O que é a reserva de um imóvel?

Quer comprar uma casa, mas ainda não reúne as condições necessárias para celebrar um CPCV (Contrato de Promessa Compra e Venda)? Viu uma casa que gostava de assegurar até ter certeza que é o imóvel certo para si? Enquanto futuro comprador, pode fazer a reserva de um imóvel.

Embora a reserva de um imóvel possa ser confundida com um CPCV, estes dois procedimentos não são iguais. Neste artigo, saiba em que consiste a reserva de uma casa, quais os fatores a ter em consideração e os seus direitos e deveres.

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Reserva de um imóvel: Em que consiste?

Com o preço do metro quadrado mais elevado em diversas zonas de Portugal, quando encontra uma casa que lhe enche as medidas é normal que queira assegurar a sua compra o mais breve possível. No entanto, comprar uma casa é, por vezes, um processo demorado. Logo, para não perder o negócio até reunir as condições necessárias para formalizar um contrato promessa de compra e venda, pode fazer a reserva do imóvel que pretende.

No fundo, a reserva de um imóvel é uma forma de demonstrar que está realmente interessado em comprar aquela habitação. Para tal, é exigido que seja feito um acordo por escrito, mas também que seja paga uma quantia em dinheiro para o imóvel ser retirado temporariamente do mercado.

O que acontece a essa quantia que é paga na reserva de um imóvel?

Na maioria dos casos, quando o negócio se concretiza, o montante que entregou para a reserva de um imóvel é considerado parte do valor final ou debitado ao valor que é habitual pagar na altura em que é celebrado o CPCV. Já quando a transação não se concretiza, por norma o valor pode ser devolvido ao potencial comprador.

Contudo, é aconselhável ler bem o acordo que celebrou sobre a reserva do imóvel, pois é neste que devem constar todas as condições relativas ao valor que entrega para a reserva.

Quais são os casos mais comuns que dão origem à reserva de uma casa?

Há várias situações que podem dar origem à reserva de um imóvel, sendo que há duas muito comuns. A primeira está associada aos procedimentos estabelecidos por uma empresa de mediação imobiliária. Quando pretende comprar um imóvel que pertence a uma agência imobiliária, para que esta tenha a certeza do seu interesse naquela casa, pode pedir-lhe que proceda à reserva do imóvel.

A segunda, se negociar a venda direta com o proprietário do imóvel, pode garantir a reserva do imóvel para que este não seja vendido até celebrarem o CPCV, que é o passo posterior no processo de aquisição.

Em ambos os casos, esta declaração de intenção de compra tem, normalmente, um período de validade curto. O mais comum é ser de 48 horas. Mas pode ser estipulado outro prazo, caso ambas as partes cheguem a acordo.

A reserva de um imóvel não é um procedimento com os mesmos efeitos legais que um contrato promessa compra e venda. No entanto, há direitos e deveres que passam a estar assegurados com a sua celebração. É importante relembrar que, quando um CPCV é celebrado, passa a ter efeitos legais, que asseguram os direitos e obrigações das duas partes até que a escritura pública de compra e venda seja realizada.

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A importância do contrato escrito

Tal como acontece na maioria destes processos, ter um documento que identifica ambas as partes, comprova o valor que vai ser pago e assegura os seus direitos e obrigações é essencial se for reservar um imóvel. Aliás, antes de entregar qualquer quantia a uma imobiliária ou ao proprietário de um imóvel, o contrato da reserva deve estar redigido. Na altura em que for assinar o contrato, então pode e deve entregar a quantia acordada.

Mas afinal, o que deve constar neste contrato de reserva de um imóvel?

Em primeiro lugar, este contrato deve conter tanto a identificação do comprador e do vendedor, como a identificação do imóvel e do contrato que é celebrado. Depois, é essencial que esteja referenciada a quantia em dinheiro que foi paga a título da reserva do imóvel e qual será o seu destino. Ou seja, neste contrato, deve ficar claro qual é o destino do valor que pagou. Se este vai ser descontado ao sinal ou ao preço da venda. Em casos mais específicos, também pode ser acordada a devolução do valor da quantia após a celebração do CPCV.

Atenção que, na maioria dos casos, o sinal de um CPCV corresponde a 10% do valor do imóvel que, no fundo, costuma ser o valor não financiado por uma instituição de crédito quando é pedido um crédito habitação. Afinal, de acordo com as regras do Banco de Portugal, uma instituição financeira não pode financiar mais do que 90% do valor do LTV (loan-to-value) de uma habitação própria e permanente.

Após estes pontos principais estarem definidos, o contrato deve fazer referência ao prazo em que deve ser celebrado o contrato promessa de compra e venda.

Por fim, o contrato de reserva deve indicar quais são os efeitos em caso de desistência injustificada, se o CPCV não for celebrado dentro do prazo acordado ou definitivamente.

Nota: Alguns contratos de reserva de um imóvel também indicam ainda o valor de aquisição proposto, cláusulas de contingência que podem influenciar a reserva, entre outros detalhes mais específicos.

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