Comprar casa até aos 35 anos: Um guia para perceber os apoios

Comprar casa é um processo que vem acompanhado de dúvidas naturais. Há papéis e documentos, impostos e comissões. Há taxas fixas, mistas e variáveis e há seguros de vida e multirriscos.

Agora, para os jovens até aos 35 anos há também isenção de IMT, emolumentos e imposto do selo. Mas não de todo o imposto do selo. Só daquele que incide sobre o valor da aquisição. Isto porque ele volta a aparecer no crédito e nas comissões. E aí tem de se pagar tudo. Há ainda a possibilidade de conseguir um financiamento até 100% do valor do imóvel, com a ajuda da garantia pública no crédito.

Comprar casa pode ser um caminho um tanto ou quanto desafiante de percorrer (e compreender). Por isso, preparámos um guia para ajudar a perceber os apoios (e não só) para os jovens até aos 35 anos.

• Ouvi que preciso de 10% para a entrada. É mesmo assim?
  • A garantia pública para comprar casa até aos 35 anos
• O que aconteceu ao IMT e imposto do selo?
  • Quem pode aproveitar a isenção?
  • Quanto se paga numa casa de 320 mil euros?
  • E na compra a dois quando uma pessoa não é elegível?
  • Casa de 200 mil euros
  • Casa de 320 mil euros
• A isenção dos emolumentos de registo
• Mas continua a haver custos a pagar ao comprar casa: Quais?
  • Imposto do selo
  • Comissões
  • Seguros
  • Como saber o peso de todos estes custos?
• Pontos a ter em conta ao comprar uma casa
  • Verificar a documentação do imóvel
  • Confirmar se é preciso fazer obras
  • Ter atenção à taxa de esforço
  • Escolher o regime da taxa de juro
  • Decidir em quantos anos pagar o crédito
  • Fazer um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)
  • Reunir os documentos para fazer o crédito

Ouvi que preciso de 10% para a entrada. É mesmo assim?

O rácio Loan-to-Value (LTV) representa a relação entre o montante financiado e o valor do imóvel. Dizem as regras do Banco de Portugal que o LTV na compra de habitação própria e permanente não pode ser superior a 90%. Assim, de forma simplificada, podemos dizer que sim, é verdade que é preciso ter, no mínimo, 10% para dar de entrada.

No entanto, é preciso trazer outras variáveis para cima da mesa. A primeira é que cada banco tem as suas regras, o que significa que as instituições têm liberdade para impor um LTV inferior e, com isso, fazer subir a percentagem necessária para a entrada.

A outra tem a ver com o próprio cálculo do rácio. É que as contas são feitas tendo em conta o menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel. Ou seja, se comprar uma casa por 250 mil euros e o valor de avaliação for 220 mil euros, o banco só pode emprestar até 198 mil euros (90% de 220 mil).

Por outro lado, se para o mesmo valor de aquisição, a avaliação do imóvel fosse de 270 mil euros, o empréstimo poderia chegar aos 225 mil euros (90% de 250 mil). Contas feitas, são 27 mil euros de diferença entre um caso e outro.

Leia ainda: Qual o limite de financiamento no crédito habitação?

A garantia pública para comprar casa até aos 35 anos

Um dos apoios aprovado pelo Governo, em 2024, foi a garantia pública no crédito aos jovens. O objetivo é precisamente cobrir o valor não financiado pelos bancos na compra da primeira habitação própria e permanente. A garantia pode chegar a 15% do valor do imóvel e, na prática, permite que os jovens tenham financiamento a 100%.

Para comprar casa com recurso à garantia do Estado é preciso cumprir as seguintes condições:

• Ter entre 18 e 35 anos de idade e domicílio fiscal em Portugal;
• Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS;
• Não se pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Não pode haver dívidas às Finanças e à Segurança Social;
• Não se pode já ter usufruído da garantia pessoal do Estado;
• O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros;

Para ajudar a explicar a medida, deixamos algumas perguntas e respostas.

A garantia é de até 15%. Quer dizer que não preciso de pagar esse valor?

Não. A garantia não significa que o Estado paga 15% do valor do imóvel, mas apenas que serve como fiador caso o jovem falhe com as prestações ao banco. O montante máximo que o Estado garante é de 15% do capital em dívida contratado inicialmente.

Mas então tenho a certeza de que o crédito vai ser aprovado?

