Tenho uma casa que quero arrendar, o que devo ter em consideração?

Se já pensou "tenho uma casa que quero arrendar" mas nunca avançou com receio de vir a ter problemas, então este artigo pode ser bastante útil para esclarecer várias dúvidas antes de se tornar senhorio. Embora o negócio do arrendamento desperte a curiosidade em muitos portugueses, a verdade é que é preciso ter alguns fatores em consideração antes de colocar uma casa a arrendar. De seguida, vamos abordar os principais pontos a analisar e que contas deve fazer, para ver se vale apena colocar o seu imóvel a arrendar.

Tenho uma casa que quero arrendar, o que devo ter em consideração?

Embora a pandemia do covid-19 tenha levado algumas rendas a descer, como é possível ler na notícia do Expresso, a verdade é que atualmente os valores praticados em muitas cidades são bastante atrativos para quem quiser colocar uma casa a arrendar. No entanto, como referimos logo no início deste artigo, antes de ser senhorio é importante pesar os prós e contras deste negócio, mas também fazer bem as contas para não ter surpresas desagradáveis no futuro.

Quando falamos em fatores que deve ter em consideração, em primeiro lugar nunca nos podemos esquecer dos impostos que terá que suportar como senhorio. A somar aos impostos, é importante que analise com calma os possíveis custos associados a um crédito habitação, seguros, condomínio, etc. Depois existem vários procedimentos que também requerem ser ponderados, como o valor da renda, se vai pedir caução e rendas adiantadas, e como escolher os seus futuros inquilinos.

Embora à primeira vista o arrendamento possa parecer um negócio simples, a verdade é que o valor de uma renda deve cobrir vários custos. Só após apurar todos os gastos é que vai conseguir perceber o lucro potencial que terá com o arrendamento do seu imóvel. No entanto, nunca se esqueça que terá que suportar despesas com a manutenção do imóvel e é importante tomar precauções neste sentido. Mas não se preocupe, pois vamos explicar-lhe mais detalhadamente o que deve ter em atenção antes de arrendar a sua casa.

1 - Informe-se sempre com antecedência sobre os impostos a pagar enquanto senhorio

Sempre que pensamos iniciar uma atividade profissional de forma independente devemos informar-nos sobre a carga fiscal que está associada à mesma. E por isso, quando pensamos arrendar uma casa que temos, é fundamental estar a par dos impostos que vamos ter que pagar.

Dito isto, antes de celebrar um contrato de arrendamento deve saber que existe um imposto de selo que terá que pagar sempre que seja realizado um novo contrato. O imposto de selo relativo ao arrendamento de um imóvel corresponde a 10% do valor de um mês de renda. No entanto, este apenas é pago pelo senhorio após a comunicação do contrato às Finanças.

Além do imposto de selo, deve saber que o rendimento que tiver através de um arrendamento é tributado em sede de IRS. Embora o valor a pagar de IRS varie consoante a duração do contrato, esta é uma despesa que deve ser sempre considerada. Em termos práticos, a taxa de IRS sobre as rendas está definida da seguinte forma:

• 28%: É a taxa normal de IRS para o arrendamento. Esta é aplicada a todos os contratos de arrendamento com duração inferior a 2 anos.
• 26%: Contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 2 anos, mas inferior a 5 anos. Sempre que renovar este contrato há uma redução de 2%, podendo a taxa de IRS chegar ao mínimo de 14%.
• 23%: Contratos com duração igual ou superior a 5 anos, mas inferiores a 10 anos. Cada renovação de contrato tem uma descida de 5%, podendo a taxa de IRS ficar no mínimo de 14%.
• 14%: Para os contratos de arrendamento com duração de 10 a 20 anos;
• 10%: No caso dos contratos com duração igual ou superior a 20 anos.

É importante também informar-se sobre qual será a melhor opção para si, optar pela tributação pela categoria B, ou seja como rendimentos empresariais, ou optar por uma tributação pela categoria F, ou seja rendimentos prediais. Em caso de dúvida é aconselhável consultar um contabilista que o ajude a encontrar a melhor solução para as suas finanças.

