Qual o momento certo para comprar casa?

Na União Europeia, em 2020, cerca de 70% da população vivia em casas compradas. E como podemos perceber por estes dados do Eurostat, a compra de uma casa é um dos principais objetivos dos europeus. No entanto, como acontece com a maioria dos objetivos, não basta querer para alcançá-los. É preciso criar uma estratégia para dar este passo até chegar ao dia em que é o momento certo para comprar casa.

Mas como é que sabemos que é o momento certo para comprar casa? No fundo, fazendo uma análise minuciosa às nossas finanças e a determinados fatores que envolvem este investimento. Caso não saiba o que analisar, de seguida, apresentamos-lhe algumas perguntas que deve responder.

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7 perguntas para saber se é o momento certo para comprar casa

1 - Como está o seu orçamento?

Para a maioria das pessoas, a compra de uma casa é um investimento de valor elevado e com um impacto direto no orçamento familiar durante uma, duas ou três décadas. E, por isso, a compra de uma casa não deve acontecer num momento em que o seu orçamento está fragilizado. Pelo contrário.

Assim, se quer saber se este é o momento certo para dar este passo, comece por analisar o seu orçamento familiar. Caso já tenha um orçamento que o ajude a gerir as suas finanças, é hora de revê-lo. Veja se todas as despesas e rendimentos estão contemplados e atualizados no seu orçamento.

Posteriormente, olhe com atenção para o seu orçamento para perceber se as suas finanças pessoais estão saudáveis. Ou seja, com base nos seus rendimentos e despesas, sobra-lhe dinheiro para poupar? O seu orçamento contempla um fundo de emergência para lidar com imprevistos? Tem margem financeira caso as suas despesas aumentem com a contratação de um crédito habitação?

Se todas as respostas são afirmativas, este pode ser um indicador positivo para dar este passo. Caso contrário, poderá ser necessário rever o seu orçamento, fazer cortes e ajustes até estabilizar as suas finanças pessoais. Lembre-se que mais vale adiar a compra de uma casa, do que dar este passo e colocar a sua saúde financeira em risco.

2 - Tem poupanças para a entrada do seu imóvel?

Desde 2018, que nenhuma instituição financeira pode financiar mais de 90% do valor da escritura de aquisição ou da avaliação do imóvel. Isto significa que nenhum banco vai financiar 100% o valor do imóvel que pretende comprar, a menos que este pertença à própria entidade bancária.

Logo, um futuro proprietário precisa de no mínimo ter 10% ou 20% do valor do imóvel para dar de entrada. Se estivermos a falar de um imóvel de 100 mil euros, no mínimo precisa de ter entre 10 mil a 20 mil euros para cobrir a parte que o banco não vai financiar.

A juntar este montante, somam-se ainda as despesas relacionadas com os custos da avaliação do imóvel, os impostos e todos os custos processuais. Ou seja, mais alguns milhares de euros. E caso não tenha uma poupança que consiga suportar estes valores, provavelmente este não é o momento certo para comprar casa.

Nestas situações o ideal é criar uma estratégia de poupança para a compra da sua casa. Comece por perceber que tipo de despesas não essenciais pode cortar, defina objetivos e perceba como pode aumentar e rentabilizar os seus rendimentos.

Ao atrasar este objetivo por uns anos, quando chegar ao momento certo para comprar casa poderá fazê-lo sem recorrer a um crédito para pagar a entrada. Desta forma, diminui consideravelmente o risco de incumprimento e consequentemente de endividamento.

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3 - Já analisou o mercado e o preço da casa que gostaria de comprar?

Analisar o mercado é essencial para perceber os preços atuais do tipo de imóvel que pretende, e, consequentemente, o valor que precisa de empréstimo. E dado que atualmente os preços dos imóveis têm vindo a aumentar - em 2021 os preços das casas aumentaram 5,7% - , esta análise pode ser um pouco frustrante e levá-lo a redefinir prioridades.

No entanto, se perceber quanto vale em média o metro quadrado em certas zonas, o valor médio pedido pela tipologia que pretende, a oscilação de preços entre as casas a necessitar de obras e as renovadas, etc., poderá avaliar melhor o tipo de investimento que poderá fazer.

E este tipo de avaliação deve ter sempre em conta as suas finanças e os requisitos fundamentais que um imóvel tem que ter para si.

Imagine que para si não faz sentido comprar uma casa com uma tipologia inferior a um T3. Mas na zona que pretende o valor pedido por essa tipologia é superior ao que pretende gastar ou que pode pedir de empréstimo. Nestas situações tem as seguintes opções:

• Procura imóveis noutras zonas, como arredores da zona que pretende (mudando assim um dos seus principais requisitos);
• Adquire um imóvel que precisa de obras (traçando um plano financeiro para o valor que necessita para obras);
• Reúne todas as condições para a pré-aprovação do seu crédito habitação, acompanha o mercado e espera por um "bom negócio";
• Ou tenta melhorar as suas finanças para aumentar o valor que o banco pode financiar, de forma a comprar um imóvel na zona pretendida.

No fundo, a análise do mercado permite-lhe perceber os valores praticados atualmente, se este é o momento certo para comprar casa e que ajustes poderá ter de fazer para conseguir alcançar o seu objetivo.

