Despesas do condomínio: Como são divididas?

Para viver num condomínio que garante boas condições de habitabilidade, todos os condóminos têm de contribuir financeiramente para que esse objetivo seja alcançado. No entanto, existem muitas dúvidas de como são divididas as despesas do condomínio.

O primeiro ponto é perceber que existem despesas comuns do condomínio, que abrangem os serviços de interesse a todos os condóminos. Depois, há despesas aplicadas apenas a alguns condóminos, outras de conservação de partes comuns de uso exclusivo de um condómino e a contribuição para o fundo comum de reserva do condomínio.

Ou seja, em alguns condomínios, nem todos os proprietários pagam todas as despesas do condomínio. Só após ser aprovado o orçamento em assembleia é que o administrador informa cada condómino do valor a pagar pelas suas quotas. As quotas do condomínio têm em conta o valor da permilagem de cada fração e a participação das despesas de cada um no edifício.

Dito isto, fique a conhecer o que abrange cada categoria de despesas do condomínio, como são calculadas as quotas e o que pode afetar a fórmula de cálculo tradicional.

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As três categorias de despesas do condomínio

Despesas comuns do condomínio

As despesas comuns do condomínio abrangem todos os encargos que servem para a conservação e bom funcionamento/usufruto das áreas comuns do edifício. Fazem parte destas despesas:

• O custo da eletricidade;
• Água utilizada na limpeza dos espaços comuns ou sistemas de rega (quando aplicável);
• Os salários de prestadores de serviços de quem procede à limpeza do prédio;
• Sistemas de segurança ou remuneração de profissionais;
• Custos com reparações;
• Outras despesas que abrangem áreas e serviços utilizados por todos os condomínios.

Isto significa que, no orçamento que é estipulado, as despesas comuns do condomínio devem ser pagas por todos os condóminos. No entanto, na hora de definir o valor da quota a pagar, existem outras nuances que vamos explicar mais adiante.

Despesas aplicadas apenas a alguns condóminos

Segundo o Código Civil, artigo 1424.º, há despesas do condomínio que apenas são da responsabilidade de alguns condóminos. Ou seja, na hora de estipular o orçamento, os condóminos que não tirem partido de certos equipamentos, não têm de pagar pelos mesmos, na sua quota de condomínio.

Fazem parte destas despesas, por exemplo:

• Lanços de escadas que servem em exclusivo um número restrito de moradores;
• As despesas relativas a elevadores: estas devem ser suportadas apenas pelos condóminos cujas frações fazem uso dos mesmos. Ou seja, ficam de fora aqueles que residem em andares térreos.
• Rampas de acesso e plataformas elevatórias para moradores que tenham mobilidade reduzida. Este encargo é suportado apenas pelos condóminos que fazem uso das mesmas.

Se existirem lojas no edifício que tenham contadores de água e luz independentes, estas podem não participar nas despesas de água e luz do condomínio.

Despesas de conservação das partes comuns de uso exclusivo de um condómino

Em alguns edifícios, existem partes comuns de uso exclusivo de um único condómino. Para perceber melhor, imagine que no último andar do prédio existe um terraço que serve de telhado às frações de outros condóminos do prédio, mas que é utilizado em exclusivo por um condómino.

Num caso destes, quando é necessário fazer obras para garantir o estado de conservação desta parte comum, é preciso apurar se os danos que existem são imputáveis ou não ao condómino que tem o uso exclusivo.

Se os danos existentes forem provados pelo desgaste dos materiais ao longo do tempo, a despesa da reparação é da responsabilidade de todos os condóminos, na proporção do valor da fração. Mas se os danos foram causados pelo condómino que beneficia do uso exclusivo dessa parte, cabe ao mesmo suportar os encargos com a reparação.

Contribuição para o fundo comum de reserva do condomínio

Fora as despesas indicadas anteriormente, todos os condóminos têm de contribuir para o fundo comum de reserva do condomínio, de acordo com o Artigo 4º do Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de outubro (tendo em conta a atualização Lei n.º 8/2022 - Diário da República n.º 6/2022, Série I de 2022-01-10). 

