Construir uma casa com o novo Simplex: O que mudou

O Simplex Urbanístico veio trazer alterações relevantes nos processos de licenciamento tendentes à construção de casa pelos particulares, facilitando e agilizando o processo. Vejamos, na prática, o que mudou foi o formalismo administrativo necessário para a operação urbanística executada por um particular.

Dando-se conta da evidente complexidade do processo de licenciamento que na maioria das vezes levava a uma delonga incompatível com a normal atividade de quem promove a construção ou reconstrução do edificado, entendeu o legislador introduzir alterações de fundo naquele processo com a aprovação do pacote legislativo denominado Simplex Urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de Janeiro.

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O que mudou com o Simplex?

Dada a sua recente entrada em vigor ainda não é possível fazer uma avaliação precisa dos impactos (positivos e/ou negativos) do mesmo, mas desde logo é referido que, com a implementação deste novo pacote legislativo, se pretendeu reduzir os encargos e simplificar os procedimentos administrativos em matéria de urbanismo e ordenamento do território.

Mas, em que medida é que o Simplex Urbanístico veio alterar as regras para a construção? Foram efetivamente reduzidos procedimentos e passou o processo a ser mais rápido e “fácil” de gerir?

A grande alteração introduzida pelo Simplex Urbanístico no que diz respeito ao licenciamento para a construção nos casos mais correntes é que aumentaram os casos sujeitos ao procedimento de Comunicação Prévia ou até mesmo de isenção.

Deixando de ser uma escolha supletiva, o dono de obra, em conjunto com o seu projetista deve enquadrar os trabalhos a desempenhar no procedimento "correto", circunstância que se pode considerar como um agravamento da responsabilidade do técnico, que poderá no limite também vir a repercutir-se no dono de obra.

Importa chamar a atenção que, para o correto enquadramento do procedimento a adotar em cada caso, é importante uma análise cuidada da Portaria n.º 71-A/2024 que preveem os elementos instrutórios que podem ajudar em cada procedimento, bem como a Portaria n.º 72-A/2024 que estabelece o tipo de modelos que podem ser emitidos, consoante o procedimento em causa.

Uma vez entregue o licenciamento com todos os elementos que o devem instruir, entra-se na fase de saneamento e apreciação liminar que, neste novo regime, se pretende muito mais célere e menos burocrático.

Nesta fase, e uma vez recebido o pedido, caso não haja rejeição liminar ou convite para corrigir ou completar o pedido ou comunicação, no prazo previsto de 15 dias, considera-se que o requerimento ou comunicação se encontra corretamente instruída, não podendo após aquele prazo ser solicitado ao interessado quaisquer correções ou informações adicionais, nem indeferida a pretensão com fundamento na incompleta instrução do pedido.

Contudo, havendo lugar a audiência prévia, são agora admitidas alterações ao projeto apresentado sempre que as mesmas visem a correção de desconformidades detetadas pelos serviços. O procedimento administrativo deve continuar durante o lapso temporal que medeia entre o pedido de parecer, autorização ou consulta e a sua emissão ou o decurso do respetivo prazo.

Em caso de necessidade legal de obtenção de pareceres externos, decorrido o prazo para emissão dos mesmos sem que tenham sido rececionados, entende-se como tacitamente aceite a operação por parte da entidade em causa, e não existe mais possibilidade de emissão do parecer.

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Quais os novos Prazos do Procedimento para o Licenciamento?

• Prazo de 120 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300 m2;
• Prazo de 150 dias, no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300 m2 e igual ou inferior a 2.200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação;
• Prazo de 200 dias, no caso de obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 2.200 m2.

Estes prazos assumem enorme relevância na medida em que decorridos os mesmos, verificar-se-á o deferimento tácito nos termos agora regulados.

Sem prejuízo da intenção meritória deste pacote legislativo em simplificar e “encurtar” o prazo do procedimento, e não tendo o mesmo derrogado o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), há que ter em atenção que, não obstante a vigência do Simplex, se continuam a aplicar os prazos intercalares previstos, designadamente no art.º 20.º, n.º 3 do RJUE que estabelece os prazos para aprovação da arquitetura, ou a compatibilização com o prazo de seis meses para entregar as especialidades, o que, em si mesmo, pode comprometer os prazos de apreciação ou de deferimento tácito acima indicados.

Não obstante, a par com a supressão de algumas taxas e da crescente informatização do processo, o Simplex pretende trazer aos interessados maior rapidez no processo de decisão (que pode conduzir ao deferimento tácito) e uma poupança potencial nos custos, possibilitando a planificação de um projeto com mais precisão.

Em resumo, embora o Simplex efetivamente estabeleça regras que tendem a simplificar e agilizar o processo administrativo tendente à construção, ou outras operações de edificações, a verdade é que fruto do seu estudo e da sua aplicação, existem ainda “arestas” a limar o que, certamente, ocorrerá em breve.

Apesar não se poder dizer ainda que se trata de um regime perfeito, a verdade é que se trata de um passo em frente e que tem verdadeiro potencial para melhorar em muito a realidade dos processos de licenciamento.

Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.