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4 - Sabe qual é a prestação máxima que pode suportar e a sua taxa de esforço?

Antes de comprar casa, existem dois dados que deve apurar. O primeiro é o valor máximo que pode suportar com a sua prestação do crédito habitação. O segundo é a sua taxa de esforço. E caso não saiba o que é a taxa de esforço esta é a relação entre as prestações financeiras que um agregado familiar possui face aos seus rendimentos mensais.

Caso nunca tenha calculado a sua taxa de esforço, pode utilizar o simulador de taxa de esforço para ajudá-lo nesta tarefa. Contudo, deixamos aqui um exemplo prático para perceber melhor estes cálculos.

Vamos supor que o seu agregado familiar é composto por duas pessoas. Em conjunto, o rendimento mensal é de 2.000 euros e não possuem nenhum crédito. De forma a taxa de esforço não ultrapassar os 30%, a sua prestação mensal de crédito habitação não deve ultrapassar os 600 euros.

Isto significa que quando apurar a sua taxa de esforço, também ficará a conhecer a prestação máxima que poderá suportar. No entanto, faça contas às suas despesas fixas e variáveis, de forma a garantir que esse valor é realmente o ideal para si.

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5 - Está a par dos custos que envolvem a compra de uma casa?

Muitas pessoas que ponderam comprar casa não estão a par sobre as várias despesas que têm de suportar. A verdade é que além do valor da prestação mensal do crédito habitação, incluindo o valor do seguro de vida e do seguro multirriscos, existem outros custos significativos.

Por exemplo, antes de comprar casa terá despesas relacionados com o processo do seu crédito habitação. Nestas despesas estão contempladas as comissões de abertura do processo, avaliação e formalização. E estas despesas somadas com o ato da escritura podem superar os 2.000 euros.

Além destes montantes, não se pode esquecer que a compra de uma casa tem impostos associados. Embora o imposto mais conhecido seja o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT, também terá que pagar o Imposto de Selo sobre a compra e o Imposto de Selo sobre o Crédito Habitação.

O imposto de selo sobre a compra tem uma taxa aplicável de 0,8%. Na compra de imóvel de 100 mil euros, o imposto de selo a pagar é de 800 euros. Quanto ao imposto de selo relativo ao crédito habitação, a taxa para um crédito superior a 5 anos é de 0,6%.

Já o IMT, varia de acordo com o valor de aquisição ou do valor patrimonial tributário (sendo considerado o valor mais elevado), e a taxa a aplicar está entre 1% e 8%, consoante a localização do imóvel e a sua finalidade. Caso precise de ajuda para calcular o valor que terá que pagar pelo IMT e imposto de selo, pode recorrer ao simulador de IMT.

Dito isto, é fundamental que faça contas a todas estas despesas, de forma a perceber se este é um momento certo para comprar casa tendo em consideração todos estes gastos.

6 - Consegue a pré-aprovação do crédito habitação?

Um dos erros mais comuns de quem vai comprar casa pela primeira vez, é encontrar um imóvel e posteriormente dirigir-se ao banco para pedir um crédito habitação. No entanto, este procedimento pode não ser o mais correto. Afinal, se precisa de um crédito habitação para comprar a sua casa, um dos primeiros passos a dar é perceber se é elegível para este crédito.

Ao dirigir-se a um banco e pedir a pré-aprovação de um crédito habitação, vai ficar com uma ideia mais concreta de alguns pontos essenciais que aqui referimos. Desde o valor máximo de financiamento, ao limite de aquisição, a sua taxa de esforço e, claro, se tem condições financeiras para o seu crédito ser aprovado.

Outra coisa que deve ter em consideração é que deve procurar propostas para além do seu banco habitual. Afinal, se está à procura das melhores condições de financiamento, deve dirigir-se a várias entidades, desta forma conseguirá comparar várias propostas e escolher a opção mais vantajosa para si. Pode ainda procurar ajuda junto de um intermediário de crédito, que faz este trabalho por si.

Caso não consiga a pré-aprovação do seu crédito, claramente não é o momento certo para comprar casa. No entanto, não desanime. Tudo o que precisa fazer são ajustes financeiros ou criar uma nova estratégia para alcançar este objetivo.

Por exemplo, a solução pode estar na procura de uma casa de um valor mais baixo, na redução da sua taxa de esforço, na melhoraria das suas condições de trabalho ou no aumento dos seus rendimentos. E tudo isto poderá ser feito, desde que trace um plano e o siga à risca.

7 - Pode suportar um aumento de despesas atualmente?

Por último, mas não menos importante, deve questionar-se se pode suportar um aumento de despesas. Como acabou de ler, comprar uma casa envolve diversas despesas relacionadas com o crédito habitação, impostos e seguros. E as despesas não terminam por aqui.

Após ter adquirido a sua casa, além da prestação mensal do crédito e os seguros associados, poderá ter de pagar o condomínio e o IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis, caso não tenha isenção.

Por isso, é essencial analisar se pode ou não suportar este acréscimo de despesas. Se chegar à conclusão que ainda não é o momento certo para comprar, pois o seu orçamento não suporta este aumento, determine uma data para alcançar o seu objetivo. Assim, poderá definir micro objetivos que melhorem as suas condições até conseguir dar este passo.

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