Fontes de oferta na habitação

Muitos esperam uma queda nos preços da habitação. Alguns, na realidade, esperam-no há tempo demasiado. Mas sem um crescimento na oferta, dificilmente os preços cairão substancialmente.

A oferta na habitação tem sido altamente discutida nos últimos tempos. Pela falta da mesma, entenda-se. E muitos são aqueles que resumem o estado atual do mercado residencial em Portugal a essa escassez de oferta.

O racional é o seguinte: trabalhando-se do lado da oferta, no sentido de desenvolver mecanismos para a aumentar, esta acabará por suplantar a procura existente e futura e levará a uma queda dos preços no mercado.

Há também aqueles que acreditam que a oferta acabará por aumentar, nem que seja por via do aumento das taxas de juro e da consequente dificuldade de muitos em fazer face às prestações nos seus créditos.

No entanto, para já, o mercado tem vindo a registar uma quebra na oferta, não propriamente um aumento da mesma.

Colocando de parte, agora, se de facto o aumento da oferta, per si, é a solução para o mercado, importa entender de onde poderá vir esse crescimento do lado de quem vende.

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Fontes de oferta na habitação

Resumidamente, podemos elencar três grandes fontes de oferta no mercado residencial:

• Construção nova e reabilitação de edificado devoluto;
• Aumento do crédito malparado;
• Aumento de proprietários disponíveis e interessados em vender os seus imóveis.

Procuremos analisar o potencial de nova oferta vindo de cada uma destas fontes.

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Construção nova e reabilitação

Dificilmente o mercado ajustará por esta via. Os últimos anos têm sido parcos no que ao licenciamento diz respeito, quer de nova habitação, quer de reabilitação de edificado.

Segundo dados do INE, entre 1995 e 2010 foram licenciados mais de 1,3 milhões de fogos novos para habitação familiar; já no período de 2011 a 2022, esse valor caiu para pouco mais de 210 mil. Nos últimos 12 anos, construi-se 16% dos 16 anos anteriores.

E na reabilitação, os números também não são melhores. Só entre 2019 e 2021, por cada 100 novas construções, foram licenciados 3,6 imóveis para habitação familiar.

Nesse período, entre 2011 e 2022, foram vendidas quase 1,4 milhões de casas em Portugal. De raiz, construiu-se 15% daquilo que foi vendido.

Apesar de o licenciamento estar a registar um crescimento desde 2014, em termos homólogos, a verdade é que a produção não chega para tantos compradores. Nem mesmo os números mais recentes são tranquilizadores nesse sentido.

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Aumento do crédito malparado

De acordo com o Banco de Portugal, o montante de empréstimos vencidos na habitação, junto de particulares, encontra-se atualmente em mínimos históricos. Longe vão os tempos de valores elevados no crédito malparado, da dificuldade em escoar imóveis da banca, dos leilões de casas.

O mercado, atualmente, encontra-se organizado de forma muito diferente, com os servicers financeiros a tomar uma posição importante neste segmento do malparado.

Por isso, e para já, também não parece ser por aqui que o mercado vai registar um assinalável aumento da oferta.

Aumento de proprietários a vender

O tempo do mercado, atualmente, é mais de renegociação e transferência de créditos do que propriamente de vender à pressa.

Os possíveis efeitos da subida das taxas de juro junto de mutuários de crédito habitação, aparentemente ainda não se fazem sentir no mercado de venda. Os bancos têm estado a propor soluções que permitam às famílias manter as suas casas e cumprir com o pagamento das suas prestações.

Não se sente, ainda, um aumento da oferta por parte de mutuários sem condições de pagar os seus empréstimos.

Sem oferta a crescer de forma assinalável, será bastante mais difícil o mercado registar quebras acentuadas nos preços de venda. É certo que a procura começa também a decrescer, e que um efeito conjunto de aumento da oferta e quebra da procura levará a uma descida dos preços. Mas sem um aumento maior na oferta, será mais improvável os preços registarem quebras avultadas.

Não sendo pelas vias assinaladas neste artigo que, eventualmente, a oferta aumentará de forma visível nos próximos tempos, poderia ser pela colocação de imóveis públicos vagos/devolutos com capacidade de serem rapidamente habitados.

No entanto, seja pela falta de vontade política, de capacidade para o fazer ou simplesmente pela sua inexistência, também não me parece que seja por aqui.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.