É senhorio e atrasou-se a comunicar atualização da renda? O que ainda pode ou não fazer

É com alguma frequência que nos chegam relatos de senhorios que, por uma ou outra razão, se esquecem de comunicar aos seus inquilinos a atualização da renda no tempo devido.

Suscitam-se, nesta circunstância, várias dúvidas sobre a possibilidade (ou não) de recuperar o valor do aumento que não foi comunicado, bem como sobre a melhor forma de “acertar” o passo na atualização de rendas.

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Atualização da renda: O que diz a lei

Quanto à atualização de rendas, estabelece o n.º 1 do artigo 1077.º do Código Civil que “as partes estipulam, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime”, o que significa que as partes podem estabelecer livremente a forma, o tempo e o regime de atualização de rendas aplicável ao arrendamento que convencionaram.

Assim, deve reter-se a ideia de que o legislador deixa às partes a possibilidade de ajustarem como bem entenderem o regime de atualização de renda que querem ver aplicado no contrato.

Logo em seguida, o n.º 2 do mesmo preceito legal estabelece um conjunto de regras que se aplicam de forma supletiva aos contratos de arrendamento, ou seja, que se aplicam na falta de estipulação das partes no contrato, como sejam:

1. A possibilidade de atualização anual da renda através da aplicação dos coeficientes de atualização que vigorarem a cada ano;
2. A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;
3. O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante; e, por fim,
4. A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

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Atraso na atualização da renda: O que podem fazer os senhorios?

Em regra, e a menos que convencionado de forma diferente entre as partes, a renda pode ser atualizada uma vez por ano, devendo a primeira atualização ocorrer um ano após o início de vigência do contrato e as seguintes nos aniversários subsequentes.

A lei, na alínea d) acima transcrita, estabelece a impossibilidade de aplicação retroativa de eventuais atualizações não comunicadas em tempo pelo senhorio. Ou seja, atrasando-se o senhorio, não poderá aquele vir a recuperar o valor de atualização de renda que poderia ter pedido, mas que, por incúria ou esquecimento, não o tenha comunicado em tempo útil.

Deste modo, e por exemplo, num arrendamento em que a renda é de 500 euros em que, por força das disposições legais acima referidas e aplicando os coeficientes em vigor, pudesse ter sido atualizada a partir de março deste ano para o valor de 534,70 euros, caso o senhorio não tenha ainda comunicado a atualização, ainda o poderá fazer, mas apenas para o futuro, não podendo recuperar o diferencial entre o valor de base e aquele que resulta da atualização no período que medeia desde março até à data em que a atualização produza os seus efeitos.

Muito usuais, também, são os casos em que os senhorios acabam por não atualizar as rendas ano após ano. Nestes casos, a lei prevê na já referida alínea d) do n.º 2 do artigo 1077.º que, verificando-se uma sucessão de anos em que o senhorio não procedeu à atualização, e apesar de não poder vir a reclamar o pagamento de rendas atualizadas para trás, poderá ainda assim, em sede de atualização de renda, aplicar os coeficientes não incorporados em anos anteriores, desde que não tenham decorrido mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Assim, e por exemplo, se um senhorio esteve quatro anos sem comunicar a atualização da renda, pode, neste momento, proceder à sua atualização, cumprindo os seguintes critérios:

1. A atualização tem de ser comunicada com, pelo menos, 30 dias de antecedência sobre a data em que se deva tornar efetiva e que deverá corresponder, na melhor das hipóteses, com a data de aniversário de vigência do arrendamento;
2. Ao comunicar a atualização de renda, poderá, com base na renda que estava em vigor há quatro anos, aplicar, no máximo, os coeficientes de atualização referentes aos três anos anteriores à data da comunicação de atualização. Na prática, e retomando o exemplo acima, num arrendamento que há quatro anos tinha a renda de 500 euros, o senhorio poderia aplicar sucessivamente os coeficientes referentes às atualizações de, respetivamente, dois anos atrás, um ano atrás e aquele que esteja em vigor para este ano.

Sem prejuízo das regras supletivas acima interpretadas, reforça-se que a lei atribui às partes a possibilidade de estabelecerem regras, tempos e regimes, acordados para cada contrato de arrendamento.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.