Alojamento Local com novas regras. O que vai mudar?

O Alojamento Local vai sofrer um conjunto de alterações, na sequência da aprovação da Lei 56/2023, que sustenta o conhecido pacote Mais Habitação. Depois de vetada pelo Presidente da República, a proposta regressou ao Parlamento e foi aprovada pelo Governo maioritário do Partido Socialista. 

As principais alterações a este segmento passam pela suspensão da emissão de novas licenças; pelo papel dos municípios, bem como dos condóminos; e ainda pela revalidação das atuais licenças e criação da taxa de Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL). 

Alojamento Local sem novas licenças 

Este pacote vem determinar a suspensão de emissão de novas licenças de Alojamento Local. Esta suspensão abrange os apartamentos e também os quartos, ou seja, os estabelecimentos de alojamento integrados numa fração autónoma de um imóvel.  

Destinada essencialmente a restringir as licenças nas zonas litorais e em toda a região do Algarve, importa frisar que esta medida não afeta as Regiões Autónomas, nem os 165 municípios do continente classificados como de baixa densidade. Ficam ainda de fora 73 freguesias de baixa densidade, embora pertençam a 20 municípios de alta densidade populacional. 

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Revalidação e caducidade das licenças 

Sobre as licenças atualmente em vigor, é de destacar que se mantêm válidas e vão ser reapreciadas durante o ano de 2030. Estas licenças podem vir a ser renovadas por cinco anos.  

Mas, atenção, existe uma exceção: se tiver comprado uma casa para Alojamento Local recorrendo a crédito habitação (até 16 de fevereiro de 2023), a licença vai renovar-se em 2030 e vai acompanhar o tempo contratado do crédito. 

Por outro lado, caso tenha um Alojamento Local sem utilização, mas não quer ver a licença cancelada, tem agora de apresentar a declaração dos rendimentos com o Alojamento Local nos dois meses que se seguirem à entrada em vigor da lei.  

A caducidade das licenças também se verifica em situações de transmissão do imóvel, exceto em situações de sucessão. 

Carta Municipal da Habitação 

Cada município, a quem cabe emitir as licenças do Alojamento Local, deve elaborar a sua Carta Municipal da Habitação. Esta carta visa alcançar um equilíbrio entre habitações, Alojamento Local, alojamento para estudantes, comércio, indústria e outras atividades. Caso seja aferido que existe falta de habitações, não podem ser emitidas novas licenças.  

Alojamento Local com nova taxa  

Vai ser criada uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL). Esta taxa, fixada em 15%, só se aplica a apartamentos e não pode ser dedutível à determinação do lucro tributável em IRC. 

A CEAL não se aplica a imóveis localizados no interior do país.

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Condóminos ganham força 

À luz da nova lei, a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local numa fração autónoma de um edifício ou parte de prédio urbano (utilização independente).

A assembleia só não poderá opor-se se no título constitutivo (documento feito por escritura pública que atesta que o edifício cumpre todos os requisitos para integrar o regime de propriedade horizontal) se estiver prevista a utilização da fração para fins de alojamento local ou se já existir uma deliberação anterior, desta assembleia, a autorizar a utilização da fração para este fim.

Caso a decisão seja cancelar um registo do Alojamento Local, a assembleia de condóminos deve dar conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação. 

Note, o cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do Alojamento Local.

Incentivo à passagem de Alojamento Local para arrendamento 

Quem retirar as casas do Alojamento Local (registadas até 31 de dezembro de 2022) até ao final de 2024 e transite para regime de arrendamento habitacional, vai ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029.  

Importa ainda frisar que estes casos não estão sujeitos a qualquer limite no valor da renda, sendo que o contrato de arrendamento tem de se realizar, e estar inscrito nas Finanças, até 31 de dezembro de 2024. 

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