Arrendamento ou compra de casa: Como pode evoluir a prestação?

O atual contexto económico na zona Euro, marcado pela escalada da inflação e pelo conflito entre a Ucrânia e a Rússia, tem tido impacto nas mais diversas áreas da nossa vida, nomeadamente na habitação e tanto no arrendamento como na compra de casa.

A atualização das rendas e o sucessivo aumento de juros fizeram subir o valor que os portugueses pagam todos os meses pelos imóveis. Nesta altura, para quem tem de tomar uma decisão, pode ser mais difícil avaliar qual a opção que mais compensa: arrendar ou comprar casa?

Neste artigo, explicamos como podem evoluir as prestações mensais, tendo em conta as novas medidas do Governo no arrendamento e os atuais valores da Euribor no crédito habitação.

Governo limita máximo da subida de rendas 

O ministro das Finanças, Fernando Medina, anunciou, em conferência de imprensa, as novas medidas que vão combater o atual aumento de preços consequente da inflação no país. 

Uma das medidas fixa um teto máximo de 2% na atualização dos valores das rendas, em habitação e espaços comerciais, para o ano de 2023. Esta é uma das medidas de apoio às famílias, para atenuar o impacto da inflação, e que tem um custo de 45 milhões de euros para o Governo. 

Tendo em conta que os efeitos da inflação fariam com que as rendas pudessem subir até 5,43%, esta medida dá lugar a uma “compensação aos senhorios”, como “mensagem de proteção das famílias, mas também aos proprietários”, garante o ministro. 

Se quiser arrendar casa, saiba que a medida vai ter aplicabilidade de janeiro a dezembro de 2023, e abrange contratos de arrendamento com mais de um ano. Se houver atualizações das rendas durante 2023, esta medida aplica-se travando possíveis subidas até ao final do ano. 

Para os senhorios, o Governo vai assegurar um benefício fiscal em sede de IRS ou IRC. Ou seja, vão ter direito ao valor correspondente do diferencial entre o valor da renda limitada em 2% e o valor da renda resultante da atualização em 5,43%. 

Quanto podem aumentar as rendas? 

Tendo em conta um teto máximo de 2%, vejamos alguns exemplos de quanto podem aumentar as rendas. 

Assim, vejamos qual será o impacto nas rendas. Usando o preço médio das rendas em Portugal, referente ao primeiro trimestre do ano (dados do INE), uma casa de 100 metros quadrados terá uma renda de 616 euros (6,16 euros por m2). Tendo em conta este valor, um aumento de 2% vai significar mais 12,52 euros por mês.

Já num imóvel com 170 metros quadrados, e uma renda equivalente a 1047,20 euros, um aumento de 2% vai ter um impacto de 20,95 euros a mais no valor que paga mensalmente.

Imaginando uma casa com uma área maior, de 230 metros quadrados, e uma renda de 1416,80 euros. Este aumento de 2% vai traduzir-se em 28,34 euros.

Ou seja, em nenhum dos casos, o aumento das rendas é significativo devido ao limite imposto pelo Governo. No entanto, vejamos se compensa face às prestações de um crédito habitação ou não.

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Euribor a subir: prestações dos créditos mais altas 

Com o atual contexto de inflação na zona Euro, desde 4 de fevereiro que as taxas Euribor têm vindo a subir significativamente, com destaque para os prazos de 6 a 12 meses. Pelos valores de inflação em vários países da Europa, o Banco Central Europeu procedeu à subida dos juros de referência, de forma a controlar a situação. 

Como é que isto afeta o seu crédito habitação? A Euribor é um dos principais indicadores deste crédito em Portugal. É uma taxa de referência que reflete a média cobrada pelos bancos da União Europeia (UE) entre si.  

Por isso, se tem uma taxa variável ou mista no seu crédito habitação, vai ser afetado pela subida da Euribor. Dependendo do prazo que escolheu (uma semana, um mês, 3 meses, 6 meses ou 12 meses), a sua taxa é revista de acordo com esse período. 

Isto é, caso tenha escolhido a Euribor a 6 meses, a taxa do crédito é revista semestralmente. Então, se os juros estiverem a subir, de 6 em 6 meses a sua prestação mensal do crédito sofre um aumento. 

Para ter uma noção, o valor da Euribor a 6 meses encontrava-se negativo em fevereiro, nos –0,476%. Agora, em agosto, está no valor positivo de 0,837%. Isto porque a média mensal da Euribor tem vindo a aumentar.

Até onde pode aumentar a prestação? 

Para perceber quanto pode ficar a pagar mais na sua prestação mensal do crédito habitação, vejamos alguns exemplos práticos com a ajuda da Calculadora de prestação mensal.

Ao valor médio da Euribor atual no prazo escolhido no seu crédito, tem de adicionar a percentagem do seu spread. Então, imaginando que o prazo da Euribor no seu crédito é de 6 meses, o valor atual de 0,837%, e tem um spread de 1,2%, fica com uma Taxa Anual Nominal (TAN) de 2,037%. 

