Guia compra de casa: Diga adeus às suas dúvidas

A compra de casa é um sonho para muitas pessoas. No entanto, o processo de aquisição de um imóvel, requer estar bem informado sobre todos os passos que vai ter de dar para não ter surpresas desagradáveis.

Assim, criámos um guia focado em todos os processos que envolvem a compra de casa para esclarecer as suas dúvidas. Fique a saber o que tem de ter em conta desde o dia em que decide comprar casa até ao dia da escritura do seu imóvel.

1. Compra de casa: Que casa posso comprar?
   • Qual é o valor da casa que posso comprar consoante os meus rendimentos e poupanças?
2. Onde posso procurar habitações?
3. Quais os cuidados na pesquisa da casa que quero comprar?
4. Fatores a ter em conta antes da compra de casa
5. Quais os aspetos a ter atenção ao visitar um imóvel?
6. Compra de casa nova vs. compra de casa usada
   • Como funciona a garantia de uma casa?
   • Cuidados a ter na compra de uma casa usada
   • Quais as perguntas que devo fazer?
7. A compra de casa requer a celebração de um contrato promessa de compra e venda?
   • O que deve constar num CPCV?
8. Como sei se o valor pedido pela casa é um preço "justo"?
9. Qual é a diferença entre o valor de aquisição e o valor da avaliação?
   • A avaliação da casa pode condicionar a sua compra?
10. Quanto preciso ter em capitais próprios para comprar casa?
    • Habitação própria e permanente
    • Segunda habitação
11. Compra de casa através de crédito habitação
    • Uma simulação não é a aprovação de crédito habitação
    • Posso dar os primeiros passos para a compra de casa só com uma pré-aprovação de crédito?
    • Como calculo a minha taxa de esforço?
    • Quais os pontos fundamentais que preciso saber sobre um crédito habitação?
    • Taxa variável, taxa fixa e taxa mista: Quais as diferenças e como saber qual é a melhor para mim?
    • Seguros "obrigatórios" do crédito habitação
    • Há possibilidade em conseguir um financiamento a 100% do valor da casa que quero comprar?
    • Que documentos preciso de entregar para a compra de casa através de um empréstimo?
    • Quanto tempo vai demorar o meu crédito habitação a ser aprovado?
12. Quais os custos adicionais da compra de casa?
    • Comissões bancárias
    • Impostos
    • Custos notariais/escritura
13. O processo da compra de casa termina no dia da escritura

Compra de casa: Que casa posso comprar?

Antes de dar início ao processo da compra de uma casa, precisa de saber se tem capacidade financeira para adquirir o imóvel que deseja. Mas como é que uma pessoa sabe que casa pode comprar?

A casa que pode comprar envolve uma análise aos seus rendimentos líquidos, se tem empréstimos a decorrer e se tem uma poupança para dar de entrada ou até para comprar o seu imóvel a pronto. Todos estes fatores influenciam o preço final que pode pagar por uma habitação.

No entanto, a compra de casa não se limita ao valor de aquisição do imóvel. E é aqui que, por norma, começam a surgir algumas dúvidas.

Supondo que não tem capitais próprios para comprar a sua casa a pronto, precisa de recorrer a um crédito habitação. Logo, vai precisar de ter uma poupança que serve como "entrada". A "entrada" é normalmente a quantia que uma instituição de crédito não financia para a aquisição do seu imóvel.

De acordo com as regras do Banco de Portugal, nenhum banco pode financiar mais do que 90% do valor do imóvel (é tido em conta o valor mais baixo ente o valor de aquisição e a avaliação) na compra de uma habitação própria e permanente. Assim, precisa de ter capitais próprios que cubram este montante.

A somar ao valor da "entrada", tem de pagar impostos no dia em que faz a escritura da habitação. Estamos a falar do IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), que é pago quando existe uma mudança de proprietário, e o Imposto do Selo relacionado com a aquisição. Nessa altura, também tem de suportar despesas com os registos e/ou encargos notariais.

Nota: Antes da compra de casa, use o Simulador de IMT e descubra o valor de imposto que vai ser cobrado.

Assim, se fizer contas a todas estas despesas, vai conseguir ter uma ideia se consegue ou não comprar um determinado imóvel.

Qual é o valor da casa que posso comprar consoante os meus rendimentos e poupanças?

Para perceber melhor qual é a casa que pode comprar, de acordo com os seus rendimentos e poupanças, vamos mostrar-lhe um exemplo.

Um casal, em que ambos os elementos têm 30 anos, querem comprar uma casa. O rendimento líquido do agregado familiar é de 2.500 euros e possuem uma poupança de 15.000 euros.

Neste cenário, estas duas pessoas podiam comprar uma casa até aos seguintes valores:

• 114.252,40 euros: O crédito habitação seria a 40 anos, com uma taxa de juro de 4,69% (spread de 0,8% + Euribor a 6 meses de 3,89%), ficando a pagar uma prestação de 475,12 euros, o que representa uma taxa de esforço de 19%.

Nota: Este é o cenário recomendável, uma vez que o casal tinha em capitais próprios 15.000 euros. Perante esta simulação, a entrada seria de 11.425,26 euros e as despesas e impostos iriam corresponder a 3.574,74 euros.

Num segundo cenário, os mesmos titulares têm os mesmos rendimentos, as mesmas condições de crédito, mas precisam de ter uma entrada mais elevada para a compra de uma casa mais cara. Assim, se decidirem juntar 30.744,16 euros, poderiam comprar um imóvel de:

• 210.410,79 euros: Com este valor, a prestação ficaria inicialmente em 875 euros e a taxa de esforço subia para 35%. O empréstimo seria de 189.369,71 euros. Dos capitais próprios, 21.041,08 euros seriam para a entrada e 9.703,08 euros para o pagamento de despesas e impostos.

Nota: Ainda seria possível comprar uma casa de valor mais elevado, por cerca de 240.500 euros. No entanto, a prestação da casa iria subir para 1.000 euros inicialmente e ainda teriam de reunir 36.256,92 euros em capitais próprios. Já para não falar que a taxa de esforço aumentava para 40%, o que já é um valor preocupante para as suas finanças pessoais.

Caso queira saber quanto pode pagar por uma casa e ter acesso a vários cenários, recorra ao Simulador: Que Casa Consigo Comprar.

Onde posso procurar habitações?

Tendo um orçamento traçado para a compra de casa, é hora de começar à procura de imóveis que cumpram os seus critérios e estejam dentro das suas possibilidades financeiras.

No que diz respeito à procura de imóveis, hoje em dia, tem várias possibilidades à sua disposição. Atualmente, a forma mais simples de pesquisa é online, através de agências imobiliárias e plataformas e sites de venda de imóveis.

Entre as mais conhecidas plataformas estão: Imovirtual, Idealista, Casa Sapo, entre outros. No entanto, alguns particulares optam por colocar as suas casas à venda em sites como o OLX, o Marketplace do Facebook e nas suas redes sociais.

Dado que existe alguma escassez de imóveis no mercado, é importante que esteja atento a novas ofertas assim que estas são publicadas. Por isso, se fizer o registo em vários sites e plataformas, pode facilmente ser notificado assim que haja um novo imóvel à venda dentro dos parâmetros que definiu.

Além destas opções online, também existem outros sites onde pode procurar casas em circunstâncias mais específicas. Por exemplo, alguns bancos possuem uma carteira de imóveis para venda. Mas tenha em conta que a oferta disponível é escassa e muitas vezes não vai ao encontro do que procura.

Por fim, através da internet, pode procurar imóveis penhorados. Atenção que comprar uma casa penhorada envolve diversos cuidados e estar bem informado sobre este tipo de negócio. Contudo, se esta for uma opção para si, saiba que pode comprar casas penhoradas:

• Nas Finanças: Através do Portal das Finanças em leilões eletrónicos;
• No site da Segurança Social - Património Imobiliário;
• Imóveis penhorados das Câmaras Municipais: Estes são vendidos através de leilões, realizados em hasta pública. As informações sobre estes leilões costumam estar disponíveis no site de cada autarquia.
• Plataforma "E-leilões: Pode encontrar casas penhoradas vendidas através de leilões pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.
•  Portal Citius: É um serviço online de "Venda de Bens Penhorados em Processos Executivos".

