Como calculo as mais-valias de uma casa que construí?

Se pensa em vender uma casa que construiu, pode ter dúvidas sobre como fazer o cálculo das mais-valias que é, em termos gerais, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Ora, tratando-se de auto-construção, não existe um valor de aquisição, uma vez que o imóvel foi construído por si.

Neste artigo, explicamos como deve ser feito o cálculo e como são taxadas as mais-valias.

O que são as mais-valias imobiliárias? 

As mais-valias representam, na prática, o lucro obtido com a venda de um imóvel. Isto é, se comprou a sua casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil, o lucro que obteve com o negócio foram 50 mil euros.

No entanto, o cálculo das mais-valias não é assim tão simples. O seu valor também depende de quando comprou e vendeu o imóvel, uma vez que existe o coeficiente de atualização monetária a ter em consideração, sempre que tenham decorrido pelo menos 24 meses entre a compra e a venda. Este permite atualizar o valor de um imóvel consoante o ano em que o comprou/vendeu. 

Além disso, também as despesas e encargos associados ao imóvel podem reduzir o valor da mais-valia gerada pela venda, para efeitos de tributação. Pode deduzir despesas com: o certificado energético, comissões pagas à imobiliária, obras de manutenção e conservação dos últimos 12 anos, o Imposto de Selo, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos com a escritura, custos de solicitadora e o registo predial. 

Por exemplo, se comprou o imóvel por 150 mil euros em 2006, e o vendeu em 2022 por 200 mil euros, o coeficiente de atualização monetária corresponde a 1,16. O que significa que a mais-valia, neste caso, corresponde a 26 mil euros [200.000 - (150.000 x 1,16)]. Mas adicionando encargos associados de 10 mil euros, a mais-valia desce para 16 mil euros.  

Como são taxadas as mais-valias da venda? 

Até 2022, as mais-valias da venda de um imóvel eram taxadas de forma diferente para residentes e não residentes no país. Atualmente, a exceção à regra geral aplica-se somente a uma situação. Vejamos como funciona. 

Para residentes 

Para residentes em Portugal, as mais-valias obtidas com a venda de imóveis são tributadas em 50%. Ou seja, apenas metade do lucro gerado é alvo de tributação em sede de IRS. 

O valor do imposto que o vendedor tem de pagar depende, porém, dos rendimentos que registar. Uma vez que não existe uma taxa fixa, varia perante o enquadramento fiscal do vendedor. 

Por isso, considerando o exemplo acima, em que obteve uma mais-valia de 16 mil euros ao vender o imóvel, o imposto incide sobre 8 mil euros. 

Contudo, há uma situação em que as mais-valias geradas por imóveis são tributadas em 100% do seu valor. É o caso de imóveis que tenham tido acesso a apoios públicos não reembolsáveis para a aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributável (VPT), vendidos antes de terem decorrido 10 anos.  

Para não residentes 

Desde 1 de janeiro de 2023 que o tratamento fiscal aplicado a residentes passou a aplicar-se também a não residentes em Portugal. Isto é, não residentes só pagam igualmente metade do imposto sobre mais-valias geradas pela venda de imóveis. 

Mas não era o que acontecia até 2022. Até este ano, mais-valias obtidas por não residentes em Portugal estavam sujeitas a tributação de 100% do seu valor, perante uma tributação autónoma à taxa especial de 28%. No entanto, residentes noutro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (EEE) têm a opção de aplicar o regime de residentes em território português, desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal. Pois, nesse caso, passam a ser considerados todos os rendimentos para a determinação e aplicação das taxas gerais do IRS.

Leia ainda: Guia de mais-valias imobiliárias 

Como se calculam mais-valias imobiliárias? 

O cálculo das mais-valias imobiliárias realiza-se através da diferença entre o valor pelo qual vendeu o imóvel (valor de realização) e o valor pelo qual o comprou (valor de aquisição). Após este cálculo, que considera também o coeficiente de atualização monetária (se tiverem decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda), deve subtrair os encargos com a compra e venda, bem como encargos com a valorização do imóvel. 

A fórmula para calcular as mais-valias na venda de um imóvel aplica-se da seguinte forma: 

Mais-valias = Valor de realização – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa) 

Note que, para cálculo das mais-valias, a Autoridade Tributária (AT) considera o valor mais alto entre o valor de aquisição/realização ou o VPT. 

Qual o valor de aquisição da casa que construí? 

No caso específico da venda de um imóvel que construiu, o valor de aquisição do imóvel a considerar é o mais alto entre:

• o valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovado

• ou o VPT.

Exemplo prático 

Imaginemos que construiu um imóvel em 2010. O valor do terreno e custos de construção totalizaram 200 mil euros, mas as Finanças calcularam o VPT em 250 mil euros. E, em 2022, vendeu o imóvel por 300 mil euros. Com a comissão da imobiliária e impostos, teve despesas de 12 mil euros.  

Tendo em conta que, entre o término da construção do imóvel e a venda decorreram mais de 24 meses, o valor de aquisição deve ser multiplicado pelo coeficiente de atualização da moeda do ano da venda (1,1). 

Então, aplicando a fórmula de cálculo: 

Valor de aquisição (mais alto - VPT): 250.000  

Coeficiente de correção monetária: 1.1 

Valor de realização: 300.000  

Despesas com a realização: 12.000  

Cálculo das mais-valias: 300.000 – (250.000 x 1,1) – 12.000 = 13.000 

O que significa que, neste caso, as mais-valias geradas pelo imóvel que construiu e vendeu correspondem a 13 mil euros. Sendo que apenas 6.500 euros estão sujeitos a tributação. 

Para simular de forma simples as mais-valias da venda de um imóvel, pode recorrer à Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças. 

Leia também: Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?