Dado que em fevereiro a Euribor a 6 meses se encontrava em –0,476%, significa que a sua TAN era de 0,724%. Imaginando que o imóvel tem 100 metros quadrados, o empréstimo ao banco é no valor de 134.600 euros (considerando o preço médio das casas em Portugal, 1.346 euros por m2 – dados do primeiro trimestre, segundo o INE) e um prazo de reembolso a 30 anos, em fevereiro pagava 416,07 euros.

Com a atual subida e uma TAN de 2,037%, passa a pagar uma prestação mensal do seu crédito de 500 euros. O que corresponde a um acrescento de 83,93 euros à prestação. 

Agora imaginemos que a Euribor a 6 meses aumenta até 1%. Com o spread de 1,2%, passa a ter uma TAN de 2,2%, ficando com uma prestação de 511,08 euros. Um aumento de 95,01 euros. 

E colocando ainda o cenário da Euribor a 6 meses chegar aos 2%: a sua TAN alcança os 3,2% e a prestação mensal chega aos 582,10 euros. Passa a pagar mais 166,03 euros pelo seu crédito. 

Através de uma análise feita à Euribor pelo Euribor Rates, o mais provável é que a Euribor a 6 meses não ultrapasse significativamente os 5%. Analisando os valores dos últimos 23 anos, a Euribor só ultrapassou os 5% em dois anos: em 2000 e em 2008. Desde aí, que tem vindo a descer progressivamente entrando em valores negativos em 2015, onde se manteve até abril de 2022. 

Por isso, imaginando o aumento máximo de 5%, a sua TAN ficava com o valor de 6,2%. Isto corresponderia a uma prestação mensal do seu crédito de 824,38 euros. Quase o dobro do que pagava em fevereiro: mais 408,31 euros. 

Leia também: As taxas Euribor estão a subir. E agora?

Arrendamento ou compra de casa: qual a opção mais barata? 

Arrendar ou comprar são duas opções com nuances diferentes. Enquanto a primeira opção pode ser mais barata num período inicial, a segunda acaba por ser mais barata mensalmente.  

Então, ao comprar um imóvel com crédito habitação, tendo em conta um T1 em Lisboa, com 150 metros quadrados (considerando os dados do INE sobre os preços médios das casas em Lisboa – 1.351 euros por m2), o custo de 202.650 euros, um prazo a pagar de 30 anos e uma TAN (Euribor+spread) de 2,037%, a sua prestação mensal fica a 752,79 euros. 

Em contraponto, um T1 em Lisboa com a mesma área de 150 metros quadrados para arrendar tem um custo de 928,50 euros mensais (dados referentes ao primeiro semestre – 6,19 euros por m2 em Portugal Continental). Colocando na balança os atuais aumentos, a renda com mais 2% do valor, como já vimos anteriormente, passaria para 947,07 euros. 

E se a Euribor aumentasse mais 1% e a TAN no seu crédito passasse para 3,037%, a prestação mensal subia para 858,43 euros. Um aumento de 105,64 euros, mas menos 88,64 euros do que se arrendasse o imóvel. 

Logo, mesmo com o aumento recente dos juros, o valor da prestação de crédito continua a ser mais baixa do que as rendas praticadas em Portugal. Em parte, devido ao facto de haver pouca oferta no mercado de arrendamento.  

Ou seja, tendo em conta a poupança mensal, compensa mais comprar um imóvel do que arrendar no panorama atual. Porém, é importante referir ainda os custos iniciais dos dois processos. 

Custos iniciais

Ao arrendar uma casa, tem de deixar uma caução inicial para garantir que, se fizer estragos no imóvel, o senhor se possa precaver. Essa caução costuma ser, por norma, duas rendas. Neste caso, teria de dar ao senhorio uma entrada inicial de 1.894,14 euros. 

Já comprando uma casa com crédito habitação, deve saber que os bancos não emprestam 100% do valor, mas sim, no máximo, 90%, pelo que tem de dar uma percentagem. Por isso, imaginando que dos 202.650 euros do imóvel, tem de dar 10%, precisa de 20.265 euros. 

E, além disso, ainda tem os seguintes custos: 

• Abertura de processo (valor que varia consoante a entidade bancária): 550€   
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) (variável consoante o valor do imóvel): 1.860€  
• Imposto de Selo (0,8% do valor do imóvel): 1.200€  
• Escritura (variável consoante o valor do imóvel): 751€   

Ou seja, ao todo, de custos iniciais para comprar uma casa com crédito habitação teria de dar 24.626 euros. Por isso, deve avaliar qual a melhor solução para o seu caso e se compensa investir na compra de uma casa com este custo inicial, sendo que ficaria a pagar menos mensalmente.  

Se tomar a decisão de avançar com um crédito, deve consultar vários bancos e comparar propostas. O Doutor Finanças pode ajudá-lo nesse processo e a tomar a melhor decisão para o seu caso. 

Leia ainda: Crédito habitação: Dicas de poupança para a entrada inicial