Leia ainda: Comprar uma casa penhorada: Onde e como pode fazê-lo

Outras soluções

Já numa vertente mais tradicional, também existem outras opções para encontrar imóveis. No entanto, vamos destacar as duas que ainda são eficazes nos dias de hoje.

A primeira passa por visitar zonas onde tem interesse em comprar casa. Durante essa visita, deve estar atento a placas com a indicação de "vende-se" em andares de prédios ou moradias.

Por norma, a maioria destas placas pertence a imobiliárias. Mas isto não significa que não pode encontrar proprietários que fazem esta divulgação a título individual.

A segunda opção é falar diretamente com a sua rede de contactos ou anunciar nas suas redes sociais que está à procura de uma casa para comprar. Nunca se sabe se não terá amigos ou familiares que conhecem alguém que tem um imóvel para vender com as características que procura.

Que cuidados devo ter na pesquisa da casa que quero comprar?

Durante o processo de pesquisa de imóveis, é importante que tenha certos cuidados para não ter dissabores. E isto porquê? Porque dada a procura por imóveis com preços mais acessíveis, existem mais esquemas de fraude bem planeados.

Por exemplo, alguns dos esquemas mais comuns estão relacionados com:

• A falsificação de documentos: Os documentos apresentados da habitação são falsos, levando o potencial comprador a celebrar um contrato de compra e venda falsificado. O objetivo é ficarem com a "entrada" do imóvel.
• Imobiliárias ou vendedores "fantasmas": Neste caso, é normal constarem anúncios na internet de imóveis atrativos que são publicados por pessoas que não são os proprietários da habitação nem pertencem à imobiliária responsável pela venda. Neste esquema é pedido um pagamento antecipado, seja para ver a casa ou para assegurar o negócio. Depois do pagamento, estas pessoas desaparecem, sendo impossível contactá-las.
• Profissionais não credenciados do ramo imobiliário: Este é um esquema idêntico ao anterior, mas é feito por profissionais que atuam como freelancers, mas sem licença nem seguro. O objetivo é conseguirem atrair compradores rapidamente para fechar negócios com comissões mais baixas. E, neste caso, pode ser enganado com informações falsas, ter de pagar certos encargos que não fazem sentido para garantir o negócio, etc.

Embora estes esquemas existam e tenham aumentado nos últimos anos, há sempre forma de se precaver. Ou seja, quando está a pesquisar imóveis, deve ter os seguintes cuidados:

• Faça uma pesquisa detalhada sobre o imóvel, vendedor/agência imobiliária. Confirme o registo predial da habitação e as credenciais do vendedor. No caso de a venda ser feita por um agente imobiliário, certifique-se que este está inscrito no regulador do setor, IMPIC.
• Não se iluda com ofertas muito boas nem preços muito inferiores aos praticados no mercado. É de salientar que as boas oportunidades existem. Mas caso encontre uma que parece boa de mais para ser verdade, não se precipite. Nestes casos, o melhor é pedir ajuda a um especialista imobiliário ou até a um advogado para garantir que tudo está em conformidade.
• Se fizer pagamentos adiantados mais elevados, nunca pague em dinheiro. Guarde os comprovativos e peça que seja criado um documento autentificado para garantir que existe registo válido da quantia e do motivo dessa transferência de valor.
• Guarde documentos, registos de troca de e-mails, recibos de pagamento, etc.

Fatores a ter em conta antes da compra de casa

Fora o cuidado com potenciais fraudes, há outros fatores que deve ter em conta antes da compra de casa. A compra de casa representa um sonho ou um grande objetivo para muitas pessoas. No entanto, é preciso pensar que este é um investimento a longo prazo.

Logo, é aconselhável pensar nos seus próprios objetivos de vida, que vão determinar a área útil que precisa, tipologia, localização, acessibilidade de transportes e serviços, entre outros fatores.

Localização

Um dos fatores mais relevantes a ter em conta quando quer comprar casa é a localização do imóvel. Se tiver mais possibilidades financeiras, uma casa no centro de uma cidade pode ser mais confortável no dia-a-dia. Afinal, as redes de transportes são melhores, podendo evitar o uso excessivo de um carro e até pode ter acesso a vários serviços a pé.

Contudo, em termos de valorização, a compra de casa na periferia de uma grande cidade pode ser um bom negócio para si. Consoante as suas necessidades e o estilo de vida que pretende, existem zonas que têm bons acessos e estão apenas a alguns quilómetros dos grandes centros urbanos. E com a escassez de imóveis nos centros, uma casa na periferia tem um forte potencial de valorização.

Já para quem quer viver numa zona mais calma e afastada, pode conseguir um imóvel mais barato. No entanto, é preciso equacionar que vai ter mais custos com deslocações e alguns serviços essenciais podem ser mais longe. No fundo, esta é uma escolha que depende muito das suas necessidades e do estilo de vida que procura.

Embora possa não estar nos seus planos vender o imóvel que vai comprar, nunca deixe de ter em conta o potencial de valorização. A compra de um imóvel é um investimento patrimonial. E caso um dia decida vender a sua casa, consoante a sua escolha, pode obter lucro com a sua venda. No caso de a sua situação financeira sofrer alterações e o seu orçamento ficar mais apertado, a localização pode ser um ponto essencial para conseguir vender a sua casa rapidamente.

Área e tipologia

A área e tipologia da casa que vai comprar são dois pontos essenciais, pois podem ser determinantes para o seu conforto no futuro. Há pessoas que compram imóveis só a pensar nas suas necessidades atuais. Caso estas mudem no futuro, vendem o imóvel e compram outro.

No entanto, para quem não quer estar sempre a mudar de casa, o ideal é adquirir um imóvel que se adeque aos seus planos de futuro. Mas não confunda as suas necessidades com desejos. É preciso ser realista face ao orçamento que tem.

Assim, identifique quantas divisões precisa (número de quartos), se quer ter um escritório em casa e se necessita de um espaço exterior. Quanto à área do imóvel, lembre-se que nem todas as divisões precisam de ter um espaço considerável. Por exemplo, um escritório não precisa de ser uma divisão muito grande. Quanto ao espaço exterior, se esta for uma necessidade, avalie se uma varanda chega ou se gostaria de ter um quintal para o seu animal de estimação ou para fazer convívios.

Tendo estes parâmetros definidos, quando pesquisa por imóveis, pode filtrar as ofertas de acordo com os seus requisitos. Desta forma, consegue perceber o preço dos imóveis disponíveis na zona que definiu e confirmar se o seu orçamento consegue suportar uma aquisição com estas características. Caso não consiga, deve repensar o que pode ser dispensável ou se está disposto a adquirir um imóvel com áreas mais pequenas.

Está disposto a fazer obras no imóvel?

Outro ponto a ter em conta é se quer adquirir um imóvel em que não exista qualquer necessidade de fazer obras ou se está disposto a fazer um investimento para melhorar alguns aspetos, sejam estes estéticos ou não.

Fazer obras numa casa mais antiga pode representar um esforço financeiro considerável. Além da parte estética, pode ser necessário fazer alterações na canalização, sistema elétrico, isolamentos, etc. E, neste caso, deve questionar o vendedor sobre as obras que já foram realizadas e o que é preciso fazer.

Depois, deve pedir orçamentos sobre as restantes obras necessárias ou que pretende fazer. Tendo conhecimento dos valores em causa, avalie bem se compensa ou não comprar um imóvel a precisar de obras.

Lembre-se que obras de remodelação podem ser feitas com o tempo. Já as obras estruturais podem ser mais urgentes, pois podem tornar a sua casa inabitável. Esta é uma decisão que deve ser bem ponderada.

