O que é o Valor Mediano de Avaliação Bancária

O Valor Mediano de Avaliação Bancária (VMAB) resulta de um inquérito mensal realizado pelo INE aos bancos portugueses. Procura analisar os valores obtidos das avaliações imobiliárias realizadas pela banca em processos de análise e contratação de crédito habitação em Portugal.

Trata-se, assim, de uma medida importante por quanto procura espelhar o valor pelo qual a banca avalia imóveis residenciais. A estatística tem uma periodização mensal e devolve um valor mensal em euros por metro quadrado.

Os resultados obtidos podem ser consultados na página do INE e devolvem valores de avaliação ao nível do concelho e por tipo de construção (apartamentos vs. moradias).

Até meados de 2018, o valor obtido em cada avaliação servia como montante de garantia para o banco num processo de concessão de crédito habitação. Como tal, era este o valor de referência para cálculo da variável Loan-to-Value (LTV). No entanto, um conjunto de propostas emitidas pelo Banco de Portugal nessa altura veio alterar as regras de cálculo do LTV, tendo passado a ser o menor valor entre a escritura e o VMAB a garantia a ser inscrita pelo Banco.

Como tem evoluído o valor de avaliação bancária?

Segundo os dados mais recentemente publicados pelo INE, o valor mediano de avaliação bancária em Portugal fixou-se nos 1.174 euros/m² em fevereiro de 2021. Trata-se do valor mais elevado desde janeiro de 2011 (último ano para o qual o INE tem dados).

Só em 2020, este valor cresceu quase 6% (variação homóloga entre dezembro de 2019 e igual mês de 2020), isto em pleno ano de pandemia.

Apesar disso, ficou aquém dos quase 12% de subida registados em 2019 e dos quase 10% observados em 2018. O ritmo de crescimento do valor de avaliação bancária parece, portanto, estar a baixar.

Quem realiza estas avaliações?

Num processo de análise e contratação de um crédito habitação, o banco em causa deve proceder à contratação de um Perito Avaliador Imobiliário independente, seja ele uma empresa ou um individual.

Esse perito avaliador deve estar inscrito na Comissão do Mercados de Valores Mobiliários (CMVM). Só estes avaliadores, devidamente registados na CMVM, estão habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis a entidades do sistema financeiro nacional.

A CMVM publica no seu site a lista dos Peritos Avaliadores que estão devidamente autorizados a proceder a este tipo de avaliações.

A Lei n.º 153/2015 regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.

Um Perito Avaliador Imobiliário, por forma a poder prestar serviços de avaliação ao sistema financeiro, deve, pois, estar inscrito na CMVM enquanto tal. Para o conseguir fazer, deverá reunir um conjunto de competências, experiência e formação adequadas.

Devo considerar estes valores como boas referências dos preços das casas?

A resposta é não.

No imobiliário, existe uma clara diferença entre os conceitos de valor e preço. A variável preço reflete sempre o montante pelo qual um negócio é efetivamente realizado. Na prática, corresponderá ao valor da escritura.

Já a variável valor, no caso em apreço, não é mais do que um valor de avaliação atribuído por um Perito Avaliador Independente. Resulta da sua análise e experiência relativamente ao tipo de imóvel avaliado e respetiva localização e deve estar baseado numa amostra de transações suficientemente grande e homogénea que lhe permita obter um resultado final tão próximo quanto possível de um preço de venda. Mas esse resultado não deixa de ser uma estimativa e, como tal, não será idêntico a um preço de venda.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.