Vender casa sozinho: tudo o que precisa saber

Está a planear vender a sua casa? Com a ajuda deste guia fique a conhecer todos os passos que precisa dar para vender o seu imóvel sozinho e garantir que tudo corre bem.

Um pouco de dedicação e de paciência é tudo o que precisa para vender casa sozinho e poupar algum dinheiro.

Pelos seus contactos privilegiados e pelo seu conhecimento sobre o mercado, bem como do procedimento por detrás da venda de um imóvel, a mais-valia do agente imobiliário é inegável. Contudo, vender uma casa sem ajuda externa é possível.

Neste artigo, apresentamos-lhe o guia que construímos para que saiba todos os passos que deverá dar, desde a avaliação real do imóvel ao momento em que fecha o negócio.

1. "O que preciso de saber para vender casa sozinho?"
2. "Tenho um interessado e agora?"
3. Documentação necessária para efetuar a oficilização do negócio
4. Como formalizar o negócio?
5. Ajude o seu comprador a tratar do Crédito Habitação
6. Vender casa sem imobiliária: sim ou não?
7. 3 passos essenciais para valorizar o seu imóvel
8. Conclusão

O que preciso de saber para vender casa sozinho?

Quando decidir realmente vender a sua casa saiba que vão haver momentos em que se pode sentir particularmente desorientado, nomeadamente no momento de definir um preço ou como gerir as visitas. A pensar nesses momentos, explicamos-lhe como lidar com alguns momentos fundamentais durante o processo de vender casa sozinho.

Avaliação do imóvel

Vender uma casa é um negócio e como em qualquer negócio ninguém gosta de perder. Contudo, não perder dinheiro também não pode significar dar um valor exorbitante e irrealista ao imóvel que pretende vender. Assim, faça um estudo de mercado. Procure comparar outras casas com as mesmas características que a sua e preferencialmente na mesma localização.

Depois de analisados os preços de outros imóveis, bem como as condições dos mesmos, deverá posicionar o seu preço. A decisão de atribuir um valor maior ou menor que o do mercado à sua casa vai depender de alguns factores, como melhorias que efectuou à casa, a conservação da mesma, a exposição solar e outras características como espaço, arrumação, ter despensa ou não, condições do wc, entre outros.

Aconselhamos a que seja razoável, pois vender uma casa é também uma venda emocional e atribuir um preço ao seu lar não é tarefa fácil. Procure colocar-se na pele de um comprador ao fazer o preço do seu imóvel.

Colocar à venda

Com as ferramentas que as tecnologias hoje colocam à disposição de todos, divulgar o seu imóvel também não tem de ser um problema. Das vias mais tradicionais às redes sociais, existem várias opções. Atente nas sugestões que lhe damos abaixo.

Meios tradicionais

Quando comprou o imóvel que agora está a vender certamente que fez algumas incursões à sua zona para avaliar os acessos, o ambiente, a segurança do local. Provavelmente os possíveis compradores da sua casa farão o mesmo. Por isso, colocar a tradicional placa indicando “vende-se + contato” não será má ideia. Da mesma forma poderá colocar um anúncio no jornal local.

Sites dedicados à publicitação de imóveis

Nos dias que correm, enquanto clientes, antes de fazermos qualquer compra que envolve avultadas quantias de dinheiro, procuramos ter o máximo de informações possíveis sobre a mesma. Por isso, antes de irem a uma imobiliária, os interessados em comprar casa certamente vão procurar sites da especialidade como Casa Sapo, Idealista, Imovirtual ou Domozo. Assim, estes serão certamente uma boa aposta, verifique as condições de adesão e decida sobre qual será o mais vantajoso para si.

Rede de contactos

A sua rede de contactos é mais poderosa do que pensa. O chamado “boca-a-boca” é uma ferramenta eficaz na divulgação de um negócio. Assim, procure divulgar a seu imóvel junto de família, amigos, colegas e até vizinhos. Procure também no comércio local fazer essa divulgação. Donos de mini-mercados ou cafés falam com uma grande quantidade de pessoas por dia, logo serão uma boa fonte de informação para quem procura casa na sua zona.

DICA: Seja qual for a plataforma que vai utilizar para fazer a divulgação, tirar boas fotos é fundamental na conquista de compradores. Não tire fotografias com o telemóvel. Se não perceber de fotografia, procure um profissional, dado que o resultado final compensa largamente. A título de exemplo poderá consultar algumas fotografias de interiores do fotógrafo Mickael Fjaere. Se tem alguns conhecimentos de fotografia e decidir aventurar-se, sugerimos que recorra a uma objetiva grande angular.

Gerir contactos

Gerir os contactos e as visitas não é apenas marcar na agenda. Da mesma forma que está a deixar entrar em sua casa um potencial comprador, também está a deixar entrar um completo estranho. Assim, quando marcar a visita procure saber porque é que a pessoa está à procura de casa ou o que é que valoriza mais, por exemplo. Se a resposta o deixar na dúvida, então não mostre, de todo.

