O que muda no arrendamento em 2023?

Para mitigar o impacto da escalada da inflação, o Governo decidiu avançar com um travão ao aumento das rendas em 2023, e uma compensação aos senhorios através de benefícios fiscais.

Neste artigo, explicitamos as medidas relativas ao coeficiente de atualização de rendas para 2023, qual o benefício fiscal atribuído aos senhorios e o limite imposto ao número de rendas antecipadas.

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Aumento das rendas limitado a 2%

Uma das medidas relativa ao arrendamento impõe um teto máximo de 2% relativo à atualização dos valores das rendas em habitação e nos espaços comerciais, de janeiro a dezembro de 2023. Esta medida de apoio às famílias terá um custo de 45 milhões de euros para o Governo. 

Caso não fosse imposto este limite máximo ao aumento das rendas, a subida seria de 5,43%, de acordo com o coeficiente de atualização das rendas, que é um valor definido com base na variação do Índice de Preços do Consumidor (IPC) nos últimos 12 meses, usando os valores disponíveis a 31 de agosto de cada ano.

Como veremos de seguida, os senhorios serão compensados com benefícios fiscais, o que transmite uma “mensagem de proteção das famílias, mas também aos proprietários”, como referiu o ministro das Finanças, Fernando Medina. 

A medida tem aplicabilidade ao longo de todos os meses de 2023 e engloba contratos de arrendamento com mais de um ano. Ou seja, o limite ao aumento das rendas aplica-se a inquilinos com contratos até dezembro de 2022, independentemente do valor em questão, e começa a ser aplicada a 1 de janeiro de 2023, acompanhando a renovação dos contratos. 

Qual o impacto? 

Considerando o preço médio das rendas em Portugal, referente ao segundo trimestre do ano, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, um imóvel com 100 metros quadrados tem uma renda de 655 euros (6,55 euros por m2). Neste, um aumento de 2% vai traduzir-se em mais 13,10 euros por mês na renda. 

No caso de um imóvel com 170 metros quadrados, a renda é de 1.113,50 euros, pelo que um aumento de 2% vai significar mais 22,27 euros mensais. 

Já numa casa com uma área superior, de 230 metros quadrados, tendo uma renda de 1.506,50 euros, vai sentir um aumento de 30,13 euros mensais. 

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Senhorios compensados com benefício fiscal 

Com esta limitação ao aumento das rendas, os senhorios vão ser compensados com um benefício fiscal, através da exclusão de tributação em sede de IRS ou IRC (difere entre particulares ou empresas), de uma parte dos rendimentos prediais. 

A percentagem que fica excluída dos rendimentos será calculada com o objetivo de neutralizar as consequências do limite imposto, de acordo com a taxa de imposto dos rendimentos prediais. De acordo com a proposta de lei nº33/XV, é aplicado o seguinte coeficiente de apoio consoante a taxa de imposto: 

Os senhorios/proprietários dos imóveis podem assim obter uma isenção de tributação dos rendimentos prediais entre 9% e 30% no IRS, de acordo com a lógica exposta na tabela. 

Isto significa que, por exemplo, se a taxa a aplicar for 10%, o senhorio tem um coeficiente de apoio de 0,70, sendo que 30% do rendimento predial não fica sujeito a tributação. Por exemplo, num rendimento de 10.000 euros, somente 7.000 euros ficarão sujeitos ao imposto. 

Se, ao invés de IRS, o senhorio estiver sujeito ao pagamento de IRC, o coeficiente de apoio mantém-se nos 0,87, em todos os casos. Ou seja, 13% dos rendimentos prediais estão isentos de imposto. 

Mas para beneficiar destas reduções, os senhorios precisam de ter rendas que cumpram dois critérios:

• As rendas precisam de ser devidas e pagas em 2023; 
• Resultem de contratos de arrendamento a vigorar previamente a 1 de janeiro de 2022. 

A compensação a receber será atribuída e realizada de forma automática, pelo que, em 2023, ao apresentar a declaração de IRS ou IRC, não tem nada a indicar. 

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Quais os contratos abrangidos e excluídos do benefício fiscal? 

Abrangidos pelo benefício fiscal em IRS ou IRC estão os contratos de arrendamento assinados até ao final de 2021 e tributados com a taxa autónoma de 28% ou taxas especiais (entre 26% e 10%). 

Além disso, os contratos de arrendamento assinados até dezembro de 2021 abrangidos por taxas especiais terão isenções superiores. É o caso de: 

• Contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 2 anos e inferior a 5 anos; 
• Contratos com duração igual ou superior a 20 anos; 
• E contratos de direito real de habitação duradoura. 

Depois, estão excluídos deste benefício fiscal todos os contratos assinados em 2022, uma vez que já refletem a inflação e a atual situação do mercado nos valores das rendas cobradas. Mas também ficam de fora contratos de arrendamento em que os rendimentos prediais tenham isenção de impostos, como as casas a arrendar em programas de arrendamento acessível e proprietários com baixos rendimentos. 

Rendas antecipadas limitadas a dois meses

Além das medidas acima, foi aprovada uma proposta do Bloco de Esquerda para limitar o pagamento antecipado de rendas a dois meses, de forma a evitar “abusos de garantias” que, atualmente, são pedidas pelos proprietários aos inquilinos aquando da assinatura de um contrato de arrendamento. 

O texto aprovado cria uma limitação ao pagamento da renda antecipada, mesmo que, havendo um acordo escrito, possa ser caucionado, mas não num período superior a dois meses: “Por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas”. 

São comuns os relatos de inquilinos que se veem obrigados a pagar até um ano de rendas adiantadas, por exigência dos senhorios, de modo a celebrar um contrato de arrendamento. O propósito é, assim, travar o abuso das garantidas pedidas pelos proprietários, uma vez que “o valor exigido em rendas antecipadas e caução impossibilita que muitas pessoas possam aceder ao arrendamento e é uma exigência desproporcional que urge corrigir, limitando os valores que podem ser pedidos para garantir a execução de um contrato de arrendamento”. 

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