Se a casa que quer comprar requer uma intervenção considerável, não hesite em tentar renegociar o preço, pois vai ter de fazer um investimento adicional. Além disso, pode precisar de pedir um valor extra de financiamento, podendo colocar a sua estabilidade financeira em risco.

Leia ainda: Vai comprar casa? Saiba como identificar se é a casa certa

Quais os aspetos a ter atenção ao visitar um imóvel?

Na hora de visitar um imóvel, há aspetos que deve ter em atenção. Afinal, a primeira impressão que tem de uma casa costuma estar associada às fotografias publicadas pelo vendedor. E, atualmente, muitos anúncios contam com fotografias tiradas por profissionais, com o objetivo de valorizar certas características e "disfarçar" pontos negativos.

Além disso, podem ter sido feitas obras superficiais para embelezar o imóvel ou para "camuflar" certos problemas. Por fim, mentalize-se que nem sempre as descrições correspondem à verdade.

Dito isto, se é a primeira vez que vai comprar casa, deve ser astuto e atento quando visita cada imóvel. Alguns pontos que podem ajudar a perceber se a casa que vai visitar é a ideal para si são:

• Visitar o imóvel durante o dia: Percebe a luz natural da habitação, se existem divisões mais frias e húmidas que outras, e até certos problemas que podem passar despercebidos com luz artificial.
• Repare no estado de conservação do imóvel, desde a fachada, zonas exteriores e interiores da casa. No exterior, tente reparar se o imóvel foi pintado e se existem marcas de humidade e fendas. Já no interior, repare no estado das paredes e tetos, azulejos, chão, armários e até nos isolamentos que existem. Alguns defeitos, desgaste de materiais, ferrugem ou reparações ainda visíveis podem indicar que a casa teve certos problemas, seja a nível de infiltrações, má construção/reparação, etc. Lembre-se que os problemas estruturais são os mais caros de resolver.  
• Faça uma lista de detalhes do que deve estar atento: Quando começa a visitar vários imóveis, é natural que não repare em certos detalhes que podem ser essenciais ao seu conforto no futuro. Assim, faça uma lista dos pontos a que deve estar atento, como a qualidade dos móveis e do chão, material usado nos móveis e na bancada da cozinha, número de tomadas, ligações para iluminação artificial, se as divisões têm todas janelas, etc. Se anotar todos os detalhes, é mais fácil de avaliar os prós e contras de casa que visita, facilitando uma tomada de decisão.
• Atenção ao ruído: Em primeiro lugar, antes de entrar na casa, tente perceber se a rua onde se localiza o imóvel é bastante movimentada ou mais calma. Depois, dentro da habitação, tenha atenção a certos ruídos, venham estes da casa de vizinhos ou do exterior. Embora alguns pequenos ruídos possam representar um mau isolamento, se o barulho for significativo pode prejudicar a sua qualidade de vida e até trazer problemas com a vizinhança.
• Analise os serviços perto da habitação: Outro ponto fundamental ao visitar uma casa é perceber que serviços existem na redondeza. Certifique-se da distância da rede de transportes, de supermercados, de serviços essenciais, hospitais, etc. Neste ponto, pode questionar o proprietário, dar uma volta de carro pelas redondezas ou até verificar as distâncias de certos serviços no Google Maps.
• Se gostou de um imóvel, visite-o mais do que uma vez. Embora deve estar atento a todos os pormenores anteriores numa primeira visita, se gostou de uma casa, visite-a novamente, mas em outro horário. Esta é uma forma de perceber alguns pormenores que podem ter escapado da primeira vez e verificar se o ambiente e ruído não é um problema noutra hora do dia. Aproveite esta visita também para esclarecer todas as dúvidas com que tenha ficado.

Leia ainda: Compra de casa: 7 erros que não deve cometer

Compra de casa nova vs. compra de casa usada

Se está na dúvida entre comprar uma casa nova e uma usada, saiba que existem algumas diferenças significativas a ter em conta. A primeira é que uma casa nova a estrear, por norma, é mais cara do que uma usada. Mas tudo vai depender da localização de cada imóvel, bem como das suas características.

No entanto, a compra de uma casa nova tem vantagens, uma vez que pode beneficiar da garantia do construtor, caso o imóvel apresente defeitos ou não esteja em conformidade com o que foi estabelecido no contrato de compra e venda.

Já se optar por uma casa usada, isto não significa que a mesma não tenha qualidade. Contudo, no caso de ser uma construção mais antiga e não tenham sido efetuadas obras de manutenção, pode ter de suportar certas despesas mais tarde. Por isso, é fundamental estar mais atento caso tencione adquirir um imóvel usado que já não tem garantia. 

Como funciona a garantia de uma casa?

De acordo com a legislação, todos os bens móveis e imóveis devem ser cobertos por garantia. O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril estipula que um imóvel novo tem direito a garantia de dez anos, mas apenas em relação a elementos construtivos estruturais. Nas restantes situações, o prazo da garantia é de cinco anos.

Mas como é que funciona a garantia de uma casa? Na prática, quando um imóvel está coberto pela garantia, esta pode ser acionada sempre que existirem defeitos ou problemas que não tenham sido causados devido ao mau uso ou falta de manutenção.

Ou seja, a garantia de uma casa funciona tal como a de outros bens. Contudo, é preciso ter em conta que só pode e deve acioná-la caso o imóvel ou os bens móveis não estejam em conformidade com o que está descrito no contrato de compra e venda.

Se adquirir uma casa nova e esta apresentar defeitos na construção (dentro do prazo da garantia), deve acioná-la para que estes sejam reparados. Também em caso de certos defeitos, pode pedir a substituição de materiais.

Caso o vendedor do imóvel não aceite nenhuma das soluções anteriores, o proprietário tem direito a exigir a redução do preço ou a resolução do contrato (pedindo a devolução da quantia paga). Para que a resolução do contrato seja possível, os defeitos do imóvel devem torná-lo inadequado para o fim a que este se destina.

Nota: Assim que detete algum defeito no imóvel, comunique-o por escrito ao vendedor, através de carta registada com aviso de receção, estabelecendo um prazo para a sua reparação.

Leia ainda: Sabia que as casas têm garantia?

Dicas para reduzir os problemas ao acionar a garantia da sua casa

• Saiba exatamente o que cobre a garantia da sua casa: A garantia de um bem imóvel está associada à estrutura da habitação. Ou seja, às paredes, tetos, canalizações, pavimentos, entre outros elementos da estrutura. Mas também pode cobrir bens móveis que estão incorporados na construção com caráter de permanência. São exemplos as banheiras, bases de duche, etc.
• Olhe bem para os prazos: Tenha em conta que a garantia de um imóvel é de 10 anos a nível da estrutura e de cinco anos dos restantes elementos. Já os bens móveis têm a garantia de três anos. Mas se os problemas não surgirem assim que compra a sua casa, deve comunicá-los o mais rápido possível. Esta é uma forma de garantir que tudo ainda se encontra coberto e que consegue facilmente provar que os problemas não foram causados por mau uso ou falta de manutenção.
• Reúna o máximo de documentação e provas dos problemas no seu imóvel. Tire fotografias, coloque por escrito todos os defeitos e problemas encontrados e anexe documentos que comprovem os problemas caso seja possível na carta que enviar.
• Se não obtiver resposta, recorra a um tribunal ou julgado de paz. Quando a reparação é superior a 15 mil euros, tem de recorrer a um tribunal. Tenha ainda em conta que a ação deve ser instaurada no prazo de três anos a contar da comunicação dos defeitos ao vendedor do imóvel. Pode ainda apresentar uma queixa ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC), enviando comprovativos e um relatório de peritagem, efetuado por um técnico credenciado (no caso de defeitos de construção).

Leia ainda: Garantia de uma casa nova: quais os direitos e como proceder se a habitação tiver defeitos

Cuidados a ter na compra de uma casa usada

A compra de uma casa usada requer alguns cuidados redobrados. Afinal, pode adquirir um imóvel que já tem vários anos ou décadas. E com o passar do tempo, é preciso haver uma boa manutenção e obras mais profundas, para garantir a qualidade da habitação.

