Vou vender a minha casa, quais os custos a ter em conta?

Para avançar com a venda da sua casa deve preparar-se para o pagamento de um conjunto de custos que se prendem, entre outros pontos relevantes, com comissões, mais-valias ou documentos que tem, obrigatoriamente, de reunir. 

Estes custos, mais, ou menos, significativos devem constar do seu planeamento para que, atempadamente, já estejam refletidos no valor final que está a pedir pela sua casa.   

Comissão imobiliária 

Importa, desde logo, que decida se vai vender a sua casa sozinho ou se vai recorrer a uma agência imobiliária. O primeiro cenário, naturalmente, não tem custos associados. Se optar pela intermediação de uma agência imobiliária, (ou mais que uma, caso escolha trabalhar sem exclusividade com as agências imobiliárias) tem de contar com um pagamento pelos seus serviços, que varia, normalmente, entre os 2% e os 6% (mais IVA) do valor de venda da casa. 

Crédito habitação: Distrate de hipoteca

Caso tenha adquirido a sua casa recorrendo a crédito habitação, deve proceder ao seu cancelamento. Para tal, deve pedir ao seu banco o distrate. Falamos de um documento necessário para a escritura que comprova a extinção de hipoteca do imóvel. Desde maio deste ano (Lei 24/2023), os bancos não podem cobrar pela sua emissão.  

Mas, atenção, pode haver lugar a um pagamento se pedir o cancelamento do registo de hipoteca por via eletrónica ou na presença de funcionário do serviço de registo. Nestes casos, o valor pode variar. 

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Mais-valias 

Um dos custos associados à venda da casa é o (eventual) pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias, que representam, na prática, o lucro obtido com a venda. Por exemplo, se comprou a sua casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil, teve uma mais-valia de 50 mil euros.  

Porém, existem outros fatores a ter em conta para encontrar o valor final das mais-valias. Este valor também depende de quando comprou e vendeu o imóvel, uma vez que tem de ter conta o coeficiente de atualização monetária caso tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda. Este permite atualizar o valor de um imóvel consoante o ano da compra e venda. 

Para efeitos de redução do valor das mais-valias, em matéria de tributação, saiba ainda que pode deduzir despesas com o certificado energético, comissões pagas à imobiliária, obras de manutenção e conservação dos últimos 12 anos, o Imposto de Selo, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos com a escritura, custos de solicitadora e o registo predial.  

Por exemplo, se comprou o imóvel por 150 mil euros em 2006, e o vendeu em 2022 por 200 mil euros, o coeficiente de atualização monetária corresponde a 1,16. O que significa que a mais-valia, neste caso, corresponde a 26 mil euros [200.000 - (150.000 x 1,16)]. Mas adicionando encargos associados de 10 mil euros, a mais-valia desce para 16 mil euros.

Para efeitos de tributação, é considerado apenas 50% do valor da mais-valia apurada, que é englobado aos seus restantes rendimentos e taxado em conformidade. Há ainda um conjunto de situações que dão lugar a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias.

Custos com documentos obrigatórios 

Segue-se um conjunto de documentos que deve ter em sua posse para avançar e fechar o negócio de venda da sua casa. Em alguns casos, caso se tenham perdido, pode pedir uma segunda via; ou se tiverem expirado, como pode acontecer com a certidão predial permanente, tem de solicitar uma nova emissão.    

Certidão predial permanente 

A Certidão Predial Permanente, documento com o historial do imóvel, terreno, construção, sucessões hereditárias ou penhoras, pode ser pedida, presencialmente, na Conservatória de Registo Predial, com um custo de 20 euros. Se o fizer via internet, no Registo Predial online, o custo desce para 15 euros.   

Esta certidão, emitida a partir do número de registo da conservatória, distrito, concelho, freguesia e letra correspondente à fração, vai ter um código que deve usar para aceder à sua versão online durante os seis meses que se seguem, e durante os quais a certidão é válida.  

Caderneta predial urbana

Junto das Finanças, deve pedir a Caderneta Predial Urbana, na qual encontramos todas as informações do ponto de vista fiscal, como as características do imóvel, localização, proprietário e Valor Patrimonial Tributário (VPT). É também através desta caderneta que é calculado o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto sobre as transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). 

Este documento tem uma validade de 12 meses, pelo que se tiver expirado, tem de voltar a pedi-lo, e pode fazê-lo presencialmente ou online. Quanto a custos, estes só existem se o pedido for feito numa repartição das Finanças. Logo, pode aceder ao Portal das Finanças e fazer o seu pedido, sem custos.  

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Licença de habitação

É na Câmara Municipal da área de localização do imóvel que deve pedir a Licença de Habitação. Este documento, com custos que variam consoante a autarquia, mas que, regra geral, começam nos 400 euros, indica o tipo de utilização permitida para um edifício ou fração (habitacional ou não habitacional) e comprova que o imóvel foi inspecionado.  

Deve ainda informar se o imóvel se encontra em conformidade com a obra e os projetos aprovados, as normas legais e complementares em vigor e a idoneidade do edifício ou fração autónoma para o fim pretendido.  

Esta licença só não é exigida se o prédio onde se localiza o imóvel for anterior a 7 de agosto de 1951 ou esteja num espaço não habitável (comércio, indústria ou serviços).  

Ficha Técnica da Habitação  

Só necessita da Ficha Técnica da Habitação caso o prédio em que está localizado o imóvel tenha sido edificado ou submetido a obras de reconstrução/ampliação após 30 de março de 2004.  

Esta ficha, que descreve as características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, indicadas aquando da conclusão da obra de construção/reconstrução ou ampliação, pode ser requerida na Direção Geral do Consumidor e no Laboratório Nacional de Engenharia Civil. O seu custo situa-se entre os 100 e os 200 euros. 

Certificado Energético   

O Certificado Energético é emitido pela Agência para a Energia (ADENE). Se, ao vender a sua casa, o documento estiver fora de validade ou a precisar de ser atualizado graças a obras de melhoria energética, pode verificar no site da agência se existem peritos qualificados na sua zona de residência. Quanto a custos, a respetiva portaria do Governo determina que são 28 euros nos T0 e T1; 40,5 euros (T2 e T3); 55 euros (T4 e T5); e 65 euros (T6 ou superior). 

Autoconstrução: Certidão de Infraestruturas 

Se tiver construído o seu imóvel, vai precisar de uma Certidão de Infraestruturas. Isto caso tenha Alvará de Loteamento registado a partir de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão.  

Trata-se de uma declaração emitida pela Câmara Municipal da localização do imóvel (o que faz variar o seu custo) e que confirma o fim da obra de urbanização e que certifica que o valor da caução disponível é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização.

Como nota final, recordamos que vai ter um valor a pagar pela escritura. Contudo, este valor varia e depende de diferentes fatores, nomeadamente do valor da venda, ou do facto de se tratar da primeira, ou segunda, habitação, entre outros.

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