Como legalizar uma habitação que vai ser construída de raiz

Legalizar uma habitação que vai ser construída de raiz pode ser um processo um pouco confuso para quem não está familiarizado com o tema. Deve estar preparado para enfrentar vários entraves, muita burocracia, e atrasos à mistura.

Neste artigo explicamos as etapas principais que envolvem legalizar uma habitação que vai ser construída de raiz, e como deve proceder junto da sua Câmara Municipal.

Estar bem informado

Tal como referimos, estar bem informado sobre todos os procedimentos legais que envolvem a construção de uma casa de raiz é essencial para não ter problemas com a sua legalização. De seguida vamos explicar os 5 passos essenciais para legalizar uma habitação.

Contudo, aconselhamos que leia com atenção o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, e as suas posteriores alterações. Para além disso, pode deslocar-se à Câmara Municipal, correspondente à zona onde se situa o terreno que vai construir a habitação, para esclarecer as suas dúvidas antes de iniciar todo o processo de construção e legalização.

O Plano de Informação Prévia é o primeiro passo

Ao contrário do que algumas pessoas pensam, a construção de uma habitação nem sempre deve começar pela compra de um terreno.

Por isso, se tem um terreno urbano e não sabe bem que restrições existem para construção ou se está interessado em adquirir um terreno, deve em primeiro lugar fazer um Plano de Informação Prévia à Câmara Municipal, indicando o tipo de habitação que pretende construir.

O Plano de Informação Prévia serve para perguntar a viabilidade de construção da sua habitação naquele terreno e apurar os seus respetivos condicionamentos legais ou regulamentares. Não se esqueça de perceber o tipo de terreno que pretende comprar ou se este está englobado num loteamento.

Após a entrega do Plano de Informação Prévia à Câmara Municipal, irá receber, num prazo de 20 dias (podendo demorar um pouco mais), um documento que irá indicar a autorização ou não da construção da habitação naquele terreno.

Nessa resposta dada pela CM também vêm indicados os condicionamentos legais ou regulamentares. Por exemplo, imagine que pretende construir uma moradia com dois pisos. O terreno em questão, segundo o parecer da Câmara Municipal, pode não ter autorização para tal, limitando a construção a um piso térreo.

Nota: É aconselhável ler bem o artigo 14.º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12, e os seguintes artigos caso se apliquem ao seu caso específico.

Ler mais: Em vez de comprar casa, construa a sua casa sem gastar mais por isso

O segundo passo é ter um projeto de arquitetura e apresentá-lo na Câmara Municipal

Se conseguiu ter a autorização da Câmara Municipal para construir a sua habitação no terreno indicado, deve começar por contratar profissionais especializados para fazer um levantamento topográfico e o projeto de arquitetura. Deve procurar profissionais especializados na área com boas referências, e pedir orçamentos para realização destes serviços.

O projeto de arquitetura será o manual da sua casa de sonho e têm de constar as plantas da sua habitação, cortes, pormenores de execução, caderno de encargos, desenhos de pormenores, medições e orçamentos, cálculos, prespetivas, entre outros. Dada a sua importância, este projeto deve ser visto como um investimento muito importante, por isso demore o tempo necessário a escolher quem o irá realizar.

Após o projeto de arquitetura estar terminado, este deve ser entregue à Câmara Municipal, para que esta possa analisar o mesmo, e decidir se concede ou não a sua licença de construção.

De seguida terá que ter aprovação do projeto pela Câmara Municipal para obter a licença de construção

Após a entrega do projeto de arquitetura, a Câmara Municipal vai deliberar sobre o mesmo num prazo de 30 dias, podendo demorar mais algum tempo. Deve também entregar um projeto de especialidades. Este agrupa vários projetos relacionados com o imóvel, como o projeto de esgotos, água, eletricidade, gás, comunicações, entre outros.

O projeto de especialidades pode ser entregue na mesma altura do que o projeto de arquitetura, ou num prazo de seis meses a contar da notificação sobre a aprovação do projeto de arquitetura. No entanto para a entrega ser neste prazo alargado deve requerer a aprovação desses projetos de especialidade.

Após a aprovação do projeto de arquitetura por parte da Câmara Municipal, e seguindo todos os procedimentos indicados, será então concedida a licença de construção. É essa a licença que legaliza o início da construção da sua habitação.

Nota: Caso não entregue o projeto de especialidades dentro do prazo legal, é anulada a aprovação do projeto de arquitetura e será arquivado oficiosamente o processo de licenciamento.

Não se esqueça que sem o pagamento das taxas não consegue legalizar uma habitação

Após a entrada na Câmara Municipal dos projetos indicados anteriormente terá que pagar as taxas e depósitos relativos à construção da sua habitação. Estes valores estão normalmente publicados no site oficial das Câmaras Municipais. No entanto em caso de dúvida deve contactar a sua CM para pedir esclarecimentos sobre os valores que terá que pagar.

Após o pagamento das taxas e depósitos, a aprovação do projeto de arquitetura e a obtenção da sua licença de construção, deve procurar os serviços de um empreiteiro licenciado, e um engenheiro civil, bem como um coordenador de segurança de obra.

Em termos legais, tudo o que se passar na obra é por último da responsabilidade do dono da obra, ou seja, do proprietário da habitação que está a ser construída. Por isso, é muito importante que contrate empresas e profissionais credenciados, que tenham seguro, e que possa confiar no trabalho que estão a realizar.

As vistorias e o requerimento da licença de utilização

Após começarem as obras de construção, podem existir fiscalizações de funcionários municipais. Por isso, o seu engenheiro civil deve garantir que o Livro de Obra, onde estão as licenças e todos os registos relevantes para a execução da obra da habitação, deve estar à disposição na obra para todos os intervenientes na mesma.

Com ou sem fiscalizações, quando a obra terminar deve ser comunicado à Câmara Municipal que esta chegou ao fim. Se durante as obras de construção não existirem alterações no projeto inicialmente aprovado, deve solicitar o alvará da sua licença de utilização.

A licença de utilização tem como propósito garantir que a obra foi concluída de acordo com o projeto que foi aprovado, e com as condições do licenciamento ou autorização. Sempre que seja necessário uma autorização de utilização será efetuada uma vistoria municipal. Por norma essa vistoria realiza-se no prazo de 30 dias, após a entrega do requerimento da licença de utilização ou respetiva autorização.

Por fim, as conclusões da vistoria são obrigatoriamente seguidas na decisão sobre o pedido de licenciamento ou autorização de utilização. Para além destas conclusões devem ser entregues os desenhos finais em formato digital, bem como as certificações de água e esgotos.

Nota: Caso tenha existido alterações no projeto inicialmente entregue, deverá sempre comunicar as mesmas à Câmara Municipal. É a CM que irá decidir se existem alterações a fazer para que seja concedida a licença de utilização nestes casos.

Se a Câmara Municipal lhe concedeu a licença de utilização, finalmente chegou ao fim o processo de legalizar uma habitação

Se finalmente conseguiu obter a licença de utilização da sua casa, a sua habitação está oficialmente legalizada. Embora o processo seja longo, e a vontade de ver a sua habitação concluída aumente a cada dia que passe, é muito importante que garanta que todos os procedimentos são cumpridos.

Se um dia pretender vender a sua casa, é essencial que esta cumpra todos os requisitos legais. Só desta forma é que um possível comprador poderá pedir um crédito habitação que financie a compra da sua habitação.