Os preços na habitação em ambiente Covid

Muitos foram aqueles que vaticinaram, em março de 2020, uma forte queda nos preços na habitação em Portugal. A pandemia da Covid-19 chegava, adivinhava-se uma acentuada contração económica, um forte aumento do crédito malparado e, com isso, uma descida acentuada dos preços na habitação.

Passados cerca de 18 meses, como estão os preços no mercado da habitação em Portugal? Uma análise aos dados do INE, comparando os preços medianos na habitação no final do 2.º trimestre de 2021, com os registados no final do 1.º trimestre de 2020, permitem tirar algumas conclusões.

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Lisboa corrige ligeiramente

A cidade de Lisboa regista uma ligeira quebra nos preços, de -0,5%. Mas olhando a variação de preços por freguesia, denotamos comportamentos diferentes. Campolide e Olivais registaram subidas de preços de dois dígitos (13,8% e 10,8%, respetivamente). Já Misericórdia e Santa Maria Maior observaram quebras de -13,9% e -12,5%.

No total, tivemos 11 freguesias a desvalorizar e 13 a registar subidas de preço. Só Alvalade, Areeiro, Benfica e Olivais estão em máximos históricos. Santa Maria Maior encontra-se 29% abaixo dos máximos registados no final de 2020.

De referir que é nos alojamentos novos onde se registam as maiores quebras de preços, de -6,4%, já que no que respeita aos usados, Lisboa observou um aumento de 0,8%.

O comportamento dos preços na capital nacional é diferente daquilo que se registou na Área Metropolitana. Genericamente, todos os concelhos pertencentes à Área Metropolitana de Lisboa (AML) observaram subidas de preços, em muitos deles de dois dígitos. Lisboa foi, aliás, o único município da AML a ver os preços na habitação a cair.

Destaque para Palmela (+24,1%), Seixal (+18%) e Moita (+17%) como os concelhos com as valorizações mais elevadas durante a pandemia.

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Porto não para de valorizar

A cidade do Porto regista um comportamento diferente da capital. Com uma valorização de 20%, viu o seu gap de preços face a Lisboa reduzir-se. O Porto apresentava um preço mediano de €2.244/m², mesmo assim ainda bem atrás dos €3.318/m² registados em Lisboa.

De assinalar a extraordinária valorização da freguesia da Campanhã, com um aumento de preços em ambiente Covid de uns impressionantes 65%!

A descida de preços no Porto praticamente não se vê. Com exceção dos alojamentos usados na freguesia do Bonfim, onde se regista uma quebra de -2%, em todas as freguesias, seja em casas novas ou usadas, se observaram valorizações no mercado residencial.

Onde subiram mais os preços?

Analisando os dados do INE por município em Portugal, conclui-se que houve três deles que registaram duplicação de preço – Barrancos, Cuba e Freixo de Espada à Cinta. Outros há com valorizações expressivas, acima dos 50%:

Mas também há casos de fortes quedas. Casos de Vila Flor, Fornos de Algodres, Almeida, Trancoso, Mogadouro, entre outros, registaram uma descida de preços superior a -30%.

Mas entre aqueles que sobem e aqueles que descem, concluímos que se registou uma valorização de preços em 79% dos municípios portugueses em ambiente Covid. Apesar disso, numa análise em cadeia (do 1.º para o 2.º trimestre de 2021), já só são 57% os municípios a registarem subida de preços.

A importância de Lisboa e Porto

No final, importa ter em atenção que Lisboa e Porto representam uma fatia muito importante do mercado nacional. O volume de vendas na habitação nas AML e AMP, em conjunto, representam mais de 60% do total nacional. Se ainda somarmos a região do Algarve, ficamos acima dos 70%.

É certo que se nota um aumento da procura fora dos grandes centros urbanos, com natural reflexo numa subida de preços. Mas essa nova procura acaba por não ter grande expressão nacional, sobretudo numa qualquer interpretação das estatísticas nacionais na habitação.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.