Quem é responsável por infiltrações de água em frações autónomas?

Quem tem infiltrações de água pode ter dificuldade em perceber o que deve fazer e de quem é a responsabilidade pelos danos causados em obras que sejam necessárias realizar. Neste artigo, vamos analisar esta problemática em frações autónomas integrantes de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal.

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Três situações possíveis relacionadas com infiltrações de água

1. Infiltrações provenientes de uma parte comum do prédio.
2. Infiltrações de parte comum mas que afetam o uso exclusivo de um condómino (ou de mais do que um) mas que, simultaneamente, não deixe de servir aos demais condóminos do prédio. 
3. Infiltrações numa fração que têm origem numa outra fração do mesmo prédio.

É importante perceber que pode haver três situações distintas relacionadas com infiltrações e que a resolução é distinta. Para se perceber melhor o que está em causa, vamos analisar cada situação:

Infiltrações provenientes de parte comum do prédio

Nestas situações, a responsabilidade pelas obras e pelos danos poderá ser imputada ao condomínio, sobre quem recaem os deveres de manutenção, conservação e reparação das partes comuns do prédio. In casu, a responsabilidade será extracontratual e fundar-se-á no dever de vigilância sobre essas partes comuns que recai sobre o condomínio (cfr. artigos 483.º e seguintes e artigo 493.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

Como exemplo desta situação, poderemos elencar o caso figurativo em que uma fachada de um determinado prédio urbano apresenta um problema de falta de estanquidade das águas pluviais e, nessa medida, tais águas entram numa fração autónoma e aí provocam danos na própria fração e no seu recheio.

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Infiltrações de água com origem numa parte comum do edifício

Quando, numa situação destas é afetado o uso exclusivo de um condómino (ou de mais do que um) mas que, simultaneamente, não deixe de servir aos demais condóminos do prédio, a responsabilidade, como já foi referido é do condomínio no que se refere às partes comuns.

Contudo, importa falar da possibilidade de essa responsabilidade ser imputada ao condómino ou condóminos que detêm o uso exclusivo o espaço.

Vamos a um exemplo:

No caso de um terraço de cobertura em relação ao qual um (ou mais) condóminos detém o uso exclusivo, mas que, simultaneamente, não deixa de servir aos demais condóminos, atenta a sua função de cobertura e proteção da totalidade do prédio, para aferir a responsabilidade pelos danos e reparações de hipotéticas infiltrações de água, deveremos atentar ao regime dos encargos de conservação e fruição efetivamente estatuído no artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 3 do Código Civil.

Assim, por um lado teremos as obras cuja necessidade poderá decorrer do desgaste provocado pelo uso da parte exclusivamente afeta (artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil) e as obras que visem a reparação de vícios estruturais do terraço ou dos elementos que asseguram a função de cobertura (artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil).

As primeiras (referentes ao desgaste) serão da responsabilidade do condómino ou dos condóminos que detêm o uso exclusivo, numa perspetiva de que foram estes que provocaram o desgaste ou a deterioração a sanar através das obras. As segundas (relativas a vícios estruturais ou outros elementos) já serão da responsabilidade do condomínio no seu todo, visto que serão efetuadas no interesse e benefício de todos os condóminos do prédio.

Se a situação de infiltrações numa determinada fração autónoma decorrer de ato ou omissão do condómino ou dos condóminos que gozam do uso exclusivo, a responsabilidade poder-lhes-á ser imputada. Além disso, se na origem dessas hipotéticas infiltrações estiver um dano estrutural do terraço ou de um elemento da cobertura, a responsabilidade poderá ser imputada ao condomínio.

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Infiltrações numa fração com origem noutra fração do mesmo prédio

No seguimento da primeira situação, também aqui a responsabilidade pelos danos e reparações que poderá ser imputável emerge, efetivamente, do dever de vigilância previsto no artigo 493.º, n.º 1 do Código Civil.

Assim, e recorrendo a um novo exemplo, se a causa que provocar as infiltrações numa fração “A" tiver a sua origem na fração “B", que lhe é contígua e imediatamente superior, será sobre o proprietário desta última que se deverão assacar umas tais responsabilidades.

Em relação a este tópico, não poderá deixar de se apontar que, caso as infiltrações (e alargando o leque, um qualquer dano) sejam provocadas por obra realizada na fração “B", também se poderá imputar a responsabilidade ao respetivo empreiteiro, desde que se encontrem preenchidos os pressupostos atinentes à responsabilidade civil por facto ilícito.

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