O que deve constar no contrato de arrendamento para estudantes?

Com o ano letivo de 2022/2023 a aproximar-se, a procura por quartos e apartamentos perto de zonas universitárias aumenta. Afinal, muitos dos jovens que ingressam no Ensino Superior entram em universidades longe de casa. E para evitarem deslocações diárias que exigem tempo e dinheiro, os estudantes preferem alugar um quarto ou um apartamento perto da universidade.

Porém, na hora de celebrar um contrato de arrendamento para estudantes, podem surgir dúvidas sobre a legalidade do contrato ou até se este permite a dedução à coleta no IRS.

Caso tenha dúvidas sobre o que deve constar num contrato de arrendamento para estudantes, de seguida, conheça as informações principais e pontos a ter em consideração.

Leia ainda: Contrato de arrendamento: Como garantir que protege ambas as partes

O que deve constar no contrato de arrendamento para estudantes?

De acordo com artigo 1069.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU, os contratos de arrendamento devem ser celebrados por escrito quando se trata de arrendamentos com uma duração superior a seis meses. Mas mesmo que este período seja menor, para os estudantes conseguirem deduzir uma percentagem das rendas no IRS, como despesa de educação, é essencial que seja celebrado um contrato de arrendamento e este indique que se trata de um arrendamento a um estudante deslocado.

Embora os contratos de arrendamento para estudantes possam ter formas distintas, pois cada senhorio pode adicionar ou remover cláusulas consoante os seus objetivos, existem informações obrigatórias num contrato de arrendamento.

Por exemplo, todos os contratos de arrendamento devem conter:

• Os titulares do contrato, bem como os números dos documentos de identificação. No caso do arrendamento a estudantes, a finalidade de residência é temporária e podem existir vários outorgantes na qualidade de arrendatários.

• O senhorio deve indicar no contrato qual o direito que possui sobre o alojamento e identificar o alojamento (morada, n.º da matriz, etc.)

• Modalidade e finalidade do alojamento: Nesta alínea o contrato deve descrever a modalidade do alojamento da habitação ou de "parte da habitação". Por exemplo, no caso do aluguer de quartos, esta alínea deve descrever que a parte, corresponde a um quarto, com uma área de x m2, com/sem casa de banho, mobilado ou não mobilado, entre outras caraterísticas relevantes. Além disso, a finalidade do alojamento deve referir que se trata de um arrendamento da habitação ou de parte desta a um estudante deslocado.

• Prazo do arrendamento: Deve estar indicado o prazo, a data de início e condições de renovação do contrato de arrendamento.

• Renda: O valor da renda por extenso, sem incluir as despesas ou encargos adicionais, bem como a data do pagamento da primeira renda e a periodicidade das restantes. Também deve estar estipulado no contrato a forma do pagamento das rendas e os dados relativos ao pagamento (nome do titular da conta bancária, entidade bancária, NIB/IBAN).

• Caução: Quando é acordada uma caução, deve estar descrito o valor da caução entregue por cada arrendatário ao senhorio. Devem ainda ser descritas as finalidades da caução e a forma de devolução desse montante no caso do alojamento ser devolvido num bom estado de conservação.

• Fiadores: Caso existam fiadores do contrato de arrendamento, estes devem ser identificados no contrato e devem ser descritas as suas responsabilidades.

• Forma e período necessário para rescisão de todas as partes envolvidas.

• Anexos relevantes sobre o contrato de arrendamento e alojamento: Os anexos de um contrato de arrendamento podem variar de acordo com o tipo de arrendamento. Por norma, muitos senhorios optam por inserir um anexo com as condições do imóvel, lista de eletrodomésticos e mobília, certificado energético do imóvel, entre outras informações. No caso de um dos anexos ser a ficha do alojamento, os arrendatários devem assinar uma declaração que ateste a veracidade das informações descritas. Se o contrato de arrendamento estiver associado ao Programa de arrendamento acessível, em anexo, devem constar as fichas de inscrição do imóvel, candidaturas, entre outras informações relevantes.

• Assinaturas de todas as partes envolvidas.

Se houver despesas incluídas devem constar no contrato de arrendamento?

