Despejos vão ser mais simples e rápidos. O que muda?

A crise na habitação em Portugal tem aumentado o número de despejos ao longo deste ano. No primeiro semestre de 2023, deram entrada no Balcão Nacional do Arrendamento 1.412 requerimentos de despejo, um aumento de 22% face a 2022. Na maioria dos casos, os requerimentos de despejo eram relativos às regiões de Lisboa e do Porto.

Agora, com a publicação das medidas do Programa Mais Habitação, os despejos vão ter novas regras, que, na prática, vão tornar este procedimento mais simples e mais rápido.

Para isso vai ser criado junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) que permitirá simplificar, melhorar o funcionamento e reforçar as garantias dos senhorios e inquilinos no encaminhamento do processo especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento. Um ponto importante de referir é que o BAS vai ter competência em todo o território nacional.

Perceba como funciona o Balcão do Arrendatário e do Senhorio neste artigo.

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Para que serve o BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio)?

O Balcão do Arrendatário e do Senhorio vem substituir o Balcão Nacional do Arrendamento. Em termos gerais, o funcionamento não será muito diferente, uma vez que a sua competência continua a focar-se no encaminhamento do procedimento especial de despejo em todo o território nacional.

Caso não saiba o que é um Procedimento Especial de Despejo, este é um meio processual que tem como objetivo tornar efetiva a cessação de um contrato de arrendamento, mas apenas quando o arrendatário não desocupa o local na data fixada entre ambas as partes ou definida na legislação.

Assim, é possível obter junto do BAS formulários com modelos pré-definidos de requerimento de despejo ou para um pedido de autorização judicial para entrada no domicílio. Além disso, é neste balcão que pode entregar os seus requerimentos e até esclarecer dúvidas junto das secretarias competentes nesta área.

Quais as alterações previstas nos despejos?

No que diz respeito aos procedimentos especiais de despejo, os senhorios vão continuar a poder recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio para apresentar o devido requerimento. Contudo, a grande novidade é que os processos de despejo vão ser mais simples e rápidos. E isto porquê?

Primeiro, porque quando os senhorios não conseguirem notificar os inquilinos da cessação do contrato de arrendamento devido ao incumprimento pelo pagamento de rendas, estando ambas as partes devidamente identificadas, o BAS expede imediatamente uma notificação para o inquilino por carta registada. Depois, o inquilino tem o prazo de 15 dias para contestar o despejo.

Se o inquilino não pagar as rendas em atraso e não se opuser ao procedimento especial de despejo, a grande alteração com a entrada em vigor das novas medidas é que deixa de ser emitido um "título de desocupação" da habitação, passando esta a ter de ser feita de forma automática. Ou seja, anteriormente, saía uma decisão judicial para a entrada no imóvel, e só depois o senhorio tinha a oportunidade de dar curso à decisão. Agora, o processo é mais rápido.

Caso o inquilino apresente oposição, os prazos passam a ser mais curtos do que o que estava anteriormente estipulado. Com a implementação do BAS, este balcão vai remeter a oposição ao senhorio. Após a sua receção, o senhorio tem 10 dias para recorrer aos tribunais.

Sempre que se utiliza este meio, a audiência de julgamento ocorre no prazo de 20 dias, desde o momento em que são distribuídos os autos. Por fim, se o tribunal decidir a favor do senhorio, então o inquilino tem 30 dias para desocupar a habitação. Até agora, a lei não estipulava um prazo para a desocupação do imóvel, ficando este sujeito a acordo entre ambas as partes.

Nota: Os processos de despejo têm várias componentes legais que devem ser analisadas. Para isso, é fundamental que leia na íntegra todas as alterações previstas na Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.

Antes da aprovação dos despejos, o que devem fazer os inquilinos?

Se é inquilino e o seu senhorio entrou com um procedimento especial de despejo, deve apresentar a sua oposição se conseguir saldar a sua dívida, fazendo um novo ajuste no seu orçamento. Afinal, após a apresentação do requerimento de despejo, o juiz vai avaliar todos os argumentos de ambas as partes. Se demonstrar vontade em liquidar a sua dívida num prazo curto de tempo, aumenta as suas probabilidades de não ser despejado.

Caso não consiga mesmo liquidar as suas rendas em atraso, a notificação do procedimento de despejo contém informação relativa aos serviços públicos a que se pode dirigir, caso não tenha alternativa de habitação.

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