O fundo comum de reserva do condomínio é uma espécie de pé-de-meia que tem o objetivo de financiar obras de manutenção essenciais para conservar o edifício. Estas obras podem incluir intervenções a nível estético, de segurança e de salubridade.

Em termos de encargos, o valor a pagar para este fundo já está incluído nas quotas do condomínio, independentemente da periodicidade do pagamento. Mas, segundo a lei, cada condómino deve contribuir com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Só assim é possível constituir e alimentar o fundo de reserva que garante a manutenção mais dispendiosa do prédio onde vive.

Contudo, a contribuição para este fundo pode variar consoante o que está estipulado no regulamento interno do condomínio.

Regra geral, o mínimo obrigatório é de 10% do orçamento, multiplicando pela permilagem da sua fração autónoma.

Num orçamento anual de 8.000 euros, se a contribuição para o fundo for de 10% (800 euros) e a permilagem da sua fração autónoma for de 30%, a contribuição seria de 240 euros.

No entanto, se for aprovado em assembleia por parte da maioria dos condóminos, o regulamento interno pode estipular que os condóminos contribuam em partes iguais para este fundo.

Leia ainda: Fundo comum de reserva do condomínio: O que é?  

Como são calculadas as quotas do condomínio?

Para cada condómino saber quanto vai pagar de quotas do condomínio, é necessário identificar todas as despesas e receitas, para posteriormente criar o mapa do orçamento anual. Ou seja, no mapa do orçamento devem constar as receitas com juros de aplicações de poupança, arrendamentos de espaços comuns, as despesas comuns ao condomínio e as outras despesas que são apenas da responsabilidade de alguns condóminos. No fim destes cálculos, deve ser adicionada a comparticipação para o fundo comum de reserva do condomínio.

Após o orçamento ser aprovado em assembleia, então cabe ao administrador informar os condóminos sobre o valor das suas quotas do condomínio, com base no valor da permilagem de cada fração e das despesas que são da sua responsabilidade.

A fórmula de cálculo das quotas do condomínio é, por norma, a seguinte:

Quota de condomínio = Orçamento anual x (Permilagem da fração / 1000) 

Supondo que o orçamento anual corresponde a 35 mil euros e a sua permilagem é de 30 por mil. Para saber quanto vai pagar tem de fazer o seguinte cálculo:

35.000 euros x (30/1000) = 1.050 euros - Esta é a quota anual. Já se o pagamento da quota for mensal, divida este valor por 12, e chega à conclusão que a sua quota corresponde a 87,50 euros por mês.

Leia ainda: Como são calculadas as quotas de condomínio? 

E quando existem despesas do condomínio diferentes entre condóminos?

Nesse caso, não se aplica a fórmula que se baseia apenas no cálculo do orçamento anual e a permilagem. De acordo a legislação, há a possibilidade de as despesas relativas ao pagamento de certos serviços serem distribuídas de maneira diferente.

Para tal ser possível, esta alternativa tem de estar prevista no regulamento de condóminos e precisa de ser aprovada, sem oposição, por uma maioria que represente dois terços do valor total do prédio. Desta forma, as despesas passam a ser atribuídas conforme a proporção da utilização dos serviços.

Mas atenção! Todos os critérios e a imputação das despesas precisam de estar devidamente especificadas no regulamento do condomínio.

Posso ter despesas do condomínio além das referidas anteriormente?

Sim. Vamos supor que é necessário fazer obras de conservação ou de beneficiação nas partes comuns do prédio. Contudo, o custo das mesmas ultrapassa o valor que consta no fundo comum de reserva. Se a assembleia de condóminos deliberar uma quotização extraordinária para suportar o custo remanescente dessa intervenção, vai ter uma despesa adicional.

Nestas situações, é necessário definir um novo orçamento. O cálculo das quotas extraordinárias é igual ao das quotas do condomínio, a menos que estas sejam pagas em partes iguais. Caso seja adotada a última hipótese, o orçamento deve ser dividido pelo número de frações do edifício. Por exemplo, se o orçamento for de 7.000 euros e existirem 10 frações, o valor da quota extraordinária é de 700 euros.

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