Não. Como sempre, a concessão de crédito está dependente da análise que o banco vai fazer em relação ao cliente. Ou seja, mantém-se a regra de as prestações com todos os créditos não poderem ultrapassar 50% do rendimento mensal. A este propósito, é importante ter em conta que o financiamento a 100% significa prestações mais altas e, consequentemente, uma taxa de esforço mais elevada.

Vamos ver isso em dois exemplo de compra de uma casa de 200 mil euros, a pagar em 35 anos, e com uma taxa de juro de 4%.

No primeiro caso, o jovem dá 10% de entrada e pede o restante emprestado, ou seja, 180 mil euros. Assim, a prestação será de 797 euros. Por outro lado, se tiver financiamento a 100%, o valor a pagar todos os meses sobe para 886 euros.

Durante quanto tempo é que a garantia é válida?

O Estado mantém-se como fiador durante 10 anos.

O que acontece se entrar em incumprimento?

O banco aciona a garantia e o Estado paga a dívida. Depois, o cliente terá de resolver a situação diretamente com a instituição, como se não tivesse qualquer garantia pública. No fim, o banco devolve o dinheiro ao Estado.

Os bancos são obrigados a aderir?

Não. Quem quiser beneficiar da garantia do Estado deve confirmar se o banco aderiu ao protocolo.

Posso renegociar um contrato coberto pela garantia?

Sim. Tal como acontece com os outros contratos de crédito habitação, também aqueles celebrados no âmbito da garantia pública podem ser renegociados junto do banco.

Se transferir o crédito, perco a garantia?

Não. No entanto, é preciso ter dois pontos em consideração. Um deles é confirmar se a nova instituição de crédito aderiu ao protocolo. A outra é que a garantia não renova no momento da transferência. Ou seja, se já usufruiu dela durante seis anos antes da transferência, a cobertura mantém-se por mais quatro.

Posso perder o direito à garantia?

Sim, quem vender ou alterar a finalidade do imóvel perde o direito à garantia. Um exemplo disso é comprar a casa para habitação própria e permanente e, no período de vigência da garantia, colocar o imóvel para arrendar.

A partir de quando posso aderir?

A legislação sobre a garantia pública foi publicada no dia 27 de setembro e entrou em vigor no dia seguinte. Os bancos têm agora 30 dias para poderem aderir ao protocolo e outros 60 para implementarem os procedimentos necessários para que seja possível financiar operações de crédito nestas condições.

Ou seja, no limite, os jovens começam a ter acesso à medida em janeiro de 2025.

Até quando se pode aderir?

A garantia pública é válida para contratos de crédito celebrados até ao dia 31 de dezembro de 2026.

Leia ainda: Garantia pública no crédito habitação para jovens: Perguntas e respostas

O que aconteceu ao IMT e imposto do selo?

Regra geral, é preciso pagar dois impostos ao comprar uma casa: o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o imposto do selo. Tanto um como o outro incidem sobre o maior entre o valor de compra do imóvel e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Se no caso do IMT a taxa depende do valor da casa, no imposto do selo é sempre de 0,8%. Mas também aqui os jovens até aos 35 anos podem aproveitar as medidas que foram aprovadas e que dão isenção total ou parcial nos dois impostos.

Quem pode aproveitar a isenção?

Não basta ter até 35 anos para ficar isento de pagar os dois impostos. Outros critérios para beneficiar da isenção são:

• Ser independente para efeitos de IRS;
• Comprar a primeira casa, que deve ter como finalidade a habitação própria permanente;
• Não pode ser proprietário ou coproprietário de um segundo imóvel ou parcela de imóvel;
• Não pode ter sido proprietário ou coproprietário nos últimos três anos.

Leia ainda: Isenção de IMT para jovens: Perguntas e respostas

Posso comprar uma casa de qualquer valor?

Não. A isenção está limitada à compra de casas cujo valor não supere o quarto escalão do IMT. Em 2024, este valor é de 316.772 euros. Ainda assim, os imóveis que estejam no quinto escalão (entre 316.773 e 633.455 euros) têm isenção parcial.

Quanto se paga numa casa de 320 mil euros?

Num caso destes, os jovens pagam apenas o excedente. De forma mais simples, podemos dizer que, em 2024, o desconto é de 14.685,80 euros, uma vez que este é o montante que seria devido num imóvel de 316.772 euros (o teto do patamar de isenção) caso tivesse de pagar os dois impostos.

