para informar a data da assembleia, mas não tem qualquer valor legal.
• A convocatória deve conter, pelo menos, a indicação do dia, hora, local e a ordem de trabalhos da reunião.
• Todos os assuntos financeiros (por exemplo, orçamento, demonstração de resultados e mapas de custos) devem ser discriminados para que todos os condóminos tenham conhecimento.

Quando não há acordo

Se nenhuma das partes chegar a acordo, é necessário recorrer a diversas entidades para que possa ser resolvida a situação. Em seguida, analisamos as diversas É importante conhecer as opções existentes, para o caso de precisar de ajuda:

Compromisso Arbitral

Esta será a primeira escolha para a resolução deste conflito, desde que previsto no regulamento do condomínio, no título constitutivo da propriedade horizontal ou na ata da assembleia de condóminos. É claramente o processo mais simples e rápido.

Contudo, poderá sempre recorrer aos tribunais, se necessário. Por exemplo, se o proprietário em falta não cumprir o que ficou acordado.

Por outro lado, se não decorrer nos Centros de Arbitragem, não envolve custos. A primeira etapa deste processo é o requerimento. Em seguida, o condómino em falta pode ou não aceitar esta via. Assim, após nomeação do árbitro e expostos os factos, o condómino tem a oportunidade de contestar. Depois vem a audiência e, por fim, é declarada a sentença.

Julgados de paz

Outra hipótese, para resolver este litígio, poderá ser os Julgados de Paz, desde que o montante em causa não exceda os 15.000 euros.

Contudo, se o proprietário não cumprir a sentença aqui deliberada, existe ainda a possibilidade do recurso ao tribunal e uma eventual penhora dos bens.

Após apresentação do requerimento, o condómino tem 10 dias para o contestar. Caso contrário, os factos alegados no pedido são considerados válidos e aceites.

Em seguida, temos a pré-mediação. Caso as partes estejam de acordo em resolver o litígio por esta via, o processo segue para a mediação.

Por fim, se não houver acordo ou desistência da mediação, o que pode acontecer em qualquer momento, então o processo segue para julgamento e será o juiz de Paz a decidir.

As decisões dos julgados de paz têm o mesmo valor das sentenças proferidas pelos tribunais de primeira instância. Todavia, o processo é mais simples, rápido e implica menos custos. O problema, é que, nem todas as localidades estão abrangidas pelo seu raio de ação.

Por conseguinte, verifique em Conselho dos Julgados de Paz se há um julgado de paz na zona onde está localizado o seu condomínio.

Centros de Arbitragem

Os Centros de Arbitragem funcionam de forma muito semelhante à dos julgados de paz. Assim, também eles estão dependentes da aceitação por parte do condómino. Ainda assim, são uma alternativa útil, principalmente, quando não é possível recorrer aos julgados de paz ou o valor em dívida excede o montante máximo de 15.000 euros.

A principal vantagem da arbitragem é permitir a resolução de litígios sem custos, e de uma forma mais rápida e simples do que nos tribunais.

Último recurso: os Tribunais

Os tribunais são o último recurso, após esgotadas todas as possibilidades de acordo pelas vias anteriormente mencionadas. Ainda assim, a ação executiva não é a última solução.

Portanto, caso a dívida seja inferior a 10 mil euros, o condomínio pode aferir se o devedor tem bens suficientes para se avançar com uma penhora, através do procedimento extrajudicial pré-executivo (PEPEX). Ou seja, esta ferramenta permite avaliar, de forma rápida e económica, quais são as hipóteses de um crédito ser recuperado ou pelo contrário, ser considerado incobrável.

Ao mesmo tempo, o agente de execução trata de todas as diligências do processo. Na sequência da notificação do relatório elaborado pelo agente de execução, o administrador do condomínio tem 30 dias para avançar para o processo de execução, desde que existam bens suscetíveis de penhora. Caso contrário, o proprietário irá receber uma intimação para pagar a dívida.

Após receber a notificação, o proprietário tem 30 dias para escolher uma das seguintes opções:

• Contestar a decisão;
• Chegar a acordo para pagamento;
• Indicar os bens suscetíveis de penhora.

Se até 30 dias depois de ter sido notificado pelo agente de execução, o administrador nada fizer, o processo considera-se extinto.

Na hipótese de o proprietário em falta não reagir à respetiva notificação no prazo de 30 dias, a sua identificação passará a constar da lista pública de devedores.

Assim, para evitar uma eventual penhora, opte pelo pagamento voluntário da dívida.

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Prescrição das dívidas de condomínio

As dívidas ao condomínio, tal como todas as outras, têm um prazo de caducidade. Por assumirem um carater periódico e renovável, as quotas de condomínio estão sujeitas a um prazo de prescrição de 5 anos, conforme alínea g) do artigo 310º do Código Civil.

Por outro lado, as contribuições para as despesas extraordinárias (por exemplo, pintura da fachada do prédio), com um caráter pontual, vigoram pelo período de 20 anos.

Em síntese, se vai comprar casa num prédio em propriedade horizontal, nunca esqueça as despesas de condomínio. Disfrute da sua casa e evite chatices.