Da mesma forma, há outros pormenores que deve ter em conta no momento do primeiro contacto. Por exemplo, procure a hora certa para mostrar a casa. Se souber que existe trânsito nos acessos ao imóvel, procure marcar a visita para depois da hora de ponta, por exemplo.

A visita

A visita é o momento determinante. É necessário preparar o imóvel não só em termos físicos como emocionais. O que quer isto dizer? É necessário que saiba melhor que ninguém as vantagens de viver naquela zona e naquela casa, a história que vai contar é determinante na decisão que o potencial comprador vai tomar. Esteja preparado para responder a questões como “quem são os vizinhos?”, “há quanto tempo tem a casa à venda?”, “a casa precisa de obras?”, “como é a zona?” ou “existe possibilidade de negociar o valor do imóvel?”.

"Tenho um interessado e agora?"

1º Discussão do valor do imóvel

Prepare-se esta pergunta vai mesmo surgir. Assim sugerimos que pense nela no momento em que decide o preço a dar à sua casa. Defina um objetivo mínimo que considere razoável e não desça. Ao atribuir um valor deverá considerar o seu objetivo e ter consciência que em função do mesmo, a venda poderá ser mais ou menos demorada.  

2º Contrato de promessa de compra e venda

Este é o primeiro passo no processo de venda da sua casa, quando já tem um comprador. Trata-se de um instrumento que formaliza a intenção de comprar e que serve como garantia até à celebração do contrato definitivo. Poderá descarregar a minuta/ modelo de contrato de promessa de compra e venda aqui.

3º Oficialização do Negócio

Neste ponto, vão aparecer mais questões e opções a que deve estar atento. Continue connosco. Abaixo vamos explicar-lhe qual a documentação que poderá preparar antecipadamente para a oficialização do negócio, bem como lhe vamos apresentar duas soluções simples para tratar da burocracia.

Documentação necessária para efetuar a oficialização do negócio

Certidão predial permanente atualizada

Este é um documento obtido na Conservatória de Registo Predial, onde pode consultar o historial do imóvel, desde o terreno, à construção, sucessões hereditárias ou penhoras.

A certidão predial pode ser solicitada presencialmente ou através da Internet, sendo a segunda opção mais barata, com um custo de 15 euros. Consulte este link, inserindo o número de registo da conservatória, distrito, concelho, freguesia e letra correspondente à fração.  

Caderneta predial urbana

Todas as informações relevantes do ponto de vista fiscal, incluindo características do imóvel, a sua localização, o proprietário e o valor patrimonial tributário se encontram neste documento. A caderneta predial é fundamental no processo de transação de um imóvel, nomeadamente contrato-promessa de compra e venda.

A informação disposta neste documento serve ainda para calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI) e o Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis, pelo que é conveniente que esteja sempre atualizado.

A caderneta predial está disponível no portal das finanças, seguindo as seguintes indicações: login portal das finanças > “serviços tributários” > “cidadãos” > “consultar” > “imóveis” > ”património predial”

Licença de utilização

Este documento destina-se a comprovar que o imóvel foi previamente inspecionado e que se encontra tudo em conformidade com a obra realizada e com os projetos aprovados pelas autoridades competentes, bem como com as normas legais e complementares em vigor e a idoneidade do edifício ou fração autónoma para o fim pretendido.

Esta licença não é exigida quando se trata de um prédio construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações Urbanas, (decreto de lei nº 38.382, de 7 de Agosto de 1951) e quando se trata de espaços não habitáveis (ex: comércio, industria ou serviços)

Ficha técnica do imóvel

Neste documento encontrará a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento de conclusão da obra de construção/ reconstrução ou ampliação. Esta ficha pode ser pedida na Direcção Geral do Consumidor e no Laboratório Nacional de Engenharia Civil  e é necessário que os prédios tenha sido edificados ou submetidos a obras de reconstrução ou ampliação após 30 de Março de 2004.

Certificado energético

Este é um documento obrigatório para a elaboração do contrato de compra e venda. Aqui poderá encontrar a avaliação da eficácia energética de um imóvel de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). O certificado é emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE) e é válido por 10 anos para edifícios de habitação ou pequenos edifícios de comércio.

No site da ADENE poderá pesquisar quais os peritos qualificados na sua zona de residência. Sugerimos que peça vários orçamentos, pois o preço varia de prestador para prestador.

Distrate (no caso de existir um Crédito Habitação associado ao imóvel)

Este documento é apresentado no momento da escritura pública na transmissão de imóveis, pois comprova a extinção de hipoteca associada ao imóvel. Este documento é emitido pelo banco, onde o mesmo renúncia a hipoteca constituída em seu favor. Apesar de ser um documento gratuito em alguns bancos, existem outras instituições que cobram uma comissão que pode ir de 100 a 200 euros.

Como formalizar o negócio?