Em condições normais, um imóvel de 320 mil euros situado em Portugal Continental paga 14.969,86 euros de impostos. Dentro das condições previstas na nova medida, vai pagar 284,06 euros (14.969,86 - 14.685,80).

E na compra a dois quando uma pessoa não é elegível?

Aqui, é possível continuar a beneficiar de parte da isenção, uma vez que a pessoa não elegível tem de pagar a sua parte. Vamos ver dois exemplos.

Casa de 200 mil euros

Em condições normais, uma casa de 200 mil euros em Portugal Continental paga 5.577,58 euros de IMT e imposto do selo. Neste caso, a pessoa elegível não paga nada e a outra paga metade, ou seja, 2.788,79 euros.

Casa de 320 mil euros

Este caso é um pouco mais complexo, uma vez que o imóvel ultrapassa 316.772 euros. Se nenhuma das pessoas tivesse direito à medida (e assumindo uma compra em partes iguais), pagariam 14.969,86 euros. Assim, aquela que não é elegível vai pagar metade, ou seja, 7.484,93 euros.

No entanto, a pessoa que beneficia do apoio também tem de pagar os impostos correspondentes à parte que excede o patamar de isenção total. Para uma casa de 316.772 euros, essa isenção seria de 7.342,90 euros. Desta forma, é esse valor que temos de subtrair aos 7.484,93 euros. Ou seja, esta pessoa vai pagar 142,03 euros.

Contas feitas, vão pagar 7.626,96 euros.

A isenção dos emolumentos de registo

Em paralelo com a medida de isenção de impostos foi aprovada outra que isenta os jovens do pagamento dos emolumentos devidos no ato da escritura relativamente ao registo da aquisição e da hipoteca.

Em condições normais, quem faz estes registos no balcão Casa Pronta paga 375 euros, no caso de não precisar de financiamento, e 700 euros no caso de fazer um crédito. Agora, os jovens elegíveis terão um desconto de 225 euros, se registarem apenas a casa, e de 450 euros, se registarem a casa e a hipoteca. Caso alguma das pessoas não seja elegível, os descontos são de 112,50 euros e 225 euros, respetivamente.

Outra opção é recorrer a um advogado, solicitador, conservatória ou notário. Aqui não paga os emolumentos, mas terá de pagar os devidos honorários, um custo que depende do local escolhido.

Mais uma vez, a isenção está limitada a jovens até aos 35 anos que comprem a primeira casa e cujo destino seja habitação própria e permanente. Não podem ser dependentes no IRS nem ter sido proprietários nos últimos três anos.

Mas continua a haver custos a pagar ao comprar casa: Quais?

As isenções de que os jovens podem beneficiar agora não eliminam totalmente os custos associados à compra de uma casa. Fazê-lo sem pedir um empréstimo não é o mais comum, pelo que a grande maioria das pessoas tem de contar com os juros associados ao crédito. Quando maior for o prazo de pagamento, mais juros se paga e, assim sendo, mais caro fica o crédito.

Além disso, é preciso contar com o imposto do selo sobre o crédito, as comissões e os seguros que os bancos exigem para emprestar dinheiro.

Imposto do selo

O imposto do selo não é devido apenas sobre o valor de aquisição do imóvel. Ele está presente noutros momentos do processo de compra de casa. Quando se faz um crédito, paga-se este imposto sobre o valor que o banco empresta. Dependendo do prazo de pagamento é de:

• 0,04% para prazos inferiores a 1 ano;
• 0,5% para prazos de 1 a 5 anos;
• 0,6% para prazos superiores a 5 anos

Vamos usar o exemplo de uma casa de 200 mil euros no qual o jovem tem dinheiro para pagar a entrada de 10% e não precisa de usar a garantia pública. Assim, vai pedir 180 mil euros ao banco e pagar em mais do que cinco anos (o que é a grande maioria das situações).

Neste caso, o imposto do selo devido é de 1.080 euros. Deve pagar este valor à instituição de crédito no momento da formalização do contrato.

Leia ainda: Quanto é o imposto do selo na compra de um imóvel até aos 35 anos?

Comissões

De estudo, de avaliação e de formalização. Estas são as três comissões que tem de se pagar quando se compra uma casa com recurso ao crédito habitação.

