Compra de casa por Não Residentes: Regime, requisitos e impactos fiscais

Muito se tem falado das vantagens e inconvenientes que resultam da importância crescente que tem no mercado habitacional a procura de casa por não residentes. Se, por um lado, é evidente que o incremento dessa procura tem levado a uma tendência generalizada do aumento de preços de venda das casas de habitação, não é menos verdade, e não pode deixar de ser considerado, que os não residentes que escolhem o nosso país para investir e, muitas vezes, até para fixar uma segunda residência, acabam por trazer para Portugal muito mais do que apenas o dinheiro que gastam na aquisição dessas casas.

Começando pelo princípio, geralmente quando falamos em não residentes, falamos de um ponto de vista fiscal em cidadãos, sejam nacionais ou estrangeiros, que não residem em território nacional, por período igual ou superior a 6 meses, ou estrangeiro que resida fora de Portugal por período igual ou superior a 6 meses no mesmo ano civil.

A opção por Portugal

Portugal é um país fantástico! Mesmo com os problemas com que nos confrontamos diariamente e com aqueles que teimamos em não conseguir resolver, a verdade é que a opção pelo nosso país é muito óbvia e racional: somos um país pacato com níveis de segurança interna e externa que são referência, somos uma democracia consolidada e estável, temos um povo acolhedor e com forte propensão para falar outros idiomas (em especial o inglês), temos um clima ameno que, em média, oferece cerca de 300 dias de sol, por ano.

Apesar do aumento generalizado do nível de preços, a verdade é que continuamos a ser um país bastante acessível para um número muito considerável de países em que o poder de compra médio é substancialmente superior ao nosso. Por fim, para quem decide aqui comprar casa, se analisarmos a valorização que os bens imóveis tiveram nos últimos 10 ou até 20 anos, verificamos que houve uma valorização muito acentuada, o que determina que, em termos de investimento, o retorno é evidente na maioria dos casos.

Quando falamos em compras de casa por não residentes, falamos de uma porção significativa do mercado da compra e venda de imóveis habitacionais. Os últimos dados oficiais disponíveis indicam que a compra de casas por não residentes representa cerca de 10% do total das compras e vendas de casas e um volume de negócio nessa área de cerca de 15%, o que, objetivamente, não é coisa pouca.

Existem diferenças substanciais quando falamos da compra de casa entre residentes e não residentes? A verdade é que não. Talvez o requisito mais importante no processo de compra de casa por cidadão não residente é a necessidade de obtenção prévia de um NIF por quem se dispõe a comprar casa. Sem estar inscrito nas Finanças, não será possível concretizar a compra e venda e, em bom rigor, até o contrato promessa de compra e venda que o possa anteceder.

Cuidados a ter no momento de comprar uma casa

No geral, os cuidados a ter por não residentes não diferem muito dos cuidados que qualquer residente deve ter, acrescidos, no entanto, do facto do não residente muitas vezes, por desconhecimento do mercado e das práticas correntes, estar mais exposto ao risco. Significa, pois, que, se para qualquer residente será sempre aconselhável ser acompanhado por profissionais no processo de escolha e negociação da casa que pretende comprar, esta circunstância é ainda mais premente quando se trata de um comprador não residente a quem devem ser esclarecidas todas as questões e dúvidas que envolvem a compra de uma casa, a sua detenção e eventual revenda futura. Falamos não apenas nos encargos e contingências fiscais, mas também nas obrigações que impendem sobre os proprietários no que se refere à manutenção, vida em condomínio, se aplicável, as declarações e garantias normalmente utilizadas no processo de aquisição de um imóvel.

Em termos genéricos, será aconselhável a um comprador não residente que encontre especialistas nas diferentes áreas para que, no momento da compra, esteja absolutamente seguro da casa que vai comprar. Deve, pois, o comprador, ainda antes de começar o processo, encontrar e contratar um consultor imobiliário sério e com conhecimento profundo no mercado, um especialista técnico que possa aferir as condições físicas da casa a comprar e um advogado que o represente na negociação dos termos e condições da compra e venda.

Documentação necessária

A documentação básica para a aquisição de uma casa é composta de (i) certidão predial permanente; (ii) caderneta predial (urbana ou mista); (iii) licença de utilização ou certidão atestando a isenção desta; (iv) ficha técnica de habitação, (v) certificado energético e, quando aplicável, (vi) certidões de não exercício de direito de preferência por entidades públicas e/ou privadas que sejam detentoras de tal direito. Tratando-se de fração autónoma em prédio constituído em propriedade horizontal é também necessário ter uma declaração de não dívida emitida pela administração do condomínio e é ainda conveniente analisar o regulamento do condomínio.