As despesas e os encargos à parte da renda devem seguir as regras que constam no artigo 1078.º do NRAU. Ou seja, a lei indica que o senhorio e os arrendatários devem estabelecer, por escrito, o regime dos encargos e despesas. Por exemplo, é comum as despesas da água, eletricidade, gás e internet estarem incluídas no contrato de arrendamento a estudantes universitários.

No entanto, quando nada é descrito, a lei entende que:

• Os encargos relativos ao fornecimento de bens ou serviços ao local arrendado são da responsabilidade dos arrendatários;
• Já os encargos relativos à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade do senhorio.
• Os encargos e despesas devem ser contratadas no nome do responsável pelo pagamento.
• No caso de existirem despesas da responsabilidade dos arrendatários, mas forem contratadas em nome do senhorio, este deve apresentar, no prazo de um mês, os comprovativos de pagamento dessas despesas. Já os arrendatários têm até ao final do mês seguinte à comunicação para pagar as respetivas despesas juntamente com a renda subsequente.

Contudo, quando o contrato estabelece uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos da luz, água, gás, telecomunicações ou internet, os acertos devem ser feitos semestralmente.

Ou seja, imagine que o contrato de arrendamento é referente a três quartos e cada arrendatário tem o dever de pagar 25 euros por mês, pelos serviços associados ao alojamento. Isto significa que está estipulado para a totalidade dos serviços 75 euros por mês.

Se no final dos seis meses, a soma das faturas destes serviços ultrapassar os 450 euros (75 euros x 6), os arrendatários têm o dever de pagar o valor adicional destes encargos. No entanto, o senhorio deve ser apresentar as faturas e os comprovativos de pagamento.

Há regras específicas nos contratos de arrendamento para estudantes que se enquadrem no arrendamento acessível?

Sim. O arrendamento acessível é regido por um regulamento próprio, publicado no Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. No entanto, deve ter em conta as alterações que esse decreto vai sofrendo ao longo do tempo. Por isso, é normal que existam regras específicas nos contratos de arrendamento acessível, mesmo quando celebrados com estudantes universitários.

Para ter ideia de algumas regras do programa, no arrendamento acessível só é possível celebrar contratos com finalidade de residência temporária com estudantes do ensino superior cujo domicílio fiscal seja noutro concelho. Outra das regras aplicadas no arredamento acessível a estudantes universitários é que os contratos têm de ter um prazo mínimo de nove meses.

Caso opte por candidatar-se a este programa, deve ler com atenção o regulamento para cumprir com todas as suas obrigações e conhecer os seus direitos.

Ler mais: Vai arrendar uma casa? Conheça os direitos e deveres do arrendatário

Exija recibos de renda e confirme os dados no e-fatura

Após celebrar um contrato de arrendamento para estudantes, não se esqueça de exigir os seus recibos de renda ou outros documentos de quitação. Afinal, estes servem de comprovativo de pagamento da sua renda mensal e podem conceder-lhe benefícios fiscais no seu IRS.

Consoante o enquadramento fiscal dos senhorios, é possível emitir os seguintes documentos:

• Recibo de renda eletrónico;
• Fatura-recibo referente a um contrato de arrendamento a estudante deslocado: A fatura-recibo deve estar enquadrada no CAE 68200 - Arrendamento de bens imobiliários. Nestas situações, o senhorio deve comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira a emissão da fatura-recibo;
• Se o senhorio não estiver obrigado a nenhuma das duas formas anteriores, terá de preencher um documento de quitação, indicando que se trata de um arrendamento a estudante deslocado. No entanto, o senhorio fica obrigado a entregar à AT o Modelo 44, que é a Comunicação Anual das Rendas Recebidas.

No caso de pretender usufruir dos benefícios fiscais no IRS vai precisar de confirmar que os recibos das rendas constam no e-fatura, no setor das despesas de educação. Caso não constem, deverá inserir estas despesas manualmente, mas também deverá registar-se como estudante deslocado no Portal das Finanças.

Se não sabe que benefícios fiscais estamos a falar, saiba que um estudante deslocado tem o direito de deduzir 30% dos encargos com renda no IRS, até ao limite máximo de 300 euros por ano. Além disso, também beneficia de um aumento do limite máximo da dedução global das despesas de educação para 1.000 euros.

Assim, é importante estar atento a todos estes pormenores, para conseguir reduzir os encargos relativos a um contrato de arrendamento para estudantes.

Leia ainda: Universidade à porta? 6 passos na preparação antes e depois