2 - Tenha em mente que continuará a pagar o IMI na hora de estabelecer o valor da sua renda

Para além dos impostos anteriores, não se pode esquecer que vai ter que continuar a pagar o IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, a menos que esteja a beneficiar da isenção do mesmo. Caso ainda não tenha um imóvel, mas pretenda adquirir um para colocar a arrendar, deve saber que este imposto é definido anualmente pelo município onde está inserido o imóvel. Contudo, o IMI incide sobre o VPT, Valor Patrimonial Tributário, que corresponde ao valor da avaliação do seu imóvel registado pela Autoridade Tributária.

Nos prédios urbanos, o seu município pode aplicar uma taxa de IMI entre os 0,3% e os 0,5%. Já no caso dos prédios rústicos, a taxa de IMI aplicada pelo seu município pode chegar aos 0,8%.

Ler mais: IMI: Saiba quanto é que o seu município lhe vai cobrar de imposto

Em caso de dúvida deve saber que a fórmula de cálculo do IMI é a seguinte: IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável.

Dado que o IMI pode ser uma despesa com um valor elevado é fundamental que tenha isso em mente na hora de estabelecer o valor da renda a cobrar. Não se esqueça que além da taxa de IRS, imposto de selo e IMI vai ter que somar ainda outras despesas. Por isso é essencial que faça bem as contas aos seus gastos, de forma a conseguir suportar todas as suas despesas e ainda ter algum lucro.

Ler mais: Quem tem direito à isenção de IMI?

3 - Some aos impostos que terá que pagar o valor dos seguros e condomínio para perceber todas as suas despesas

Se já fez algumas contas ao valor total que pode vir a pagar em impostos, então é hora de somar mais algumas despesas, como o seguro multirriscos, seguro de vida e o valor do condomínio. Embora nem todas as pessoas que detêm um imóvel tenham estas despesas obrigatoriamente, a verdade é que a maioria dos senhorios tem que suportar despesas com seguros do imóvel e o valor do condomínio.

Por exemplo, o seguro multirriscos tem como principal objetivo garantir algumas coberturas que protegem os danos no seu imóvel, mas também o recheio da casa. Já o condomínio, é uma despesa inevitável de todos os senhorios que têm um apartamento num prédio, uma vez que o mesmo precisa de manutenção.

Por isso, independentemente dos seguros que tem contratados ou o valor que paga pelo condomínio, o mais importante é listar todas estas despesas e ver qual é o valor anual que terá que suportar. Só depois deste cálculo, mesmo que seja uma estimativa aproximada, é que vai conseguir estabelecer um valor justo para a renda da casa que pretende alugar.

4 - Tenho uma casa que quero arrendar. Como devo definir o valor da renda?

Se leu os nossos tópicos anteriores certamente já começou a fazer contas ao valor total das despesas com impostos, seguros e condomínio. Esse valor anual deve ser dividido por 12 meses de forma a apurar qual é o seu custo mensal em encargos. Contudo, é importante realçar que estas despesas são os encargos mínimos de quem tem um imóvel em seu nome, tendo em conta que o mesmo já está totalmente pago. No entanto, é importante que junte a este valor um montante que sirva para cobrir despesas de manutenção com o imóvel ou para períodos em que a casa fique desocupada.

Caso o imóvel que pretende arrendar não esteja pago e tenha um crédito habitação, então existem outros pormenores a ter em conta. Em primeiro lugar, caso tenha adquirido uma casa para habitação permanente e pretenda colocá-la a arrendar vai ter que notificar o banco sobre a sua decisão. Nestes casos específicos, os bancos tendem a rever as condições do seu crédito habitação e a aumentar o valor do spread. Logo, esta pode ser uma boa altura para transferir o seu crédito habitação, de forma a conseguir obter melhores condições para o restante período do seu empréstimo.

Após obter o valor que vai passar a suportar com o seu crédito habitação é hora de somar esta despesa aos seus outros encargos mensais. O montante que apurou é o valor mínimo que precisa para não ter prejuízo numa renda mensal. Por isso, caso pretenda obter lucro, vai ter que adicionar o valor que pretende lucrar mensalmente a este montante.

Não se esqueça que para conseguir alugar o seu imóvel, a renda que vai cobrar deve corresponder ao valor justo de mercado, segundo as características e localização da casa. Caso contrário corre o risco de não conseguir alugar a mesma e ter que suportar todas as despesas.