Contudo, nem sempre é fácil perceber se um imóvel foi alvo de intervenções de manutenção de qualidade. Além disso, caso tenha havido problemas no passado, estes podem ter sido remendados ou até estarem ocultos através de umas obras mais baratas de remodelação.

Assim, na compra de uma casa usada, faça uso das dicas indicadas na hora de visitar casas, mas também procure o máximo de informações sobre a construção do imóvel, bem como o seu histórico. Em termos de informações sobre a construção, informe-se sobre a data, se existiram obras sem licença e se houve intervenções posteriores (de que tipo e quais).

Consoante as respostas e documentos que obtiver, pode tentar verificar se as intervenções indicadas não demonstram problemas. Por exemplo, alguns dos pontos que se deve focar é na humidade, rachas nas paredes ou nos tetos, fluxo da água e testar descarga para ver se a canalização está em bom estado.  

Além disso, analise o sistema de aquecimento de águas instalado. No caso de ser um imóvel antigo, é importante perceber se os sistemas elétricos e a canalização foram renovados recentemente. Caso a resposta seja afirmativa, peça comprovativo da instalação.

Leia ainda: Cuidados a ter ao comprar uma casa usada

Por fim, informe-se sobre a classificação energética do imóvel. É possível ter acesso a esta informação através do certificado energético. Afinal, este é um dos documentos obrigatórios no processo de compra de casa. Tal como acontece com os eletrodomésticos que têm uma etiqueta energética para perceber o consumo, o certificado energético serve de indicador dos gastos que pode ter para manter os níveis de conforto no interior da sua casa.

Leia ainda: Vai comprar casa? O Certificado Energético ajuda a escolher

Quais as perguntas que devo fazer?

Durante o processo em que está a ver casas até à escolha do imóvel que quer comprar, não deve ter receio de colocar todas as questões que vão surgindo.  

Por exemplo, muitas pessoas esquecem-se de fazer perguntas mais técnicas sobre os materiais usados em obras ou até na construção. Mas este tipo de questões são muito relevantes, uma vez que pode perceber se vai ter de fazer obras no futuro. O que representa mais um investimento financeiro.  

Outro tipo de perguntas que são importantes envolvem o condomínio onde vai viver (no caso de comprar um apartamento). É preciso ter em conta que, passando a ser proprietário de um imóvel, vai ter de suportar certos encargos com o prédio onde vive. Assim, deve saber se estão previstas obras para breve, qual o orçamento para esta intervenção e o valor a pagar por fração.  

Por fim, foque-se em questões relacionados com o negócio da venda. Aqui pode abordar a necessidade de fazer um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), os valores envolvidos, documentos, cláusulas que pretende negociar com o vendedor, a data da escritura, etc. Lembre-se que vai ter de chegar a um acordo sobre vários pormenores. Logo, é importante que coloque várias questões para ter a certeza que está a fazer o negócio certo para si. 

Leia ainda: Que erros devo evitar cometer na compra da primeira casa?

A compra de casa requer a celebração de um Contrato Promessa de Compra e Venda?

Em termos legais, não existe qualquer obrigatoriedade de celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) antes da compra de casa. Este é um documento facultativo celebrado entre um futuro comprador e o atual proprietário. No entanto, é através deste documento que ambas as partes podem ver os seus direitos assegurados até à data estabelecida para a escritura do imóvel.

Ou seja, quando celebra um CPCV, além de conseguir garantir que a casa que quer comprar não é vendida a outra pessoa, pode chegar a um consenso com o atual proprietário sobre várias cláusulas que podem proteger o interesse de ambas as partes.

Mas há um ponto que deve ter em consideração. É comum que o vendedor exija uma quantia ao comprador para que esta sirva de garantia da intenção de cumprir as condições estipuladas no contrato até à conclusão do negócio. Esse sinal corresponde à entrada da casa, que pode rondar 10% a 20% do valor do imóvel. No entanto, só tem de pagar este valor quando o CPCV for celebrado, devendo exigir um comprovativo do pagamento do valor em causa.

Após a celebração do contrato, o CPCV passa a ter força legal. Caso as cláusulas estipuladas no contrato não sejam cumpridas, tanto o futuro comprador como o atual proprietário podem ficar sujeitos a sanções. No caso do atual proprietário, a sanção mais comum é o pagamento em dobro do sinal. Já se o futuro comprador violar algumas das cláusulas, pode perder o valor do montante pago.

O que deve constar num CPCV?

Independentemente de querer chegar a um acordo sobre cláusulas mais específicas, saiba que há informações que devem constar num CPCV para que os seus direitos estejam assegurados.

Por isso, antes de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda, certifique-se de que o documento contém as seguintes informações:

• Dados sobre o imóvel e as duas partes envolvidas. Devem ser indicados os dados pessoais do vendedor e do futuro comprador. Já a nível do imóvel, o CPCV deve conter informações sobre a inscrição e descrição predial, localização, tipologia, partes afetas ao imóvel (anexo, garagem, armazém, piscina, etc.). Depois, um dos pontos fundamentais é garantir a existência de licença de habitação ou de construção. Na falta da mesma, deve estar anexada ao CPCV a prova de que esta licença foi pedida à Câmara Municipal.
• Descrição sobre as condições essenciais de habitabilidade, como a instalação de esgotos, água, eletricidade, gás, etc.
• A data limite para celebrar a escritura do imóvel. Pode ser adicionada uma cláusula que prevê a extensão da data da escritura perante determinados cenários.
• Caso seja pago um sinal, deve ser indicado o montante que foi pago pelo futuro comprador.
• Uma cláusula que livra o futuro proprietário de quaisquer ónus e encargos relativos a hipotecas, penhoras ou outras despesas que não estavam previstas.
• Possibilidade de anulação do contrato caso o crédito habitação seja recusado. Esta é uma cláusula que protege o futuro comprador, mas nem sempre é vista com bons olhos pelo vendedor. Logo, pode não ser fácil chegar a um acordo sobre a mesma. Uma forma de oferecer uma garantia adicional é ter o seu crédito habitação pré-aprovado, mostrando que reúne as condições para efetuar o negócio.
• Por fim, uma vez que não é fácil cancelar um Contrato Promessa de Compra e Venda, pode tentar negociar uma cláusula que preveja a possibilidade de cancelamento do contrato mediante certas regras.

Leia ainda: Cuidados a ter com o CPCV

Como sei se o valor pedido pela casa é um preço "justo"?

Uma dúvida frequente no processo de compra e venda de imóveis é se o valor pedido por uma casa é um preço "justo" face às condições atuais do mercado. No entanto, nem sempre é fácil chegar a uma conclusão. Afinal, existem inúmeros fatores que influenciam o preço dos imóveis, como a relação entre a oferta e procura, localização, características específicas da habitação entre outros.

Embora existam três métodos para concluir o valor de um imóvel, o mais usado tem como base a comparação de mercado (comparação de preços de imóveis semelhantes, na mesma localidade).

A avaliação de imóveis deve ser feita por um perito independente, de forma a emitir um relatório com o valor final da casa, com base em vários critérios, como:

• Localização,
• Ano de construção,
• Tipologia,
• As áreas,
• Exposição solar,
• acabamentos,
• Acessibilidades e a existência de elevador, garagem ou piscina.

Por estas razões, pode acontecer que dois imóveis que estejam localizados na mesma rua, tenham valores de avaliação diferentes.

Mas se apenas quiser ter uma noção aproximada de quanto vale o imóvel que quer comprar, pode consultar o Simulador de Valor de Imóvel, desenvolvido pelo Doutor Finanças em parceria com a Alfredo. Este simulador baseia-se em dados de transações realizadas que foram recolhidas pela Alfredo.

