Garantia pública no crédito habitação para jovens: Perguntas e respostas

Os jovens até aos 35 anos vão poder comprar casa sem precisarem de capitais próprios. Ou seja, os bancos vão poder financiar estas operações a 100%. Mas é importante saber quais as condições de acesso, os limites e as consequências.

Para tentar responder às dúvidas mais recorrentes relacionadas com esta medida, preparámos algumas perguntas e respostas:

1. Quem pode pedir?
2. Qual o limite máximo de valor do imóvel?
3. Qual o pape do Estado?
4. A partir de quando posso recorrer à garantia pública?
5. Os bancos são obrigados a financiar com garantia pública?
6. Até quando posso comprar casa com garantia pública?
7. Herdei uma parte de um imóvel, posso aceder à garantia pública?
8. Quando termina a garantia do Estado?
9. Posso perder a garantia no meu crédito habitação?
10. E se eu entrar em incumprimento?
11. Durante o prazo da garantia posso negociar algumas condições com o banco?
12. Qual a diferença entre usar e não usar a garantia pública?
13. Já fiz a escritura da casa, posso pedir a garantia pública?
14. A garantia pública é acumulável com a isenção de IMT e imposto do selo?

Quem pode pedir a garantia pública no crédito habitação?

Todos os jovens que tenham entre 18 e 35 anos e que estejam a querer comprar a sua primeira habitação própria e permanente podem pedir a garantia pública. Mas têm de cumprir outras condições.

Entre as quais:

• Terem morada fiscal em Portugal;
• Rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão de IRS (em 2024, representa rendimentos entre 43 mil e 80 mil euros);
• Não sejam proprietários de parte ou totalidade de qualquer imóvel;
• O valor da operação não pode superar os 450 mil euros;
• O crédito tem de ser destinado à compra da primeira habitação própria e permanente;
• Não tenham dívidas ao Fisco ou à Segurança Social.

Estas são as principais condições para se conseguir ter acesso à garantia pública e que constam na Portaria n.º 236-A/2024/1.

Qual o limite máximo de valor do imóvel?

Para poder beneficiar da garantia pública, a transação não pode ser superior a 450 mil euros. Contudo, este não será o valor máximo possível para qualquer pessoa.

Os bancos vão continuar a avaliar a capacidade financeira dos clientes, estando obrigados a cumprir com as regras relativas à taxa de esforço, que determinam que o limite máximo da taxa de esforço, tendo em consideração todos os créditos existentes, é de 50%.

Contudo, se estivermos apenas perante um crédito habitação, há recomendações (ainda que não sejam obrigações) que apontam para uma taxa de esforço de 35%. Significa isto que uma pessoa que ganhe 1.000 euros por mês não deve ter uma prestação que ultrapasse os 350 euros.

Para perceber qual o valor de prestação que será viável recomenda-se que recorra ao Simulador de Taxa de Esforço.

Qual o papel do Estado?

O Estado vai funcionar como um fiador de uma parte do crédito (até 15% da operação). Ou seja, no caso de o cliente não conseguir pagar o crédito, o Estado assume a responsabilidade financeira, mas apenas de uma parte do crédito.

O Estado não financia qualquer montante, apenas garante que, se os jovens tiverem capacidade financeira, o banco financia em até 100% a operação.  

A partir de quando posso recorrer à garantia pública?

A legislação sobre a garantia pública foi publicada no dia 27 de setembro e entrou em vigor no dia seguinte. Os bancos têm agora 30 dias para poderem aderir ao protocolo que permitirá conceder crédito a 100% aos clientes jovens.

Depois de aderirem, os bancos têm até 60 dias para implementarem os procedimentos necessários para que seja possível financiar operações de crédito nestas condições. Significa assim que, no limite, os clientes podem ter acesso ao financiamento a 100% apenas a partir de janeiro.

Os bancos são obrigados a financiar com garantia pública?

Não. Os bancos podem optar por não aderir ao protocolo. Nesse caso, pode haver bancos que não vão poder financiar a compra de casa a 100%.  

Quem está a querer comprar casa com estas condições, terá de confirmar se a instituição financeira com quem quer trabalhar aderiu ao protocolo que lhe permitirá financiar este tipo de créditos.

De realçar que, fora deste âmbito, os bancos só podem financiar em até 90% do valor do imóvel. As instituições que não aderirem a este protocolo vão continuar a estar limitadas a este teto máximo.

Até quando posso comprar casa com a garantia pública?

A legislação determina que esta medida está em vigor até ao final de 2026. Assim, todos os contratos de crédito que forem “formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026” podem beneficiar de financiamento a 100%, caso as restantes condições sejam cumpridas.