Comissão de estudo

Em alguns bancos chama-se comissões de dossiê. Serve para pagar os custos relacionados com a análise na concessão do crédito e é cobrada mesmo que o crédito não seja aprovado. Dependendo da instituição, tem valores a rondar os 200 ou 300 euros.

Comissão de avaliação

Quando faz um crédito, um perito independente tem de avaliar o imóvel. Esta comissão serve para cobrir precisamente esses custos e tal como a comissão de estudo ronda os 200 ou 300 euros.

Comissão de formalização

É uma comissão cobrada quando se celebra o contrato de crédito habitação e serve para pagar os gastos administrativos e burocráticos. O valor ronda os 200 euros.

Nota: O imposto do selo volta a estar presente nas comissões. Neste caso, com uma taxa de 4%.

Leia ainda: Sabe as comissões que são cobradas num crédito habitação?

Seguros

Para emprestar o dinheiro, os bancos exigem que os clientes façam um seguro de vida e um seguro multirricos.

Seguro de vida

Garante o pagamento do imóvel em caso de morte ou invalidez da pessoa segura. Assim, além da cobertura por morte, está ainda incluída a cobertura por invalidez absoluta e definitiva (IAD) ou por invalidez total e permanente (ITP).

A cobertura por IAD é menos abrangente e só pode ser acionada na sequência de um acidente ou doença que impeça a pessoa de ser autónoma nas tarefas do dia a dia.

Já a proteção por invalidez total e permanente pode ser usada em casos de acidente ou doença que impeçam a pessoa de trabalhar e ganhar rendimentos. Dependendo da seguradora, o grau de incapacidade para poder acionar o seguro pode começar nos 60% ou ser superior. Quanto mais baixo for, mais abrangente é o seguro.

O capital seguro deve ser igual ao capital em dívida, mas é possível fazer seguros em que não existe uma associação entre dívida e montante protegido. Nestes casos, é preciso indicar os beneficiários a quem se destina o montante remanescente no caso de o capital seguro ser superior à dívida ao banco.

Seguro multirriscos

Este seguro protege contra perdas e danos na habitação. Cada banco define um conjunto de coberturas obrigatórias para aprovar o crédito, mas algumas das mais comuns são:

• Incêndio;
• Inundações, tempestades e riscos elétricos;
• Reparação de danos causados nos bens móveis da habitação;
• Indemnização por furto ou roubo;
• Pesquisa de avarias;
• Responsabilidade civil do segurado e de pessoas do seu agregado familiar (caso seja necessário indemnizar terceiros por danos causados);
• Indemnizações por morte do segurado ou cônjuge, em consequência de incêndio, queda de raio, explosão ou roubo, quando ocorrida na habitação.

O capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do imóvel e se tiver cobertura de recheio deve corresponder ao custo de substituição dos bens.

Pode fazer os seguros onde quiser

Normalmente, os bancos concedem uma bonificação no spread quando contrata o seguro junto deles. No entanto, os clientes têm a liberdade de fazer o seguro junto da companhia que quiserem.

É tudo uma questão de fazer contas, até porque pode encontrar seguros mais baratos noutra seguradora. Se a diferença de preços for superior ao aumento da prestação, compensa contratar o seguro fora do banco.

Leia ainda: O que deve saber na hora de fazer os seguros do crédito habitação

Como saber o peso de todos estes custos?

Ao analisar propostas de crédito é importante olhar para dois indicadores: a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC).

A TAEG mostra, em percentagem anual, o custo total do crédito habitação. Contempla todos os custos de que falámos aqui, como os juros, as despesas com o processo de financiamento, as comissões bancárias, os seguros associados e impostos. Ao analisar várias propostas, aquela que tiver a TAEG mais baixa é a mais barata.

O MTIC é outra forma de ter a mesma informação. Neste caso, falamos de um indicador em euros que mostra o custo total de um crédito até ao fim do prazo.

Pode encontrar todas estas informações na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).

Leia ainda: TAN e TAEG: O que significam e qual o impacto no crédito habitação?

Pontos a ter em conta ao comprar uma casa

Para ajudar no processo de comprar casa, deixamos alguns pontos a considerar para evitar surpresas.

Verificar a documentação do imóvel

Antes de comprar uma casa, é sempre importante verificar as respetivas Caderneta Predial Urbana e a Certidão Permanente. É através destes documentos que pode saber, por exemplo, se o imóvel está penhorado e se todas as áreas estão devidamente licenciadas. Pode também confirmar se existem outros proprietários como forma de evitar que o negócio caia por um deles não querer vender.

