E se os preços das casas caírem?

São muitos aqueles que olham para os preços no mercado imobiliário como se olha para o preço do quilo da fruta. A verdade é que, apesar de o imobiliário realmente ter muito sumo, os preços reagem de forma muito diferente.

Nem mesmo uma comparação do mercado imobiliário com os mercados bolsistas é correta. Estes últimos, com muito mais liquidez, informação e transparência, reagem de forma imediata a estímulos externos.

Já o imobiliário, um ativo claramente imperfeito, com menos liquidez, pouca informação e uma heterogeneidade como nenhum outro ativo tem, reage forçosamente de forma diferente.

Porque é que os preços das casas (ainda) não caíram?

Há várias razões que justificam o facto de os preços das casas não terem caído. Uma recessão económica sem precedentes e com tamanha velocidade levaria muitos – como aconteceu – a assumir o contrário. Mas tal não aconteceu.

Um conjunto de políticas económicas e sociais levaram a que se criasse uma almofada no mercado: lay-off, manutenção de postos de trabalho, manutenção de rendimentos, moratórias de crédito. Adicione-se uma “pitada” valente de expansão monetária ao mercado, em dimensões sem precedentes.

Junte-se ainda o comportamento da procura – hoje a comprar imóveis com outras características e com crédito disponível – e que tipicamente condiciona a formação dos ciclos no mercado, e acabamos de forma simples e rápida a encontrar as razões para esta tamanha resiliência do mercado imobiliário.

O fim das moratórias ditará o início da queda dos preços?

Tendo falhado nas suas previsões, vêm agora outros (e os mesmos) vaticinar uma forte quebra do mercado no período pós-moratórias.

Nota ao leitor: defendo uma reduzida intervenção do Estado na economia. No imobiliário, por consequência. Mas há que entender que há momentos em que a ideologia deve ser colocada de lado e procurar tudo fazer para ajudar as pessoas. O segmento residencial, com um forte impacto social, deve ser regulado e intervencionado quando as circunstâncias de mercado assim o justifiquem. Esta é uma delas.

O aumento do crédito malparado será uma certeza e colocará em risco muitas empresas e famílias. Estas, ver-se-ão na obrigação de vender os seus imóveis ou os bancos terão de os executar. Isto levará a uma mais que inevitável queda de preços, dizem alguns.

Pessoalmente, não tenho o dom de adivinhar. É realmente tentador assumir este pressuposto. Mas é igualmente importante perceber como é que os ciclos de mercado funcionam.

Além disso, é necessário entender que o mercado hoje nada tem a ver com o mercado pós-subprime. A banca trabalha o crédito malparado de forma completamente diferente, securitizando ou vendendo em pacotes. As empresas financeiras, gestoras de NPL (non-performing loan), compram e depois gerem os ativos. Em causa estão empréstimos que os clientes deixaram de pagar e que os bancos classificam como créditos não produtivos. Quando os imóveis chegam ao mercado, já vêm noutras condições e com outros preços.

Na verdade, o mercado já estava a corrigir

Desde 2018 que surgem indicadores no mercado que são possíveis calcular e interpretar e que me levam a concluir que o mercado estava, de facto, a atingir um pico e tenderia a corrigir. Essa correção é natural, faz parte do próprio ciclo do mercado e acabaria por ocorrer.

A pandemia do Covid-19, é certo, provocou alterações no mercado. Na realidade, acabou por sustentar em alta os preços e inclusive as vendas. Quem diria que num ano como o de 2020, Portugal registaria o terceiro melhor ano de sempre em investimento em imóveis comerciais e provavelmente o segundo melhor ano de sempre em volume de vendas de casas?

O pós-Covid pode também trazer ainda mais novidades. No perfil da procura, no planeamento das cidades, na adequação de projetos. E pode, claro está, trazer consigo uma quebra nos preços, o que será natural face aquilo que o mercado inclusive já estava a experimentar antes da pandemia.

Então e se os preços caírem?

Daí não virá grande mal ao mundo, diria. Até considero saudável. E natural.

Claro está, esse mal poderá variar em função da dimensão da quebra. O mercado residencial hoje, ao contrário do aconteceu no pós-subprime, está muito menos alavancado e o volume de equity aplicado é bastante superior. Genericamente falando, a maioria do mercado tem margem para absorver uma correção de preços.

Haverá franjas do mercado que não conseguirão absorver essa quebra. E para esses é que algumas políticas deverão ser direcionadas. E essas pessoas terão de tomar decisões. Mas daí a vaticinar-se um cenário catastrófico para o mercado imobiliário em Portugal, vai um passo muito grande. Não que não possa ocorrer. Já aconteceu e pode voltar a repetir-se. É apenas prematuro assumi-lo.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.