Ficou ainda determinado que o prazo máximo pode ser prorrogado mais tarde.

Herdei uma parte de um imóvel, posso aceder à garantia pública?

Não. Tal como acontece com a medida de isenção de IMT e imposto do selo, a garantia pública visa apenas os jovens que não sejam proprietários ou coproprietários de imóveis.

Assim, mesmo quem herdou uma quinta parte de um imóvel de uma segunda habitação está excluído desta medida.

Quando termina a garantia do Estado?

O Estado vai ficar como fiador daquele empréstimo durante um máximo de 10 anos. “A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito”, pode ler-se na portaria publicada.

Posso perder a garantia no meu crédito habitação?

Pode. Por um lado, a garantia pública tem a duração máxima de 10 anos, o que significa que, no final desse prazo, deixa de ter a garantia pública.

Mas há outras situações em que pode perder a garantia. Se o proprietário vender o imóvel ou se alterar a finalidade do mesmo, a “garantia do Estado caduca”, explica a legislação. Assim, um jovem que compre a sua primeira casa com a ajuda da garantia pública e depois a venda, perde o direito a prolongar ou a renovar este apoio.

Além disso, se alguém comprar uma casa para viver e em determinado momento decidir ir viver para outra casa e colocar aquele imóvel no mercado de arrendamento, por exemplo, também perde a garantia pública.

E se entrar em incumprimento?

Se falhar o pagamento, a instituição financeira vai acionar a garantia pública. Nesse caso, o Estado será chamado a pagar a dívida.

O cliente terá de resolver a situação diretamente com a instituição, tal e qual como se não tivesse qualquer garantia pública. Posteriormente, cabe à instituição financeira devolver ao Estado o dinheiro (considerando que consegue recuperar a dívida).

É importante salientar que a dívida do cliente é sempre para com a instituição e não perante o Estado.

Serão sempre as instituições financeiras a fazer a gestão da dívida e de todo o processo, nomeadamente “devolver” ao Estado o montante usado através da garantia. “As instituições procedem, por conta e no interesse do Estado,” aos passos necessários para recuperar os montantes em dívida, pode ler-se na legislação.

Além disso, ficou definido que “as instituições ficam obrigadas a partilhar com o Estado, pari passu, na mesma percentagem em que a operação for garantida pelo Estado, o valor obtido com a execução de qualquer garantia, seja de que natureza for, ou seguro exigido.” O que significa que as instituições têm de recuperar a dívida e depois pagar ao Estado a parcela que lhe compete por via da execução da garantia pública.

Durante o prazo da garantia posso negociar algumas condições com o banco?

Sim. Esta foi, aliás, uma das questões que ficou assegurada. A legislação garante que as pessoas que recorreram à garantia pública podem renegociar as condições do seu crédito mesmo durante a vigência da garantia.

A portaria publicada no dia 27 de setembro garante que os clientes podem renegociar as condições com a instituição onde têm o crédito, nomeadamente, o prazo e as taxas de juro, sem que isso implique a perda da garantia pública. O que nunca pode haver é um aumento das responsabilidades do Estado.

Podem ainda decidir fazer amortizações de crédito ao longo do contrato, sem perderem a garantia. Nestes casos, “a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente.”

Outra situação que não afeta a garantia pública é a transferência do empréstimo para outra instituição durante o período.

O que não é possível acontecer é que a garantia seja prolongada. Ou seja, a garantia é dada a uma determinada pessoa e corresponde a um determinado montante. Se esta pessoa decidir transferir o crédito para outra instituição poderá manter a garantia, mas o prazo total mantém-se nos 10 anos. Ou seja, se já tiverem decorrido cinco anos desde o início do contrato, o cliente poderá beneficiar da garantia por mais cinco anos.

Qual a diferença entre usar a garantia pública e não usar?

Ao recorrer à garantia pública é possível comprar uma casa financiando-a a 100%. Significa que se o imóvel custar 200 mil euros, receberá um empréstimo no mesmo valor. Assim, um crédito deste montante, a 30 anos, com uma taxa de juro de 3% representará em juros mais de 103 mil euros.

Se não recorrer à garantia pública terá de ter, pelo menos, 20 mil euros em capitais próprios (10% do valor). Num crédito com as mesmas condições pagará menos 10 mil euros em juros.

Já fiz a escritura da casa, há alguma forma de pedir garantia pública?

Não. A medida não tem efeitos retroativos. As operações que já foram celebradas já não podem beneficiar desta medida.

A garantia pública é acumulável com a isenção de IMT e imposto do selo?

Sim. Pode recorrer à garantia pública e, ao mesmo tempo, beneficiar da isenção de IMT e imposto do selo.

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