Pela análise da documentação disponibilizada por quem tenha capacidade e a necessária qualificação para o fazer, conseguimos validar quem é o legítimo proprietário da casa, se sobre a mesma estão registados quaisquer ónus ou encargos; a descrição física da casa, incluindo a sua área e composição (que deve estar harmonizada entre a certidão permanente do registo predial e a caderneta predial), se para a casa foi emitida licença de utilização e qual é o desempenho energético da casa. Será esta a informação mínima necessária para que alguém, de forma consciente e informada, possa decidir-se pela aquisição.

É sempre aconselhável, ainda antes de avançar com a negociação, promover uma visita ao imóvel por um técnico que consiga aferir as condições em que se encontra a casa e detetar eventuais problemas ou defeitos que a possam afetar.

Leia ainda: Estrangeiros: Documentos necessários para comprar casa em Portugal

Contrato Promessa de Compra e Venda

Validados todos estes pontos, é pratica corrente de mercado formalizar um contrato promessa onde são estabelecidos os pontos mais importantes do negócio como o objeto da compra e venda (descrição detalhada da casa), o preço, forma e prazos de pagamento, prazo da escritura, momento e condições referentes à entrega da casa. É nesta altura que é de toda a conveniência contar com o apoio de um advogado experiente nesta área que negoceie a extensão das declarações e garantias a prestar pelo vendedor, ou seja, as informações sobre o estado físico e legal do imóvel que, assim entendidas, são elemento essencial na formação da vontade de comprar pelo comprador. Quanto mais profundas e detalhadas forem estas declarações e garantias, maior será o conforto do comprador na compra já que, verificando-se que qualquer uma dessas declarações e garantias não são verdadeiras, poderá o comprador solicitar do vendedor uma compensação, redução de preço ou até anulação do negócio, consoante a gravidade da falsidade da declaração.

A par com a negociação do contrato promessa, e havendo lugar a financiamento bancário para a compra da casa, deve o comprador negociar com a entidade bancária as melhores condições de financiamento possíveis. Sendo o mercado bancário livre e concorrencial, é aconselhável fazer a consulta a várias entidades bancárias para que se possam obter as condições mais favoráveis.

Leia ainda: Cuidados a ter com o CPCV

Custos e encargos com a compra e venda

Assinado o contrato promessa e, sendo o caso, garantido o financiamento, avança-se para a escritura de compra e venda e com o pagamento de todos os custos e encargos associados à aquisição. Além do pagamento do preço, regra geral, a maior fatia destes custos prende-se com a liquidação e pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas). Este imposto é pago pelo comprador e é calculado com base no valor patrimonial do imóvel ou no valor da transação, consoante o que for maior. O IMT varia de acordo com a finalidade do imóvel, localização e outras características. O valor do IMT pode ser calculado utilizando o Simulador de IMT.

Além do IMT, o comprador terá ainda de suportar Imposto de Selo, calculado à taxa de 0,8% sobre o valor do imóvel. Alem destes dois impostos, o comprador terá também de suportar os custos com a Escritura ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda (valor esse que varia de notário para notário) e ainda com os custos inerentes ao registo de aquisição e, sendo o caso, de hipoteca, valores estes que poderão rondar os 500,00 euros.

Leia ainda: Quanto dinheiro preciso para comprar uma casa?

Imposto sobre as mais-valias na revenda de casa comprada por Não Residente

Muito importante na altura de um não residente decidir comprar uma casa em Portugal é o regime aplicável às mais valias geradas numa eventual revenda.

A tributação das mais-valias imobiliárias para não residentes em Portugal é um assunto complexo e pode variar de acordo com vários fatores, como o estatuto de residência fiscal, o valor da venda, o valor de aquisição e os encargos com a aquisição e eventuais obras realizadas no imóvel.

As mais-valias imobiliárias para não residentes são tributadas à taxa única de 28%. No entanto, os não residentes que sejam residentes noutro país da União Europeia ou Espaço Económico Europeu podem optar por ser tributados à taxa geral de IRS que lhes seria aplicável caso fossem residentes, sendo que para efeitos de determinação dessa taxa são tidos em conta todos os rendimentos, incluindo aqueles obtidos fora de Portugal.

Sabia que … de acordo com a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que estabelece o Programa MAIS HABITAÇÃO, a isenção de IMT na compra de prédios para revenda foi reduzida de três anos para um ano. Caso o imóvel não seja revendido no prazo de um ano, será necessário liquidar o IMT acrescido de juros compensatórios

Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.