Passar um imóvel de Alojamento Local para Arrendamento: Os novos procedimentos

O pacote legislativo “Mais Habitação” (introduzido pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro) veio trazer novas regras e limitações ao licenciamento, exploração e afetação de imóveis em regime de Alojamento Local (AL), tornando-o menos atrativo. Por outro lado, e com o objetivo de alargar o número de imóveis disponíveis para Arrendamento para Habitação Permanente, o mesmo pacote veio estabelecer benefícios para os proprietários que decidam alterar a afetação dos seus imóveis de Alojamento Local para o mercado de arrendamento habitacional.

O que mudou no Alojamento Local

O pacote legislativo Mais Habitação veio a introduzir alterações legislativas muito relevantes numa série de áreas que, direta ou indiretamente, visavam criar condições para a revigorização do mercado habitacional de imóveis. Entre outras medidas de “choque”, um dos regimes que acabou sendo mais afetado foi o que regula o licenciamento, instalação, manutenção e exploração de Alojamentos Locais (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto).

Se é verdade que, durante muito tempo o Alojamento Local foi estimulado pelo legislador e pelas diferentes entidades públicas e visto como um instrumento valioso no que se referia à reabilitação de imoveis (não só, mas também, nos centros urbanos), também é verdade que o parlamento acabou, ainda assim, por votar um pacote legislativo que condiciona de forma significativa - e em certos casos compromete - a viabilidade e possibilidade de afetação de imóveis à exploração de Alojamentos Locais.

Ao passar a tratar os Alojamentos Locais como um “patinho feio” que dificulta e limita o acesso à habitação, em especial nos centros urbanos, o pacote Mais Habitação introduz várias regras que, em si mesmas, comprometem a manutenção e viabilidade daqueles Alojamentos, sobretudo para os que funcionam em frações autónomas localizadas em prédios em propriedade horizontal: o “Mais Habitação” veio determinar a suspensão geral de novas licenças de Alojamento Local no Continente, salvo em certas zonas rurais e centro urbanos sem pressão habitacional, determinados numa lista taxativa incluída em portaria (Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho).

Este novo regime vem estabelecer em cinco anos o prazo validade das licenças existentes, ainda que renováveis por igual período, carecendo tal renovação de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente. Ainda neste âmbito, foi estabelecida a regra da não transmissibilidade da licença de Alojamento Local, ou seja, o titular de uma licença, ressalvados casos excecionais, não a poderá transmitir ainda que venda o imóvel licenciado para AL.

Além da caducidade de registos inativos e que não tenham feito “prova de vida”, o novo regime veio estabelecer que os registos de Alojamento Local emitidos à data da sua entrada em vigor serão reapreciados durante o ano de 2030, podendo ser renovados por cinco anos após a primeira reapreciação.

A acrescer a todas estas novas regras e limitações, entendeu ainda o legislador criar uma Contribuição Extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos em Alojamento Local (“CEAL”), à taxa de 15%. A CEAL incide sobre os imóveis habitacionais afetos a Alojamento Local a 31 de dezembro de cada ano, sendo devida pelos titulares da exploração dos estabelecimentos. Os proprietários dos imóveis nos quais se desenvolva a exploração de Alojamento Local, mesmo que não sejam titulares da exploração do AL, são subsidiariamente responsáveis pelo pagamento desta contribuição. Apesar de estarem previstas algumas circunstâncias que poderão levar à isenção, a verdade é que esta nova taxa vem, por si só e na generalidade dos casos, retirar a atratividade do investimento no Alojamento Local, defraudando as expectativas de um sem número de investidores – muitos dos quais dedicaram a esta área de atividade o produto das suas poupanças.

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A transição dos Imóveis antes destinados a AL para o Arrendamento Habitacional

Apesar de estar ciente dos constrangimentos criados ao regime do AL, mas também com o objetivo de trazer para o mercado de Arrendamento para Fins de Habitação Permanente os imóveis anteriormente afetos a AL, o Mais Habitação criou uma série de benefícios fiscais para os proprietários e titulares de licença de AL que decidam converter os seus imóveis ao Arrendamento para Habitação Permanente dos seus inquilinos.

Assim, estabelece-se neste diploma que, nas situações em que se verifique a transferência de imóveis de Alojamento Local para Arrendamento para Habitação Permanente até ao dia 31 de dezembro de 2024, ficam isentos de tributação em sede de IRS e IRC os rendimentos prediais decorrentes de contratos de Arrendamento para Habitação Permanente, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) Os rendimentos resultem da transferência para Arrendamento, para Habitação Permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de Alojamento Local;

b) O estabelecimento de Alojamento Local tenha sido registado, e estivesse afeto a esse fim, até 31 de dezembro de 2022;

 e

c) A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

A isenção anteriormente referida é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

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O que fazer para usufruir dos benefícios fiscais?

Para beneficiar desta isenção, deve o proprietário declarar a cessação da atividade de Alojamento Local até ao final do corrente ano, e uma vez formalizado o contrato de Arrendamento Habitacional que tenha por objeto o mesmo imóvel, deve comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira o início do referido arrendamento, procedendo à liquidação do Imposto de Selo devido (comunicação essa que deverá ser realizada até ao último dia do mês seguinte ao da data de início do arrendamento, i.e. um contrato que tenha início em janeiro deve ser comunicado até ao último do mês de fevereiro do mesmo ano).

A comunicação de mudança de atividade deve ser feita através do Balcão Único Eletrónico, no campo reservado a “Alojamento Local”, onde o interessado deve selecionar a opção de “Comunicação de Alteração de Atividade”, preencher e submeter o formulário ali disponibilizado.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.