Exemplo de como utilizar o simulador

Para utilizar o Simulador de Valor de Imóveis, basta preencher o nome da rua onde quer comprar um imóvel (ou localidade), indicar o tipo de imóvel que pretende (apartamento ou moradia), a sua condição (novo, usado, construção, etc.), a área bruta que pretende, tipologia, o que pretende fazer com o imóvel (comprar, vender ou avaliar), quando está a pensar fazê-lo (por exemplo: o prazo para a compra, 3, 6, 12 meses) e carregar no botão para obter a sua simulação. Na página seguinte irá surgir o preço aproximado com base nos dados que forneceu.

Vamos supor que quer comprar um apartamento dentro de seis meses. Como opção, quer viver perto de Lisboa e está à procura de um imóvel na zona de Odivelas. Se o imóvel que deseja for um T3 usado, com aproximadamente 100 m2, o valor da casa rondará os 240.898,05 euros (2.409 euros por m²). No entanto, o intervalor de preços, de acordo com a Alfredo, vai de 221.525,21 euros a 260.270,89 euros.

Leia ainda: Quanto vale a minha casa?

Qual é a diferença entre o valor de aquisição e o valor da avaliação?

O valor de aquisição de uma casa é o valor final da compra de uma habitação. Sendo que é este valor que consta na escritura do imóvel. No entanto, isto não significa que a casa seja avaliada por esse preço.

A compra de casa através de um crédito habitação requer a avaliação bancária do imóvel para dar seguimento ao processo de financiamento. Mas este procedimento não é feito pelo banco e sim por uma entidade independente, especializada em avaliações de imóveis. Após ser solicitada a avaliação, a entidade envia um perito para chegar a um valor final da avaliação do imóvel. E este pode ser superior, igual ou inferior ao valor de aquisição.

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A avaliação da casa pode condicionar a sua compra?

Por norma, na compra de casa, o problema surge quando os valores são significativamente diferentes. E isto porquê? Porque de acordo com as regras do Banco de Portugal, o limite máximo de financiamento é de 90% do valor do imóvel (LTV (loan-to-value) de 90%) para uma habitação própria permanente.

E, em muitos bancos, o valor máximo do LTV ronda os 80%. O que acaba por dar origem a um empréstimo menor do que podia estar à espera.

Mas vamos por partes. Se vai comprar uma casa pela primeira vez, é natural que não saiba o que significa loan-to-value (LTV). O LTV é o rácio entre o valor financiado pelo banco para a compra da casa que pretende e o valor do próprio imóvel. Contudo, o valor do imóvel considerado corresponde ao valor mais baixo entre o valor da avaliação e o valor de aquisição.

Assim, se uma casa estiver à venda por 200.000 euros e a sua avaliação for de 180.000 euros, o banco pode, no máximo, financiar 90% dos 180.000 euros. Ou seja, o banco pode emprestar-lhe, na melhor das hipóteses, 162.000 euros.

Desta forma, se não estiver preparado financeiramente para cobrir os 38.000 euros que o banco não financia, mais todos os custos que envolvem a compra de uma casa, pode não conseguir dar este passo. Logo, em muitos casos, o valor da avaliação pode, sim, condicionar a compra de um imóvel.

Leia ainda: Como é que a avaliação da casa pode condicionar a sua venda?

Quanto preciso ter em capitais próprios para comprar casa?

No caso de ter uma poupança bastante elevada, pode dar-se o caso de a compra de casa ser feita na totalidade através dos seus capitais próprios. Mas este não é o cenário mais comum. Na maioria dos casos, as pessoas não têm um valor tão elevado em poupanças. Logo, é natural que tenha de recorrer a um crédito habitação para ter a sua casa.

Contudo, o termo "capitais próprios" pode suscitar algumas dúvidas. Na prática, capitais próprios são os recursos financeiros líquidos que uma pessoa possui. Por exemplo, o valor que tem numa conta bancária à ordem ou numa conta poupança, que pode investir sem ter de vender o seu património.

Na compra de casa, o valor que tem em capitais próprios vai influenciar bastante a sua prestação de crédito. Além disso, se não tiver uma determinada quantia, pode mesmo não conseguir dar este passo.

Mas a grande questão é: quanto é que uma pessoa precisa de ter em capitais próprios? Tudo vai depender da casa que quer comprar. No entanto, uma coisa é certa. Vai precisar de ter em capitais próprios o montante que o banco não financia, mais todas as despesas associadas à compra de casa. Aqui entram as comissões bancárias, despesas relativas ao processo de crédito, registos e custos notariais e impostos.

Além disso, o valor que precisa de ter em capitais próprios também depende do tipo de habitação que vai comprar. Ou seja, se é uma habitação própria e permanente, uma segunda habitação ou um imóvel do banco.

Habitação própria e permanente

No caso de uma habitação própria e permanente, já referimos algumas vezes ao longo deste guia que os bancos podem financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel. Mas não é garantido que todas as instituições financeiras financiem o montante máximo. Há muitos bancos que financiam apenas 80% do valor. Por isso é tão importante analisar várias propostas e ver a mais benéfica para si.

Para cobrir o montante não financiado pelo banco, tem de ter entre 10% a 20% do valor do imóvel (o mais baixo entre o valor de aquisição ou de avaliação). Depois, deve somar os outros encargos que vamos indicar nos próximos pontos (comissões bancárias, impostos, custos notariais/escritura).

Mas, a título de exemplo, vamos supor que a casa que vai comprar tem um preço de 206.137,78 euros. Supondo que o banco empresta 90% deste valor, precisa ter em capitais próprios para a "entrada" 20.613,78 euros. A adicionar a este valor, deve contar com, pelo menos, mais 9.346,71 euros para cobrir outras despesas e impostos. Ou seja, precisa de ter em capitais próprios, no mínimo, 29.960,49 euros para conseguir comprar um imóvel com este valor. 

Se o banco financiar apenas 80% do valor do imóvel, então só para a entrada iria necessitar de ter em capitais próprios 41.227,57 euros. Depois teria de somar as restantes despesas e impostos. Ou seja, precisa de ter mais de 50.000 euros em capitais próprios para comprar a sua habitação. 

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Segunda habitação

Quando o objetivo é comprar uma segunda habitação, saiba que o financiamento é menor. Isto acontece porque o rácio LTV tem de ser igual ou inferior a 80%. E, em muitos casos, há instituições financeiras que apenas financiam 60% ou 70%. Assim, para concretizar este objetivo, precisa de ter um valor mais elevado em capitais próprios. Vamos a um exemplo.

Imagine que quer comprar uma casa de férias. O valor de aquisição da casa é de 180.000 euros. Já o valor de avaliação é de 160.000 euros. No melhor cenário, um banco pode emprestar-lhe 128.000 euros (80% do valor da avaliação, pois este é o valor menor). Logo, precisa de ter em capitais próprios 52.000 euros, só para cobrir o valor não financiado pelo banco. A juntar a este valor ainda tem todas as despesas e impostos associados a este processo de compra.

Leia ainda: Vai comprar uma casa de férias? O que deve ter em conta antes de decidir

Compra de casa através de crédito habitação

Com a subida do preço das habitações nos últimos anos, a compra de casa sem recursos a um crédito habitação está fora do alcance da maioria das pessoas. Por isso, é fundamental que, antes de iniciar o processo de compra de casa, perceba exatamente como funciona um crédito habitação.

Embora este seja um dos produtos financeiros mais conhecidos, a verdade é que é preciso perceber bem todas as nuances para conseguir um bom contrato de crédito habitação. Afinal, estamos a falar de um produto que pode ter vários formatos contratuais.

Para ajudar a esclarecer as suas dúvidas, pode consultar o "Guia sobre crédito habitação: O que precisa saber", onde encontra várias respostas sobre este produto financeiro.

Contudo, de seguida, explicamos os pontos essenciais para quem vai comprar uma casa pela primeira vez através de um crédito habitação.

Uma simulação não é a aprovação de crédito habitação

Se está a pensar contratar um crédito habitação, o mais provável é que já tenha efetuado uma ou mais simulações de crédito junto de alguns bancos (seja de forma presencial ou online). Esta é a forma mais fácil de ter uma ideia do montante que fica a pagar por mês para o financiamento que precisa.

