Incumprimento no pagamento de rendas: o que fazer

A renda é paga pelo inquilino, por regra, mensalmente, ao senhorio como contrapartida pela utilização do seu imóvel. De acordo, com o site Dinheiro Vivo, os senhorios esperam um agravamento em 2021 do incumprimento no pagamento de rendas. Perante este cenário, diversas questões se colocam, tanto para o senhorio como para o inquilino.

A importância da caução num arrendamento

Geralmente, os senhorios exigem sempre a caução de uma renda aos inquilinos, no momento da celebração do contrato. Esta caução, é simplesmente um adiantamento de dinheiro, que pode ser o equivalente a um mês de renda ou mais. Com este pagamento o senhorio tem uma garantia financeira sobre eventuais danos que possam ser causados por parte do inquilino. 

No final do contrato, o inquilino poderá reaver a caução, desde que o imóvel esteja em estado de conservação idêntico ao do momento da celebração do contrato. Caso não esteja, deverá reparar os danos que tenha causado antes de devolver o imóvel.

Caso esteja tudo em conformidade, o senhorio pode acordar com o inquilino a devolução da caução de três formas:

• receber o valor da caução (opção mais simples e segura);
• prolongar o arrendamento por mais um mês, no caso deste ser igual à caução. Contudo, o senhorio tem de concordar e ter conhecimento do estado em que a casa se encontra.
• usar o valor da caução como pagamento da última renda. Porém, neste caso, o senhorio, corre o risco de encontrar o imóvel com danos e não ter maneira de os imputar ao arrendatário.

Incumprimento no pagamento de rendas: o que pode fazer enquanto senhorio?

A renda é a contrapartida que o senhorio recebe por parte do inquilino pela utilização do seu imóvel. Se o inquilino não cumprir com o pagamento da renda, conforme acordado em contrato, o senhorio tem diversos mecanismos legais que pode acionar. Ou seja, se existir um atraso por mais de 2 meses seguidos ou interpolados no pagamento das rendas ou outras despesas, ou no espaço de 1 ano houver mais de 4 atrasos durante 8 ou mais dias, o senhorio pode:

• Manter o contrato, mas exigir as rendas em atraso. Além disso, pode ainda cobrar uma indemnização correspondente a 50% do montante em dívida mais os juros de mora contabilizados, desde o momento em que avisou o inquilino para efetuar o pagamento até realmente o receber. Este aviso deverá ser feito por escrito, para se salvaguardar.
• Denunciar o contrato de arrendamento, alegando falta de pagamento e exigir as rendas atrasadas. Pode ainda cobrar juros de mora, mas neste caso já não terá direito a uma indemnização. Caso, o inquilino, não pague uma renda mas pague por exemplo as seguintes, o senhorio pode recusar o pagamento destas, reclamando a renda em falta.

Incumprimento no pagamento de rendas: o que pode fazer como inquilino?

Como inquilino, tem três possibilidades para regularizar as suas dívidas:

• Primeiro, pode pagar as rendas nos 8 dias seguintes ao momento em que entrou incumprimento. Assim, evitará o pagamento da indemnização e impedirá a rescisão do contrato por parte do senhorio.
• Decorrido o prazo de 8 dias, pode pagar as rendas atrasadas acrescidas da indemnização de 50% do montante em divida.
• Se já tiver duas rendas em atraso, pode ainda evitar o procedimento de despejo se, até ao final do terceiro mês, pagar os valores em dívida.

No caso de não pagamento de despesas da responsabilidade do inquilino, as regras acima indicadas continuam igualmente válidas.

Como terminar o contrato de arrendamento?

Em caso de incumprimento no pagamento de rendas, o senhorio pode rescindir através de:

• carta registada com aviso de receção;

• notificação judicial independente;

• ou através de um advogado, solicitador ou agente de execução. Se optar por esta via, deverá entregar um duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a suportam. O inquilino tem de assinar o original para comprovar que tomou conhecimento.

Este documento, deverá referir o incumprimento no pagamento de rendas por parte do inquilino, assim como a intenção de pôr fim ao contrato. Em contrapartida, o inquilino pode:

• Impedir a rescisão do contrato, se pagar o montante em falta no prazo máximo de 30 dias;
• Libertar o imóvel no prazo máximo de 1 mês depois da resolução do contrato, a não ser que acorde outro prazo diferente com o senhorio.

Se o inquilino não respeitar este prazo, o senhorio pode optar pelo procedimento especial de despejo. Para tal, deve apresentar um requerimento e o respetivo contrato de arrendamento, assim como o comprovativo do aviso efetuado ao inquilino do montante em dívida.

Procedimento Especial de Despejo: o que é e como proceder?

Este mecanismo permite devolver o uso do imóvel ao respetivo senhorio, quando o inquilino não cumpre a data indicada no contrato, ou prevista na lei, para a desocupação do imóvel. O procedimento especial de despejo é feito no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA).

