Imobiliário: O fim dos Golden Visa

O Governo aprovou em dezembro passado um Decreto-Lei que limita a concessão de Golden Visas nas Áreas Metropolitanas de Lisboa, Porto, Litoral e Algarve. Com um período transitório que irá durar até 2022, a partir dessa data as referidas regiões estarão fora do programa de vistos dourados em Portugal.

O que são os Golden Visa?

Os Golden Visa, ou Autorizações de Residência para Investimento (ARI) são um programa direcionado ao investimento que concede vistos de residência a entidades fora do espaço europeu.

Apesar de terem várias modalidades, a mais utilizada tem sido a concessão de vistos através do investimento em ativos imobiliários. A aquisição de um imóvel por um valor superior a 500.000 euros, ou mais recentemente, acima dos 350.000 euros, desde que destinado a reabilitação urbana, têm sido a forma mais usada por investidores para terem acesso a este visto.

Porque alterou o Governo a lei?

Há muito que o tema tem vindo a ser discutido. De forma simples, o Governo decidiu alterar a lei com a justificação que o investimento em imóveis para obtenção de um Golden Visa tem provocado um forte aumento nos preços de venda das casas em Portugal, sobretudo nas principais zonas metropolitanas – Lisboa e Porto.

Este forte aumento de preços tem afastado os portugueses das referidas cidades, “obrigando-os” a comprar nas periferias. A acessibilidade na habitação foi fortemente penalizada devido ao investimento estrangeiro para acesso aos vistos.

Segundo dados do INE, o índice de preços na habitação em Portugal subiu 65% entre 2013 e 2020. Os valores médios de venda nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto aumentaram 136% e 153% respetivamente em igual período.

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Será mesmo que os Golden Visa provocaram tamanho impacto nos preços?

Entre 2013 e setembro de 2020, segundo dados do SEF, foram concedidas 9.198 ARI, sendo 94% referentes a investimentos imobiliários. Ou seja, no referido período foram vendidos 8.654 imóveis que totalizaram quase 5 mil milhões de euros de investimento em Portugal.

No mesmo período, e segundo dados do INE, foram vendidas mais de 1 milhão de casas no nosso país com um volume global de cerca de 133 mil milhões de euros.

O valor médio de cada investimento para fins de Golden Visas é cerca de 4 vezes superior ao valor médio de venda de uma casa em Portugal. Entende-se dado o valor mínimo de 500.000 euros para obtenção de um visto. Não será, pois, de estranhar que o valor médio de investimento em imóveis para fins de obtenção de um Golden Visa tenha sido de 577.561 euros durante o período acima referido.

Olhando então para os números, conseguimos concluir o seguinte:

• Entre 2013 e 2020, o investimento em imóveis para obtenção de uma ARI teve um peso de 3,8% no montante total de venda de casas em Portugal;
• Mesmo que assumíssemos que a totalidade das vendas para efeitos de Golden Visas tivesse sido concentrada nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, chegaríamos à conclusão que representariam pouco mais de 6% do total;
• Além disso, o peso dos Golden Visa no mercado residencial tem vindo a perder peso desde 2016. Nos primeiros anos, e derivado de um forte afluxo de investimento proveniente da China, de facto, o investimento em imóveis decorrente da obtenção de ARI teve um peso superior, tendo atingido quase 9% em 2014. Atualmente, esse valor está nos 2,6%.

Parece, pois, difícil de justificar o aumento de preços na habitação em Portugal, e em concreto em Lisboa e Porto, apenas pelo efeito dos Golden Visa. Não será um peso de menos de 4% no volume de vendas de casas a gerar menor acessibilidade na habitação no nosso país. As razões são outras.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.