No entanto, saiba que uma simulação de crédito não passa de uma projeção de quanto pode vir a pagar, consoante os dados que forneceu.

Na maioria dos casos, as simulações de crédito são feitas apenas com base no montante do financiamento, prazo do contrato, idade dos titulares de crédito e uma taxa de juro padrão. Embora a maioria das simulações peça para indicar o valor de aquisição do imóvel e o valor a financiar, estes dados são insuficientes para ficar com uma ideia mais aproximada dos encargos que irá suportar com um crédito habitação.

Mas então qual é o objetivo de fornecer estes dados? No fundo, estes dados servem para dar início a um processo de pré-aprovação do seu crédito. Mas para o seu crédito ser pré-aprovado, o banco precisa de outros dados e documentos para medir o nível de risco do financiamento.

Ou seja, só depois de o banco avaliar a sua taxa de esforço, olhar para os rendimentos do seu agregado familiar, verificar se tem dívidas (através do mapa de responsabilidades do Banco de Portugal), e qual é a sua situação profissional, é que pode aproximar-se das condições finais do seu empréstimo.

E atenção que, após fornecer estes dados, as condições apresentadas numa primeira simulação podem mudar significativamente. Aliás, tenha em conta que nenhuma instituição financeira é obrigada a manter as condições apresentadas numa simulação.

Embora deva ter alguns cuidados com as simulações de crédito, estas são uma excelente forma de ter um primeiro contacto com campanhas promocionais, taxas de juro aplicadas a um crédito e perceber os custos totais de um crédito habitação. Os custos totais englobam o valor das prestações mensais, juros, seguros associados, comissões e outras encargos relativos ao seu empréstimo.

Contudo, uma simulação e uma pré-aprovação não significam que o seu crédito habitação foi aprovado. Dado que o banco também vai precisar de acesso ao relatório de peritagem sobre a avaliação do imóvel e de vários documentos que têm de ser apresentados pelo vendedor, só nessa altura é que a instituição de crédito tem condições para aprovar ou rejeitar o seu pedido.

Leia ainda: Simulação e aprovação de crédito: Quais as principais diferenças?

Caso o seu pedido de crédito habitação seja aprovado, o banco emite a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) de aprovação, a carta de aprovação do seu crédito e a minuta do seu contrato. A FINE é válida durante 30 dias para que os titulares de crédito e os seus fiadores (quando aplicável) possam analisar as condições de financiamento. Saiba que tem de esperar sete dias após a entrega da FINE para poder assinar o seu contrato de crédito habitação, pois legalmente tem de respeitar o período de reflexão. Este período tem como principal objetivo garantir que os titulares de crédito refletem sobre a proposta e não se precipitam a tomar uma decisão.

Leia ainda: Como analisar a FINE de uma proposta de crédito habitação?

Posso dar os primeiros passos para a compra de casa só com uma pré-aprovação de crédito?

Sim. Aliás, é aconselhável que tenha um crédito habitação pré-aprovado antes de começar a procurar casa. Se tiver uma proposta de crédito pré-aprovada mesmo sem ter uma casa escolhida ou antes de celebrar um CPCV, pode estar em vantagem perante outros compradores.

Além disso, ao ter ideia do montante máximo de empréstimo que um banco está disposto a conceder-lhe, pode estar mais tranquilo a explorar mais opções habitacionais. Outra das grandes vantagens é que ganha mais confiança na hora de negociar o preço de uma habitação. Afinal, se o vendedor tiver pressa em concretizar o negócio, com a pré-aprovação do crédito já tratada, todo o processo será mais rápido. E isso dá-lhe margem para tentar baixar o preço.

Por fim, se tratar da pré-aprovação do seu crédito com antecedência, tem a possibilidade de analisar várias propostas com calma, simular diferentes cenários e descobrir a melhor opção de crédito para si.

Mas não se esqueça que uma proposta pré-aprovada pode sofrer alterações, uma vez que não é definitiva. Embora as condições sejam aproximadas da realidade final, estas podem sofrer alterações devido à eventual diferença entre o valor de avaliação e de aquisição do imóvel.

Leia ainda: Posso procurar o melhor crédito habitação sem ainda ter a casa escolhida? 

Como calculo a minha taxa de esforço?

Como referido ao longo deste guia, uma forma de os bancos avaliarem o risco de concederem um financiamento é através do cálculo da taxa de esforço dos futuros titulares do empréstimo.

Mas afinal, o que é a taxa de esforço e como é que esta se calcula?

A taxa de esforço representa, em termos percentuais, o peso que os empréstimos têm no orçamento de uma família. Logo, quando existe a necessidade de contratar um novo crédito, os bancos têm de medir o peso desse novo financiamento e o risco que pode existir perante o pagamento de uma nova prestação. 

Os bancos utilizam a seguinte fórmula:

Taxa de esforço = (total de prestações financeiras / rendimento mensal líquido) x 100

Nota: Como em alguns casos podem existir vários créditos, se tiver dificuldades em apurar a sua taxa de esforço, recorra ao Simulador de Taxa de Esforço para facilitar este cálculo.

Para perceber melhor como funciona o cálculo da taxa de esforço e a análise que as instituições financeiras fazem num crédito habitação, vamos mostrar-lhe dois exemplos.

Um casal que tem um rendimento líquido de 2.800 euros. Se não tiver nenhum crédito contratado e ficar com uma prestação de crédito habitação de 650 euros, vai ter uma taxa de esforço de 23% [(650/2800)x 100]. Caso tenha uma situação profissional e financeira estável, esta taxa de esforço pode garantir-lhe a pré-aprovação do seu crédito com facilidade. Afinal, se o crédito habitação for o único empréstimo existente, a taxa de esforço recomendada é até 30%.

Mas, se este casal tiver mais três empréstimos, como um crédito automóvel no valor de 300 euros, um crédito pessoal com uma prestação de 150 euros e ainda 150 euros por liquidar em cartões de crédito, com a soma da prestação do crédito habitação de 650 euros, a taxa de esforço é de 45% [(1250/2800)x 100].

Neste caso, o banco pode negar-lhe a pré-aprovação do seu crédito ou pedir garantias adicionais, como acrescentar fiadores ao seu contrato de crédito. Isto porque esta taxa de esforço representa um risco significativo de os titulares de crédito não conseguirem cumprir com as suas obrigações no futuro.

Nota: Quando existem vários créditos contratados, o limite máximo da taxa de esforço é de 50%. Acima deste patamar, as instituições financeiras não podem conceder um novo empréstimo.

Leia ainda: Como reduzir a taxa de esforço para comprar casa?

Quais os pontos fundamentais que preciso saber sobre um crédito habitação?

Além dos vários aspetos que já foram referidos, ao contratar um crédito habitação há alguns fatores que influenciam a prestação que vai pagar e o custo final do seu crédito.

Entre estes fatores estão o prazo do contrato, taxas de juro, os seguros associados ao crédito habitação e o custo final do seu empréstimo que consegue perceber através da TAEG ou do MTIC.

Se não está por dentro destes temas, vamos fazer-lhe o resumo do que deve ter em consideração.

Prazo do contrato

O prazo máximo de um crédito habitação é definido consoante a idade atual dos mutuários, existindo três prazos limite, consoante cada faixa etária. Assim, se tiver menos de 30 anos, pode beneficiar do prazo máximo de 40 anos para liquidar o seu crédito habitação. Já se tiver entre 30 e 35 anos, o prazo máximo é de 37 anos. Mas se já tem mais de 35 anos, o prazo máximo do seu crédito habitação não pode exceder os 35 anos.

Leia ainda: Prazos do crédito habitação: Conhece os novos limites?

Taxas de juro

• Spread: Taxa que representa o lucro das instituições de crédito com a concessão de um empréstimo. O valor do spread depende do risco do financiamento e as garantias do empréstimo, tendo em conta o valor do imóvel que se quer comprar e o valor do financiamento. Se o risco for maior, mais elevado é o spread no crédito habitação. No entanto, importa referir que este é estabelecido no momento do contrato. Logo, não pode sofrer alterações ao longo do tempo, a menos que se alterem as condições contratuais.