• Procedimento casa pronta

Serviço disponibilizado pelo Ministério da Justiça, que permite tratar de todas as formalidades relacionadas com a compra e venda de um imóvel de forma imediata, quer recorra ou não a Crédito Habitação.

Poderá encontrar este serviço em balcões dedicados, junto aos serviços do Instituto dos Registo e Notariado. Aqui poderá tratar de todas as burocracias, desde o contrato de compra e venda à liquidação do imposto de selo.

Se se tratar de um ato único de registo (aquisição ou hipoteca) terá de pagar um valor de 375 euros, enquanto que se se tratar de um ato de registo (compra e venda com financiamento bancário, em que são necessários vários registos) o montante a pagar são 700 euros.

• Casa Simples, Casa Segura

Trata-se de um serviço personalizado e qualificado, que tem como objetivo simplificar os atos relacionados com a compra e venda de imóveis. É um serviço prestado pelos notários e com toda a segurança jurídica.

Ao utilizar este serviço os clientes não precisarão de tratar da documentação legal relativa ao negócio, nomeadamente: caderneta predial, certidão de registo predial, licenças/ documentos camarários, celebração da escritura, pedir isenção de IMI ou fazer respectivo registo.

Ajude o seu comprador a tratar do Crédito Habitação

No momento de fechar o negócio muito provavelmente o seu comprador irá recorrer ao crédito habitação, por isso facilite-lhe a vida e forneça-lhe toda a informação sobre os custos associados ao crédito habitação.  

Para além da documentação necessária para fechar o negócio, enquanto vendedor poderá também informar de toda a documentação que o comprador necessita para pedir crédito habitação. Sugira a leitura do artigo "Todos os documentos que os bancos podem pedir para aprovar o seu crédito habitação" e ganhe pontos junto do seu potencial comprador. Da mesma forma, poderá sugerir o serviço gratuito do Doutor Finanças, que consiste na procura do banco com melhores condições para o crédito habitação do seu potencial comprador. Este serviço facilita a vida ao comprador da sua casa e por consequência a sua também!

Vender a casa sem imobiliária: sim ou não?

Sim, se….

Quer poupar dinheiro na comissão paga à imobiliária e aumentar o seu lucro.

Se quer controlar todo o processo do principio ao fim.

Não, se…

Se não se sente seguro com o valor da sua avaliação da casa, com as burocracias ou mesmo com a envolvência das visitas.

Se quer evitar as burocracias e poupar tempo

3 Passos essenciais para valorizar o seu imóvel

Limpe e arrume

Antes de apresentar a casa a qualquer que seja o possível comprador certifique-se que limpa e arruma tudo convenientemente. Invista em produtos para eliminar manchas e odores, principalmente se tiver animais em casa. Se o seu imóvel estiver sujo e desarrumado, vai provocar uma sensação de desconforto e será essa a imagem que o visitante terá, mesmo que a sua casa seja um muito bom negócio.

Pequenas obras

Quando um comprador está à procura de casa, por norma, já está a contar com um montante dedicado a obras e melhorias. Se tem aquela torneira que pinga há algum tempo, rachas ou pequenas infiltrações este é o momento de tratar do assunto. Ao fazê-lo vai ganhar pontos junto do possível comprador e estará um passo à frente da concorrência.

Ambiente certo

Para além dos fatores acima, existem outros que contribuem para melhorar as visitas que terá à sua casa. Por exemplo, procure mostrar a sua casa de dia, aqueça ou arrefeça o ambiente de acordo com as temperaturas que se fazem sentir, procure um ambientador discreto, mas que dê sensação de limpeza e conforto. 

Conclusão

Como vê tratar da venda do seu imóvel sem recorrer a uma imobiliária não é uma tarefa impossível, nem assim tão difícil.  Depois de ter o seu negócio fechado e encerrado, guarde toda a documentação e verifique todas as contas para poder calcular as mais-valias da venda do imóvel.

Verifique quais as despesas do processo que poderá deduzir no seu IRS, por forma a que reduzir o pagamento das mais-valias e aumentar a sua receita. Sugerimos que leia o artigo “Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar “, bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde poderá encontrar alguns exemplos que lhe mostram como calcular as mais-valias. 

Apesar de não ser um processo particularmente complicado, reforçamos a necessidade de se sentir confortável ao vender a sua casa sem a ajuda de uma imobiliária. Se não está seguro e confiante de que consegue lidar com todo o processo, o melhor será mesmo deixá-lo para quem já está habituado e conhece o mercado como ninguém.

Poderá ainda simplificar a vida ao seu potencial comprador, que eventualmente necessitará de um Crédito Habitação, sugerindo este serviço gratuito. Este assegura que todo o procedimento respeitante ao crédito corre dentro do esperado. Trata-se de mais uma forma de garantir que todo o processo pelo qual passa ao vender casa sem ajudas externas corre dentro do desejado.

E você? Já vendeu um imóvel sozinho? Partilhe connosco a sua experiência e sugestões.

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