Resolução da empreitada pelo Dono de Obra: Requisitos, formalismos e efeitos

O Contrato de Empreitada é aquele através do qual uma das partes, denominada empreiteiro, se obriga perante a outra, o dono da obra, a realizar uma obra mediante um preço, num determinado calendário e de acordo com um projeto pré-estabelecido.

O contrato de empreitada é, por natureza, um dos contratos mais suscetíveis de gerar incumprimento, seja por atraso quanto aos prazos combinados, seja pela não verificação dos requisitos e condições impostos ao desenvolvimento e execução dos trabalhos contratados, seja ainda por cumprimento defeituoso desses mesmos trabalhos.

São, pois, muitas as circunstâncias que determinam a vontade do Dono de Obra em resolver o contrato de empreitada.

Como se deve processar a comunicação de resolução e que efeitos produz a mesma

A resolução de um contrato deve ser sempre realizada através de uma comunicação escrita remetida por correio registado com aviso de receção, devendo, conforme a circunstância que a determina, ser antecedida de uma carta de interpelação para cumprimento sempre que o Dono da Obra entenda que o Empreiteiro está em situação de incumprimento ou de cumprimento defeituoso de tal forma grave que possa servir de fundamento à resolução.

Nestes casos, e entendendo que está numa dessas circunstâncias, deve o Dono de Obra, nos termos do artigo 808.º do Código Civil começar por remeter uma interpelação para cumprimento para que o Empreiteiro, em prazo razoável, cesse a situação de incumprimento ou de cumprimento defeituoso em que se encontre, sob pena de, não o fazendo, se considerar resolvido o contrato de empreitada.

A comunicação de resolução de um contrato é considerada uma declaração recetícia, o que significa que, para produzir efeito, apenas deverá ser comunicada ao destinatário. A sua eficácia não depende da aceitação ou da concordância do Empreiteiro. Assim que a declaração de resolução é recebida, os efeitos da mesma ocorrem automaticamente, desobrigando as partes das obrigações contratuais assumidas, embora possam surgir consequências jurídicas decorrentes dessa cessação para ambas as partes, nomeadamente a aplicação de penalidades e/ou a obrigação de indemnizar caso se venha a comprovar que existiam fundamentos bastantes para a resolução ou, se pelo contrário, tais fundamentos não se verificavam.

É, pois, um fator de enorme relevância, no momento de tomada da decisão em resolver o contrato, a ponderação do fundamento apontado para sustentar essa resolução já que, na eventualidade de o mesmo não vir a ser “validado”, poder gerar uma obrigação de indemnizar o Empreiteiro, uma vez que o ordenamento jurídico português assegura que, caso a resolução seja considerada injustificada ou abusiva, o Empreiteiro poderá ter direito a ser indemnizado pelos danos sofridos.

É aconselhável recorrer à assessoria de um advogado para que a decisão de resolução contratual seja tomada de forma ponderada e informada e para garantir que é cumprido o formalismo legalmente exigido.

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Em que circunstâncias é que se pode resolver um contrato de empreitada?

A resolução de um contrato depende apenas e só da vontade de uma das partes desse contrato. O fator determinante dessa decisão é saber se a resolução está fundamentada num motivo bastante para a mesma ou, se pelo contrário, e ainda que a resolução produza os seus efeitos, se traz consigo uma contingência para o Dono de Obra, nomeadamente se pode acarretar uma obrigação de indemnização do Empreiteiro.

Como fundamentos justificados para a resolução são geralmente aceites os seguintes: (i) o incumprimento do Empreiteiro que pode resultar de diferentes circunstâncias como, por exemplo, o não cumprimentos dos prazos (globais ou parciais) da empreitada, a não utilização dos materiais pré-determinados e aceites; a incapacidade técnica ou a falta de recursos técnicos ou humanos para a realização dos trabalhos contratado; (ii) o cumprimento defeituoso pelo Empreiteiro dos serviços contratados, sempre que os mesmos se traduzem em defeitos na obra que comprometam a segurança, o fim ou as características essenciais que o Dono da Obra impõe no momento da contratação da empreitada e sempre que tais defeitos não sejam corrigidos.

Seja em caso de incumprimento ou de cumprimento defeituoso, em princípio, o Dono da Obra não só não tem qualquer obrigação de indemnizar o Empreiteiro como, normalmente, pode reclamar daquele uma indemnização ou aplicar as penalidades previstas contratualmente.

Além da resolução fundada em incumprimento ou em cumprimento defeituoso, há ainda a possibilidade de fundar a resolução numa causa de força maior. Neste caso, o motivo de força maior alegado tem de ser demonstrado e comprovável e, mesmo nesses casos, o direito a uma compensação ao Empreiteiro poderá ser devida, consoante o que tiver sido estipulado contratualmente.  

Que prazo e formalismo deve ser seguido para comunicar a resolução?

Não havendo um prazo específico previsto na lei para a resolução de um contrato de empreitada, deve ainda assim o processo tendente à resolução contratual ser iniciado em tempo útil, ou seja, dentro de um prazo razoável a partir do momento em que o Dono da Obra tome conhecimento do(s) facto(s) e/ou circunstância(s) que fundamentará a resolução.

Tal como já referido, a anteceder a comunicação de resolução, o Dono da Obra deve sempre remeter (por correio registado com aviso de receção) uma interpelação para cumprimento ou para sanação de eventual incumprimento ou cumprimento definitivo em prazo razoável, exceto se, pela sua gravidade, o Dono de Obra entender que perdeu, desde logo, o interesse objetivo na prestação do Empreiteiro, caso em que, também por missiva remetida ao Empreiteiro, o Dono de Obra deve informar da resolução do contrato.

Cumprido o formalismo acima referido (interpelação para cumprimento), deve o Dono da Obra remeter, pela mesma via, a comunicação formal de resolução, na qual além de indicar o(s) motivo(s) / fundamento(s) da resolução, deve, desde logo, estabelecer a data em que a resolução produziu os seus efeitos, estabelecer as consequências da resolução, dar prazo para que o empreiteiro saia da obra e cumpra quaisquer formalidades que se mostrem necessárias ou convenientes e, desde logo, reclamar quaisquer penalizações e/ou indemnizações a que entenda ter direito, em virtude dessa resolução.

Adicionalmente, e sendo o caso, pode o Dono de Obra, na comunicação de resolução, informar desde logo o Empreiteiro, que irá reter bens daquele para garantir o pagamento da indemnização a que entenda ter direito ou, eventualmente, dar conhecimento que se propõe acionar a garantia bancária que lhe haja sido entregue pelo Empreiteiro, no momento da assinatura do contrato de Empreitada e que possa ter em seu poder.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.