Leia ainda: Tenho um spread baixo, ainda consigo poupar no crédito habitação?

• Euribor: A Euribor é o indexante mais recorrente no crédito habitação em Portugal. De uma forma simples, esta taxa baseia-se na média dos juros praticados por um conjunto específico de bancos da União Europeia nos empréstimos que fazem entre si, num período específico. Contudo, não existe apenas uma taxa Euribor, mais sim várias maturidades. Ou seja, o seu crédito pode ter uma taxa Euribor a três, seis, ou 12 meses. Para o cálculo das prestações do crédito habitação é usada a média mensal destas taxas. No final de cada período, o valor da Euribor é determinado pela média do mês anterior e fica a vigorar durante o ciclo seguinte. Assim, se a Euribor sobe, a sua prestação de crédito vai refletir esse aumento. E o mesmo se aplica ao contrário.

Leia ainda: Euribor: Prós e contras dos diferentes prazos

• TAN: TAN significa Taxa Anual Nominal e tem uma base anual. Na prática, esta taxa representa os juros que são cobrados no seu crédito, mas exclui outros encargos. Ou seja, a TAN inclui apenas o indexante do crédito habitação e o spread aplicado ao contrato.

Leia ainda: TAN e TAEG: O que significam e qual o impacto no crédito habitação?

• TAEG: A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) demonstra, em percentagem anual, o custo total de um crédito habitação. Por isso, esta deve ser usada para comparar as várias propostas de crédito que tem em mãos para avaliar a opção mais vantajosa para si. Para ter uma ideia, nesta taxa estão incluídos os encargos com as prestações, juros, comissões bancárias, despesas com o processo de financiamento, seguros associados e impostos. De fora ficam apenas os encargos relativos a comissões de reembolso antecipado, juros em caso de incumprimento e os custos notariais com a finalização do processo de crédito.

• MTIC: O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC), tal como a TAEG, é um indicador que mostra o custo total de um crédito até ao final do prazo do contrato, mas apresenta o custo em euros. E, como tal, o MTIC é essencial na hora de comparar propostas de crédito, para saber qual é o crédito mais caro e o mais barato que tem em mãos. No entanto, se optar por um crédito com uma taxa variável, o valor do MTIC fica sujeito a variações durante o decorrer do contrato.

Leia ainda: Crédito habitação: O que é o MTIC e qual a sua importância

Taxa variável, taxa fixa e taxa mista: Quais as diferenças e como saber qual é a melhor para mim?

Com a subida da Euribor iniciada em 2022, muitos titulares de crédito viram a sua prestação aumentar consideravelmente. No entanto, no passado, a Euribor teve durante vários anos em valores negativos. O que acabava por ser a melhor solução do mercado.

Atualmente, as taxas Euribor têm vindo a descer lentamente. Nos prazos mais comuns (três, seis e 12 meses), no último trimestre de 2023, estas taxas variavam entre os 3,9% e os 4,1%. Já no primeiro trimestre de 2024, foi possível verificar uma pequena descida, estando os valores médios entre os 3,6% e os 3,9%.

Logo, este tipo de alterações leva muitas pessoas a questionar-se qual é a melhor modalidade de juros para um contrato de crédito habitação. Porém, não existe uma resposta certa para todos os casos. Afinal, cada modalidade tem os seus prós e contras. O mais importante antes de escolher se quer um crédito habitação com uma taxa fixa, variável ou mista, é saber se pretende beneficiar de prestações mais baixas (correndo o risco de haver oscilações) ou se está disposto a pagar um pouco mais para ter estabilidade.

Mas para perceber melhor cada modalidade, de seguida, explicamos como funciona a taxa fixa, a taxa variável e a taxa mista.

Taxa variável, fixa e mista

• Taxa variável: Tal como o nome indica, esta é uma modalidade de juros em que o valor da taxa vai oscilando. Ou seja, consoante o prazo da taxa Euribor, a sua prestação pode subir ou descer ao longo do contrato, na altura da revisão da prestação. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente, a Euribor a seis meses é revista semestralmente e a 12 meses é revista anualmente. Em circunstâncias normais, a taxa variável tem um valor mais baixo em comparação com uma taxa fixa, pelo menos, no início de um contrato. No entanto, as suas variações podem ser muito benéficas quando a Euribor desce, mas também podem colocar as suas finanças em risco quando a Euribor sobe. Dito isto, deve fazer contas para perceber se tem capacidade financeira para suportar as eventuais subidas do indexante ao longo do contrato. Para facilitar este processo pode recorrer ao Simulador da variação da Euribor no Crédito Habitação.

Leia ainda: Euribor: Qual o impacto na minha prestação?

• Taxa fixa: Quando contrata um crédito com uma taxa fixa, saiba que vai manter a mesma prestação do início até ao final do contrato. Ou seja, não tem de se preocupar com subidas e descidas das taxas de juro. No entanto, dada a estabilidade que esta modalidade oferece, por norma, o valor da taxa fixa é mais alto. Embora nos últimos tempos o valor da taxa fixa esteja mais próximo de uma taxa variável, quando as taxas Euribor descerem, a taxa aplicada ao seu contrato não vai acompanhar esta descida. O valor de uma taxa fixa é definido pelo banco, com base na taxa swap negociada no mercado, de acordo com o prazo correspondente.

Leia ainda: Crédito habitação: Vale a pena subscrever taxa fixa?

• Taxa mista: Optando por uma taxa mista, vai ter um contrato com dois períodos distintos de juros. No primeiro é aplicada uma taxa fixa e no segundo período uma taxa variável. A taxa fixa aplicada no início do contrato pode ter prazos distintos. No entanto, os mais comuns são de 2, 5 e 10 anos. Após o período fixo chegar ao fim, passa automaticamente a vigorar uma taxa variável, calculada com base na taxa Euribor que acordou, mais o valor do spread determinado no início do contrato. Perante períodos mais incertos, a taxa mista pode ser bastante vantajosa. Isto porque muitos bancos criam campanhas promocionais com taxas fixas baixas (com prazos mais curtos, como 1 ou 2 anos), o que lhe permite beneficiar de alguma estabilidade. Após passar para uma taxa variável, fica então sujeito às subidas e descidas da Euribor.

Leia ainda: Ainda é possível poupar na prestação? Taxa mista pode significar menos centenas de euros

Seguros "obrigatórios" do crédito habitação

Quando recorre a um crédito habitação para comprar casa, vai precisar de contratar dois seguros:

• Seguro de vida do crédito habitação: O seguro do crédito habitação tem como objetivo proteger financeiramente um cliente, no caso de acidente ou impossibilidade de ganhar rendimentos. Basicamente, este seguro pode ter algumas finalidades, mas para os bancos o ponto principal é que, caso exista um sinistro, o cliente fique livre de pagar os seus encargos, como a prestação do crédito habitação, pois será a seguradora responsável por esta despesa. Em termos de coberturas, os bancos exigem a cobertura por morte, juntamente com a cobertura IAD (Invalidez Absoluta e Definitiva) ou a cobertura ITP (Invalidez Total e Permanente). Quanto mais completas forem as coberturas do seu seguro, mais elevado será o prémio.

Leia ainda: Como funciona o seguro de vida num crédito habitação?

• Seguro multirriscos: No caso do seguro multirriscos, este tem como objetivo proteger o imóvel que comprou através do crédito habitação. Por norma, este tipo de seguro cobre danos no imóvel, mas também no seu recheio. Contudo, na maioria dos casos, as seguradoras comercializam este seguro através de um pack base de coberturas, como: incêndios, explosões, quedas de raios e aluimento de terras, pesquisa de avarias, danos no chão, parede e mobiliário consequentes de inundações, responsabilidade civil, indemnização por furto ou roubo e cobertura de riscos elétricos. Posteriormente, é possível adicionar outras coberturas, mais saiba que vai ficar a pagar mais pelo seu seguro multirriscos.

