O que deve saber quando assina um contrato de mediação imobiliária

Com o mercado imobiliário inquieto, e à espera de uma transição que antevê potenciais mudanças em alturas de maior pressão financeira, pensar em falar com uma empresa ou profissional de mediação imobiliária para perceber como está o mercado é cada vez mais habitual.

Começa-se a notar que há mais proprietários a pensar em vender os seus imóveis, ou a precisar de ajuda para o fazer.

Se este for o seu caso, o que deve saber quando assina um Contrato de Mediação Imobiliária? Se, de facto, optar por trabalhar com uma Mediadora Imobiliária para vender o seu imóvel, saiba que para isso será necessário contratualizar o serviço. Em Portugal, o serviço acordado é formalizado com um Contrato de Mediação Imobiliária previsto na lei da mediação, Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

Alguns pontos que me parecem muito relevantes, e que são muitas vezes esquecidos, desconhecidos ou subestimados:

Validação do contrato. O Contrato de Mediação Imobiliária obedece à forma escrita, sendo a única aceite por lei. Só a partir do momento da assinatura do contrato pelas partes é que a mediadora poderá começar a promover o imóvel, ou seja, realizar o serviço proposto através de ações de divulgação com o objetivo de captar potenciais compradores para potenciar a venda no intervalo de valor e período acordado. Quem assina? Os legítimos proprietários do imóvel. E quem obriga a empresa de mediação, na maior parte das vezes, não são os agentes imobiliários, mas sim os donos das agências mais conhecidos como Brokers ou Mediadores que detêm a licença AMI.

Prazo. Apesar de a norma estar, por defeito, associada aos seis meses, o prazo do contrato é livre. Isto quer dizer que se poderá acordar entre partes o que se pretende, sem qualquer limite, sendo que a sua renovação é feita de forma automática, a não ser que uma das duas partes, proprietário ou agência de mediação imobiliária, rescinda em conformidade com o procedimento definido no dito contrato. Em caso de omissão do prazo, o contrato continua válido pelo prazo a termo certo de 6 meses, sempre a contar da data da assinatura do mesmo.

Exclusivo ou Aberto. O regime de contratação define também o tipo de serviço e a forma de trabalhar da agência ou agências contratadas, sendo que, no regime de exclusividade, só existe uma empresa a poder promover o imóvel do proprietário de forma exclusiva. O proprietário também fica impossibilitado de o fazer por conta própria. Pelo contrário, no regime aberto, não existe limite de contratação de agências em simultâneo, sendo que também o proprietário o poderá fazer. Cabe a si decidir o tipo e nível de serviço e acompanhamento que pretende.

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Condições do negócio. O preço do imóvel e a forma de como se vai transacionar o mesmo, deverão fazer parte do contrato, sendo elementos-chave para a aceitação da proposta pelo proprietário, que pode recusar propostas que não estejam dentro dos parâmetros acordados. Apesar de o valor final ser essencial, há que ter em conta que há outras condicionantes, como valores de entrada (sinal), que podem ser limitativos para a aceitação da transação. É muito diferente aceitar uma proposta com sinal de 10 ou 20% ou aceitar uma proposta sem sinal de entrada. Se estiver explícito o valor de entrada para assegurar a transação, pode recusar efetuar a venda se a proposta não cumprir este pressuposto.

Comissão. O valor dos honorários que remuneram a empresa e o profissional de mediação imobiliária normalmente só são recebidos quando se formaliza a transação. Legalmente, a totalidade desse montante só deve ser pago aquando da conclusão total do negócio, ou seja, na escritura de compra e venda ou documento similar. No entanto, pode existir um outro acordo de recebimento antecipado, normalmente efetuado no Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), e sempre que previsto previamente no Contrato de Mediação Imobiliária.

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Tipo de serviço e garantias – A descrição e tipo de serviço não aparece na maior parte das vezes no contrato, embora seja uma das principais bases para uma eventual rescisão. Deve contratar empresas que anexem ao Contrato de Mediação Imobiliária uma descrição detalhada do serviço que se propõem a prestar e que garantam o mesmo, com acordo da consequência de rescisão imediata, a qual também está prevista na lei.  Lembro que há deveres e obrigações para ambas as partes. Por exemplo, se estiver acordado que o proprietário disponibiliza o imóvel para visitas presenciais, deverá cumprir o acordado.

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Documentos. Os documentos do imóvel a ser transacionado deverão ser apresentados ao mediador ou ao seu colaborador antes da assinatura do Contrato de Mediação Imobiliária. Para iniciar a sua divulgação, após verificação legal dos documentos que comprovam a legitimidade de quem assina o contrato, há um documento que não pode faltar, o Certificado Energético. Pode ser alvo de coima caso não exista, sendo que a coima será imputada ao proprietário e à empresa de mediação em simultâneo e individualmente. Considera-se que a mediadora começou a promover quando o contrato de mediação imobiliária foi assinado pelas partes.

Para finalizar, será importante referir que o Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal também pode ser feito para o cliente comprador, apesar de a maioria dos contratos estarem associados ao serviço prestado ao cliente vendedor.

Se ficaram curiosos, vou falar sobre algumas particularidades de contratos para cliente comprador no meu próximo artigo.

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Massimo Forte

“O imobiliário é a minha vida e a minha vida é lidar com pessoas.” A viver em Lisboa e a trabalhar em Portugal, Espanha e Itália, Massimo Forte é acima de tudo um apaixonado pela área do imobiliário, um negócio que considera ser de pessoas para pessoas. Com mais de 25 anos de experiência nas maiores empresas de mediação imobiliária, hoje dedica-se a consultoria, formação e partilha de conhecimento como um dos maiores Real Estate Influencers em Portugal.

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