Porque ainda sobem os preços das casas?

Todos os dias ouvimos notícias de aumentos. Aumentam as contas da luz e do gás, do supermercado, do combustível... e aumentam os preços das casas. Os últimos dados da Confidencial Imobiliário, uma entidade que produz estatísticas para este mercado, dizem que comprar casa em 2022 ficou 19% mais caro que em 2021. É, de facto, o maior aumento em 30 anos.

Mas como explicar um aumento destes? É especulação? São os estrangeiros que inflacionam os preços? São muitas as teorias, mas a resposta é bastante simples: os preços têm subido porque não temos atualmente oferta para dar resposta à imensa procura. E se restam dúvidas, isto é fácil de comprovar.

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Procura supera muito a oferta

Os números do desequilíbrio entre oferta e procura não enganam. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que, nos últimos quatro anos, foram transacionadas cerca de 590.000 casas em Portugal, mas concluídas apenas 63.000. Ou seja, para cada casa nova que surge no mercado, temos procura para comprar nove.  De um desencontro deste tipo, só pode resultar pressão para subir os preços.

Olhando com mais atenção para estes números dos últimos quatro anos, rapidamente vemos também que as outras teorias sobre a inflação na habitação não têm fundamento. A saber:

• 83% das casas vendidas são usadas. Isso significa que temos um mercado dominado pelas vendas entre particulares, com rotatividade circular de produto, e, logo, que os preços, em crescimento, são mais fixados pelos particulares e não por grandes investidores.

• 86% das casas transacionadas foram compradas por famílias, o que volta a desconstruir a teoria de que são os investidores com ambições especulativas que estão a comprar casas em Portugal.

• Apenas 6% das casas vendidas foram compradas por estrangeiros, o que significa que são os portugueses quem faz o nosso mercado, gerando 94% das vendas. Acresce que habitualmente os estrangeiros dirigem as suas compras para segmentos de preço mais elevados e com maior foco em centros urbanos. Os dados da Confidencial Imobiliário relativos às compras por estrangeiros em Lisboa, que é o mercado mais apetecível para estes compradores, mostram que os não-residentes investiram uma média de 510.000 euros por casa (dados do primeiro semestre de 2022). E mesmo no núcleo Central de Lisboa, são os portugueses quem mais compra, fazendo 74% das aquisições de habitação.

Em suma, dificilmente apenas uma franja da procura, que representa menos de 10% do mercado, que se foca num leque estreito de localizações e em casas de valor superior a 500.000 euros teria capacidade para influenciar o mercado residencial de todo o país.

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O que podemos esperar para 2023?

Feito este fact check, é altura de tentar perceber o que podemos esperar para 2023. E acredito que há três fatores que vão marcar o ano:

1. É natural que a procura abrande, porque as famílias perderam poder de compra e porque o acesso ao crédito está mais caro e difícil. Mas haverá sempre necessidade de comprar ou mudar de casa porque nos casamos, porque nos divorciamos, porque temos mais um filho, porque mudamos de emprego, porque a nossa vida muda… A pandemia é o melhor exemplo desta força da procura - no primeiro ano, completamente apanhados de surpresa com uma crise sanitária e em confinamento, as vendas das casas caíram apenas 11% e foi sobretudo em reação ao choque inicial.
2. Há, contudo, uma tendência de reestruturação da procura, que tende agora a alargar a sua pesquisa geográfica e considerar mercados mais distantes dos centros urbanos, mas onde existem casas mais adequadas ao seu nível de rendimento e, muitas vezes, com a mais-valia de serem maiores, mais bem equipadas, e de estarem em zonas com uma boa qualidade de vida e relativamente próximas dos centros urbanos. Na Área Metropolitana de Lisboa, concelhos como o Barreiro, Seixal ou Setúbal são ótimos exemplos de mercados a emergir.
3. A reposição da oferta, que é lenta, não vai acelerar. Os custos de construção aumentaram quase 12% no último ano (segundo os dados do INE) – facto que não podemos nem conseguimos controlar e que vem com a inflação; a carga fiscal é pesada; os processos de licenciamento demoram muito tempo, o que associado ao já demorado ciclo de produção imobiliária, tem sido dramático. Há uma pressão acrescida nos mercados mais periféricos, onde a oferta era desenvolvida para o mercado local e nos quais há um acréscimo de procura, vinda de mercados mais caros.

O mesmo é dizer que, ainda que o fosso entre a procura e a oferta diminua, e que possa haver um reposicionamento da procura em termos geográficos, continua a existir oferta insuficiente no país e não será este ano que vamos resolver o problema. Nem se espera um choque de procura nem uma “inundação” de nova oferta, pelo que, mesmo na conjuntura económica mais difícil, os preços vão continuar a subir, especialmente nas zonas onde vai surgir uma procura adicional.

Naturalmente, no contexto do ritmo forte das subidas dos últimos anos, os preços podem subir menos, mas a tendência vai continuar a ser de crescimento, especialmente nestas zonas que vão ter um aquecimento da procura.

Não tenhamos, assim, enganos: a estabilização dos preços só ocorrerá à medida que a oferta aumentar. E para a oferta aumentar é preciso cativar quem desenvolve e constrói as casas. Isso passa por criar medidas que incentivem a criação de nova oferta quer em quantidade quer em adequação às diversas classes de rendimento.

O caminho é trabalhar junto de quem produz oferta habitacional, com incentivos fiscais e desburocratização de processos.

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Patrícia Barão

Patrícia Barão, Head of Residential na JLL, ingressou na consultora em 2015 como Diretora do Departamento Residencial. É vice-presidente da Associação Portuguesa de Profissionais e Agências Imobiliárias (APEMIP), Fundadora e Diretora da WIRE - Women in Real Estate Portugal. Trabalhou anteriormente como Diretora Comercial e de Marketing na Espírito Santo Property e Herdade da Comporta, entre 2007 e 2014 e, passou por empresas como a Hewlett Packard Portugal e o Banco Comercial Português. Paralelamente, coordena o curso Executivo de Consultoria Imobiliária no ISEG e é professora no Curso de Gestão Imobiliária de Luxo no ISEG. É licenciada em Gestão de Empresas de Turismo pelo ESHTE, pós-graduada em Marketing Empresarial pelo CIDEC e detém um curso especializado em Gestão Imobiliária pelo ISEG em 2010.