Leia ainda: Seguro multirriscos: O que acontece se a minha casa ficar destruída?

Embora estes dois seguros sejam essenciais para conseguir ver o seu crédito habitação aprovado, saiba que não é obrigado a contratá-los junto do banco que concede o financiamento para comprar o seu imóvel.

No entanto, se o fizer, os bancos compensam os clientes através de uma redução no spread. Mas atenção que esta nem sempre é a melhor opção para si, pois os seguros são tendencialmente mais caros em relação a outras opções no mercado. Para ter a certeza que vai poupar com a bonificação do seu spread, antes deve analisar outras propostas destes dois seguros junto de várias seguradoras.

Leia ainda: O spread é bom. Mas e os seguros?

Há possibilidade de conseguir um financiamento a 100% do valor da casa que quero comprar?

Esta continua a ser uma das perguntas mais frequentes de quem vai fazer um crédito habitação pela primeira vez. Até 2018, alguns bancos financiavam a compra de imóveis a 100%. Contudo, após serem publicadas as normas do Banco de Portugal, o financiamento a 100% deixou de ser aplicável à maioria dos empréstimos. Isto porque a única forma de conseguir que o banco empreste a totalidade do valor do imóvel é se a habitação pertencer à carteira da instituição de crédito ou for um contrato de locação financeira imobiliária. 

Na prática, o financiamento a 100% não deixou de existir. No entanto, é muito difícil encontrar imóveis do banco à venda, de acordo com as condições que pretende. Mas mesmo que encontre um excelente negócio, saiba que estes imóveis desaparecem rapidamente. Logo, as probabilidades de conseguir este tipo de financiamento são muito reduzidas.

Leia ainda: Vou pedir um crédito habitação: Quanto é que o banco empresta?

Que documentos preciso de entregar para a compra de casa através de um empréstimo?

No que respeita aos documentos a entregar na fase inicial do processo de crédito habitação, precisa de reunir:

• Documentos de identificação dos titulares do empréstimo;
• Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal;  
• Última declaração de IRS e nota de liquidação;  
• Recibos de vencimento dos três últimos meses;  
• Extratos bancários dos últimos meses;  
• Documento de identificação e comprovativo de morada;  
• Comprovativo de IBAN;  
• Declaração da entidade patronal sobre a sua situação profissional;  
• E outros documentos que podem ser exigidos, dependendo das garantias e o tipo de financiamento. 

Contudo, estes documentos são pedidos para um crédito ser pré-aprovado. Para a avaliação do imóvel, é preciso apresentar:

• Caderneta predial;
• Certidão de Teor do Imóvel
• E as plantas do imóvel.

Nota: Estes documentos devem estar na posse do vendedor do imóvel, uma vez que também é preciso apresentá-los no dia da escritura.

Isto significa que, no final do processo, no dia acordado para a escritura, o vendedor vai precisar de apresentar a certidão predial permanente, caderneta predial urbana, licença de habitação, ficha técnica da habitação, certificado energético, distrate, declaração de não dívida ao condomínio.

Só após a verificação de todos os documentos, se tudo estiver em conformidade, o banco liberta o valor do empréstimo.

Para não se esquecer dos documentos que precisa de reunir pode aceder à Checklist de documentos necessários para Crédito Habitação.

Quanto tempo vai demorar o meu crédito habitação a ser aprovado?

Não existe um tempo pré-definido para um crédito habitação ser aprovado. O tempo varia de entidade para entidade, mas também do tempo que levar a reunir as informações necessárias para concluir a aprovação do seu empréstimo.

Quando os titulares têm todos os documentos necessários em sua posse antecipadamente, existe a possibilidade de ver o processo concluído em menos de dois meses. Mas este período é meramente indicativo.

Leia ainda: Vou comprar casa, quanto tempo demora fazer um crédito?

No caso de ter alguma dificuldade em identificar documentos, negociar condições e avaliar propostas, a ajuda de um intermediário de crédito pode ser preciosa para si. Além de ter o apoio constante de especialistas, não tem de se preocupar em analisar vários valores nem diversas propostas, sendo apresentada a solução mais vantajosa para si.

Leia ainda: 5 questões sobre a intermediação de crédito habitação 

Quais os custos adicionais da compra de casa?

Como referimos neste guia, a compra de casa implica ter um montante significativo em capitais próprios para cobrir o valor não financiado pelo banco, mas também outros custos adicionais, como comissões bancárias, impostos, custos notariais/escritura. De seguida, fique a saber quanto vai ter de pagar de custos adicionais.

Comissões bancárias

A compra de casa envolve o pagamento de comissões bancárias para dar início ao seu crédito habitação. Embora esta despesa varie de banco para banco, deve contar com um encargo entre os 600 euros e os 1.000 euros.

Impostos

Quanto aos impostos relativos à compra de casa, existem três que tem de suportar na altura da escritura. São estes: o IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos), o Imposto do Selo relativo à aquisição do imóvel e o Imposto do Selo associado ao crédito habitação.

Começando pelo IMT, saiba que este imposto não tem um valor fixo. O montante a pagar varia consoante a natureza do imóvel (se é urbano ou rústico), a sua finalidade (habitação própria permanente ou segunda habitação), a localização (se é em Portugal Continental ou nas regiões autónomas) e o valor do imóvel.

Por exemplo, se vai comprar um imóvel urbano para habitação própria e permanente em Portugal Continental no valor de 150.000 euros, saiba que vai ter de pagar de IMT 1.279,30 euros e de Imposto do Selo relativo à aquisição 1.200 euros. O Imposto do Selo relativo à aquisição do imóvel corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel.

Por fim, o Imposto do Selo relativo ao crédito habitação corresponde normalmente a 0,6% do valor financiado.

Custos notariais/escritura

Depois dos custos com as comissões bancárias e impostos no dia da escritura, tem ainda de suportar despesas notariais e de registo.

Uma das formas mais práticas de tratar de todos os procedimentos burocráticos que envolvem a compra e venda de casa é através do Balcão Casa Pronta. Este serviço permite realizar de forma imediata estes procedimentos através de um valor tabelado. Caso não precise de financiamento, o encargo ronda os 375 euros. Mas se recorrer a um crédito habitação, esta despesa sobe para 700 euros.

Se não quiser tratar destes procedimentos no Balcão Casa Pronta, pode recorrer a um notário ou uma conservatória do registo predial. Contudo, cada gabinete tem a sua própria tabela de preços e os valores podem variar consoante o preço da transação. Mas, de acordo com o Portal da Justiça, o valor da certidão ronda os 20 euros e o valor do registo da escritura 225 euros, tendo de acrescentar o valor do IVA.

Como última alternativa, pode ainda recorrer a um advogado ou solicitador. Caso opte por esta via, precisa de efetuar pelo menos dois registos, que podem rondar os 500 euros.

Nota: Após a compra de casa, tenha em conta que terá de suportar o Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI), caso não fique isento, o valor do condomínio e despesas com a manutenção da habitação.

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O processo da compra de casa termina no dia da escritura

Para terminar, o último procedimento para a compra de casa é a celebração da escritura. A escritura é o ato jurídico que vai legitimar e legalizar o contrato de compra e venda da habitação.

Na prática, o ato da escritura divide-se em dois momentos. O primeiro é assinatura do contrato de compra e venda. É através da assinatura que é reconhecido como proprietário legal da habitação. O segundo destina-se a quem recorreu a um crédito habitação para aquisição do imóvel. Se este é o seu caso, vai realizar-se um contrato de mútuo com hipoteca no qual é estipulado tudo o que está relacionado com o empréstimo. Após a celebração deste contrato, o banco liberta o montante para pagar o imóvel ao vendedor e dar como finalizada a venda.

Como referido, nesta altura paga os impostos e custos relativos à escritura do imóvel.

Depois de todos estes procedimentos estarem tratados, recebe a chave da sua habitação e pode iniciar um novo capítulo na sua vida.

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