5 - Antes de fazer o contrato de arrendamento defina qual o valor da caução e se vai pedir rendas adiantadas

Embora não exista obrigatoriedade legal na cobrança da caução de uma renda, a maioria dos senhorios estabelece no contrato de arrendamento a necessidade do pagamento da mesma por parte dos inquilinos. Uma caução serve essencialmente para garantir que estão cobertos eventuais danos no imóvel, que resultem da estadia dos inquilinos. Caso os danos sejam reparados pelos inquilinos e a casa seja devolvida tal como foi entregue, então o senhorio deve devolver o valor da caução.

Dito isto, antes de celebrar o contrato de arrendamento deve ponderar qual o valor que vai pedir pela caução e se deve ou não pedir o pagamento antecipado de uma ou mais rendas. Por norma, os senhorios pedem o valor de uma caução que corresponde a uma renda. Caso exista a necessidade de assegurar o pagamento adiantado de uma ou mais rendas, deve falar com os seus potenciais inquilinos e se os mesmos concordarem é necessário descrever essa informação no contrato de arrendamento.

Lembre-se que o pagamento antecipado de uma ou mais rendas vai refletir-se no final do contrato de arrendamento. Ou seja, se os seus inquilinos pagarem dois meses de renda adiantados, no final do contrato não irá receber essas duas rendas.

6 - Aprenda a saber identificar se um potencial inquilino é viável para a casa que quer arrendar

A escolha certa dos inquilinos é um desafio que muitos senhorios enfrentam, uma vez que está em jogo o seu imóvel, mas também os seus futuros rendimentos. Por isso, o ideal é que não se precipite na hora de alugar uma casa e faça uma seleção cuidada dos potenciais inquilinos. Para o ajudar, existem vários fatores que pode ter em consideração, como por exemplo:

• Fazer uma pré-seleção ao telefone, onde esclarece algumas dúvidas, como quantas pessoas vão habitar a casa, qual é a intenção do arrendamento, entre outras perguntas pertinentes;
• Na hora das visitas ao imóvel, faça uma entrevista aos potenciais inquilinos e peça que preencham uma ficha com os dados relevantes para o arrendamento. Neste ponto é importante que sejam preenchidos alguns dados como os dados pessoais, situação profissional ou histórico profissional, situação financeira, renda atual, etc. Este é um dos passos mais importantes para ficar com uma ideia da estabilidade vivida pelos seus potenciais inquilinos.
• Por último, após ter reduzido a lista de interessados a dois ou três candidatos, deve pedir alguns documentos que comprovem as informações que os potenciais inquilinos deram na ficha. Neste fase deve solicitar o cartão de cidadão, os últimos recibos de vencimento, a cópia da última declaração de IRS, atestado de residência, etc.

Não se esqueça que caso não esteja confiante que um potencial inquilino pode suportar o valor da renda que definiu é aconselhável pedir um fiador. Desta forma, se o seu inquilino não cumprir com os pagamentos da rendas em atraso, está seguro o pagamento através do fiador.

7 - Tenho uma casa que quero arrendar, mas tenho receio de possíveis danos no imóvel ou ter problemas com os inquilinos. É possível precaver-me no contrato de arrendamento?

Embora exista sempre o risco de vir a ter problemas com os seus inquilinos, algumas situações desagradáveis são facilmente evitadas através de uma boa seleção, como referimos anteriormente. Ao fazer uma seleção cuidada, pedindo o máximo de informações, é bem provável que diminua a probabilidade de vir a ter problemas. Contudo, para evitar alguns tormentos mais concretos, como danos no imóvel, obras indesejadas, faltas de pagamentos, pode adicionar no contrato de arrendamento algumas alíneas específicas que o protejam a si e ao seu imóvel. No entanto, é aconselhável que consulte um advogado para redigir o documento de acordo com a legislação em vigor.

Lembre-se ainda que ao manter uma boa relação com os seus inquilinos terá mais facilidade em perceber o estado do seu imóvel, e quais as necessidades que existem de reparação. Este é um ponto importante nos alugueres com uma duração mais elevada, uma vez que a fatura a pagar pelos arranjos pode ser menor se for feita uma manutenção antecipada.

Por último, tente sempre não se precipitar na hora de alugar uma casa e analise calmamente se esta é a melhor decisão para si e para as suas finanças pessoais.