Se o inquilino contestar o requerimento inicial apresentado pelo senhorio, ou existir alguma situação em que seja necessária a intervenção de um tribunal, já será necessário recorrer a um advogado.

Após receber o requerimento, o BNA notifica o inquilino no prazo de 15 dias. De seguida, o arrendatário pode:

• Desocupar a casa no prazo de 15 dias e pagar ao senhorio os valores em dívida;
• Solicitar mais tempo para efetuar o pagamento (até ao limite de 5 meses);
• Contestar o despejo, e por conseguinte, recorrer a um advogado e seguir com o processo em tribunal.

Se o processo prosseguir com uma ordem de despejo, será um agente de execução, notário ou oficial de justiça, a executar a ordem de despejo. Quanto aos valores em dívida por parte do inquilino, resta ao senhorio o recurso aos tribunais. O Balcão Nacional do Arrendamento não tem poderes legais para que possam obrigar ao pagamento da divida.

Oposição e Recurso ao Tribunal

Se o inquilino recusar sair do imóvel ou contestar a ação de despejo, resta recorrer aos tribunais. Neste caso, o BNA envia o processo para o tribunal com caráter de urgência. De seguida, o julgamento realiza-se no prazo de 20 dias.

Ainda assim, o inquilino tem direito a recusar os pressupostos do despejo. Contudo, deve fundamentar bem esta oposição, caso contrário, arrisca-se a perder tempo e a incorrer em custos adicionais desnecessariamente, nomeadamente:

• custos com advogado;
• taxa de justiça (mínimo de 306 euros);
• caução até ao valor máximo de seis meses de renda;
• em caso da oposição não ser aceite, multa até 3.000 euros;
• por fim, ter de abandonar a casa.

Por conseguinte, a oposição ao despejo só fica completa, quando o inquilino efetuar o pagamento da taxa de justiça e da caução. O objetivo é evitar que a contestação seja feita apenas atrasar o processo.

Uso indevido ou abusivo do procedimento

Seja inquilino, senhorio ou qualquer outro agente, se usar ou tentar impedir o procedimento especial de despejo, sem qualquer razão para tal, sujeita-se a uma multa. Ou seja, considera-se procedimento abusivo se:

• o senhorio reclamar atraso no pagamento da renda e tal não ser verdade;
• o inquilino afirmar que pagou, quando não o fez;
• Ou se alguma destas entidades usar este procedimento de forma altamente condenável e sem fundamento.

Em síntese, se não cumprir a decisão judicial de desocupação do imóvel, está a incorrer num crime de desobediência qualificada. Ou seja, neste caso fica sujeito a uma pena de prisão até dois anos ou multa até 240 dias.

Desocupação do imóvel: como fazer?

Caso seja necessário usar a força para tomar posse do imóvel (por exemplo, arrombar porta ou substituir fechadura), o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem contactar as autoridades policiais.

Se o imóvel for o domicílio do inquilino, a desocupação só pode ser efetuada entre as 7h00 e as 21h00. Por outro lado, ao entrarem no imóvel, o agente de execução, notário ou oficial de justiça devem listar todos os bens que lá encontrarem. Em seguida, o arrendatário tem 30 dias para retirar todos os seus bens. Caso contrário, os bens serão considerados abandonados.

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É possível prolongar a data de desocupação do imóvel?

O inquilino, durante o período que tem para se opor (15 dias), pode solicitar ao juiz do respetivo tribunal o adiamento da desocupação do imóvel por motivos de força maior. Contudo, terá de apresentar um comprovativo da sua situação e testemunhas, caso existam (máximo 3 pessoas).

Assim, existem fatores que podem levar um juiz a aceitar o adiamento por parte do inquilino da desocupação do imóvel, tais como:

• O arrendatário não ter no imediato outra habitação;
• O número de pessoas que vivem nesse imóvel;
• A idade, estado de saúde e situação económico-social dessas mesmas pessoas;

Este adiamento, não pode ultrapassar os 5 meses. Por conseguinte, o prazo começa a contar a partir do 10.º dia após a data em que foi aceite. Porém, existem exceções a esta regra, ou seja:

- No caso de término do contrato por falta de pagamento, devido a insuficiência de meios económicos do arrendatário. Por exemplo, se este estiver a receber subsídio de desemprego de valor igual ou inferior ao salário mínimo nacional ou rendimento de inserção. Neste caso, o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social assegura o pagamento da renda ao senhorio.

- Se o inquilino tiver uma incapacidade igual ou superior a 60%, devidamente comprovada.

Ainda assim, o senhorio após ser notificado, tem a possibilidade de contestar no prazo de 10 dias, tendo para tal, de apresentar respetivas provas que demonstrem o contrário e testemunhas que possa eventualmente ter (máximo 3). Por fim, a decisão sobre este pedido será tomada no prazo máximo de 20 dias.

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