Por fim, se a casa de que está à procura faz parte de um condomínio, deve verificar se existem dívidas, não apenas do proprietário, mas também do próprio condomínio.

Leia ainda: Vai comprar casa? Atenção às dívidas do condomínio

Confirmar se é preciso fazer obras

Outro ponto a considerar é a necessidade de fazer obras na casa. Se for necessário uma intervenção considerável, pode tentar negociar o preço, uma vez que vai ter de fazer um investimento adicional. Além disso, é sempre preciso ter em conta o financiamento extra que vai ser necessário e garantir que isso não põe em causa as finanças pessoais.

Ter atenção à taxa de esforço

A taxa de esforço reflete a percentagem do rendimento familiar que é destinada ao pagamento das prestações de crédito. Para calculá-la, os bancos usam o rácio DSTI (Debt Service-to-Income), que junta todos os contratos de crédito do agregado familiar, ou seja, não tem apenas em conta o futuro pagamento do crédito habitação.

De acordo com as recomendações do Banco de Portugal, o DSTI não deve ultrapassar os 50%. Ainda assim, quanto mais baixa for a taxa de esforço, melhor.

Escolher o regime da taxa de juro

Uma das coisas que é preciso decidir na contratação do crédito é o regime da taxa de juro. Aqui existem três opções:

Taxa fixa

Como o nome indica, é sempre a mesma do início ao fim do contrato. Assim, a prestação é sempre a mesma e não é preciso preocupar-se com as oscilações das taxas de juro. A taxa fixa é decidida individualmente por cada banco.

Taxa variável

Ao contrário da anterior, vai oscilando ao longo do contrato. Se subir, a prestação sobe. Se descer, a prestação desce.

No crédito habitação, é influenciada por duas componentes: o spread estipulado pelo banco e o indexante mais comum do crédito habitação, que é a taxa Euribor. O prazo da Euribor escolhido (três, seis ou 12 meses), define a periodicidade de atualização.

Taxa mista

É uma junção das outras duas. No início do contrato, a taxa é fixa, sendo os prazos mais comuns dois, cinco e 10 anos. No fim desse período, passa a taxa variável.

Decidir em quantos anos pagar o crédito

Ao fazer um crédito é preciso decidir em quanto tempo se vai pagar o empréstimo. Um prazo maior significa uma prestação e uma taxa de esforço mais baixas. No entanto, torna o crédito mais caro, uma vez que aumenta o montante total de juros.

Também aqui existem recomendações do Banco de Portugal para o prazo máximo do contrato:

• Até aos 30 anos de idade o contrato pode ter a duração máxima de 40 anos;
• Entre os 31 e os 35 anos de idade a duração máxima do contrato é de 37 anos;
• A partir dos 36 anos de idade o prazo máximo é de 35 anos.

Leia ainda: Há montantes máximos de financiamento no crédito habitação?

Fazer um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Apesar de não ser obrigatório, é boa ideia assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). O objetivo é estabelecer um acordo para a compra do imóvel como garantia até à celebração do contrato definitivo. 

No fundo, o comprador compromete-se a comprar aquela casa assim que trate de todo o processo (incluindo a contratação do crédito) e o vendedor compromete-se a não fazer negócio com outra pessoa.

Neste tipo de contrato é comum haver um sinal, que varia entre os 10 e os 20% do valor da casa.

Leia ainda: Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): Tudo o que precisa saber

Reunir os documentos para fazer o crédito

Em último lugar deixamos uma lista dos documentos que, por norma, os bancos pedem para fazer um crédito habitação:

• Documento de Identificação; 
• Última Declaração de IRS; 
• Declaração de Rendimentos; 
• Declaração de ví­nculo contratual (emitida pela entidade patronal); 
• Recibos verdes (últimos 6 meses); 
• Recibos de Vencimento (últimos 3 meses); 
• Nota de Liquidação de IRS do ano anterior; 
• Extratos bancários (últimos 3 meses); 
• Declaração de Início de Atividade (se aplicável); 
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal; 
• Comprovativo de IBAN; 
• Comprovativo de morada; 
• Último extrato de cada um dos seus Cartões de Crédito.  

Leia ainda: Checklist de documentos necessários para Crédito Habitação