Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação?

Há um vasto leque de fatores a ter em conta quando decide contratar um crédito habitação. Uma das grandes questões a considerar prende-se com a taxa de juro a escolher. Há várias hipóteses: pode optar por uma taxa variável, por uma taxa fixa ou ainda por uma taxa mista.  

Em Portugal, a maioria dos créditos habitação é contratado a taxa variável. A escolha vai depender daquilo que cada um pretende. Menos encargos imediatos? Maior tranquilidade? Afinal, qual é a diferença entre os vários tipos de taxa e que impacto têm no empréstimo?

Taxa variável

Como o próprio nome indica, esta taxa varia ao longo do prazo do contrato do crédito habitação. Nos créditos habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o spread – que é definido pelo banco, tendo em conta fatores como o risco do cliente e as garantias do empréstimo – e o indexante ou taxa de referência, mais conhecido por Euribor. 

Consoante o prazo da Euribor, a prestação do crédito habitação é revista. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente, a Euribor a seis meses é revista semestralmente e assim sucessivamente. 

A taxa de juro vai, assim, subir ou descer, refletindo as alterações da Euribor, e consequentemente o mesmo acontece com a prestação a pagar.  

Mais de 90% dos créditos habitação em Portugal é indexado a uma Euribor. Regra geral, a prestação de um crédito a taxa variável é mais baixa do que a de um crédito a taxa fixa. Contudo, ao optar pela taxa variável, ficará sujeito às flutuações da Euribor.  

Para melhor perceber o impacto da Euribor na prestação do crédito, vamos a um exemplo: 

Imagine um casal que começou a pagar, em janeiro de 2021, um crédito habitação no valor de 120 mil euros a 30 anos. O contrato foi feito com um spread de 1,25% e com a Euribor a seis meses. A Euribor a considerar para este caso refere-se a dezembro de 2020 e era de –0,519%. Com estas condições, o casal tem um encargo de 381,25 euros com a prestação do seu crédito. 

Se recuarmos uns anos, até antes da crise financeira que assolou todo o mundo, janeiro de 2008, por exemplo, um crédito com as mesmas condições representava uma prestação de 724,79 euros. Isto porque a Euribor a seis meses em dezembro de 2007 se situava nos 4,819%.  

Desta forma percebe-se o efeito que a Euribor tem no crédito habitação. No entanto, desde 2015 que as taxas Euribor estão em terreno negativo, o que tem sido benéfico para os clientes. E não se prevê que subam tão cedo. Ainda assim, tendo em conta que um crédito habitação pode ter um prazo de 30 ou 40 anos, é preciso ter em conta que o cenário pode mudar.  

Este é o regime mais popular entre faixa etária dos 22 aos 30 anos, segundo Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças. "Nesta faixa etária encontramos jovens profissionais em início de carreira, cuja maior preocupação é ter acesso a uma prestação mais reduzida (atendendo aos salários mais baixos nesta população), pelo que optam na sua maioria por taxas variáveis com indexantes, por regra, mais curtos se possível. Por exemplo: Euribor a 3 meses", explica.

Pode consultar esta tabela com as médias mensais da Euribor e recorrer à Calculadora de Prestação de Crédito Habitação do Doutor Finanças para fazer contas e perceber quanto ficaria a pagar ao optar por uma taxa variável. 

Veja ainda: Como é calculada a Euribor e que impacto tem no crédito habitação?

Taxa fixa

No caso dos créditos habitação a uma taxa de juro fixa, esta mantém-se igual durante todo o prazo dos empréstimos. 

Esta taxa de juro é definida pelo banco ou instituição de crédito, tendo em conta fatores como o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel - designado por loan-to-value (LTV) -, as garantias do cliente e o risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido. 

Em condições normais do mercado, a prestação de um crédito a taxa fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. Neste caso, o cliente tem um encargo maior, mas não corre o risco de vir a ter a sua prestação aumentada. Contudo, deve ter em mente que o inverso também não impactará o valor a pagar mensalmente, ou seja, se a Euribor descer, a sua prestação não será reduzida. 

Depois de uma breve pesquisa pelos preçários dos vários bancos a operar em Portugal, podemos perceber que as taxas fixas para contratos a 30 anos se encontram à volta dos 2,3%.

Voltando a considerar o exemplo anterior: um casal que começou a pagar, em janeiro de 2021, um crédito habitação no valor de 120 mil euros a 30 anos. Fazendo as contas, ao optar por uma taxa fixa, este casal iria pagar uma prestação mensal de 461,76 euros durante 30 anos.  

Atualmente, o mercado comporta-se de forma atípica. "Embora nos últimos 30 anos as taxas variáveis tenham sido a melhor solução quando comparadas com as taxas fixas, estas estão nos valores mais baixos de sempre", aponta Cláudio Santos.   

Mas será a taxa fixa a melhor opção nesta altura? "Não necessariamente, pois para respondermos a essa questão, temos de saber mais alguns dados, como por exemplo perfil financeiro, estabilidade profissional, potencial evolutivo de rendimento mensal, prazo do financiamento", afirma o CCO do Doutor Finanças.

Se o que pretende é mais segurança e tranquilidade, por exemplo, optar por uma taxa fixa pode ser a melhor escolha para si.  

Taxa mista

Optar por uma taxa variável ou uma taxa fixa pode ser uma decisão difícil de tomar. Contudo, existe ainda outra opção: a taxa mista.  

Este regime permite ao cliente ter uma taxa fixa durante um período inicial – 5, 10 ou 15 anos, a definir com o banco – e, posteriormente, uma taxa variável. 

A taxa mista poderá, assim, ajudar na previsibilidade do pagamento e na gestão do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato de crédito habitação. Esta pode ser uma opção para quem quer obter o melhor de dois mundos. 

"Esta opção é tendencialmente escolhida pelas famílias em períodos de conturbação económico-social, onde a dúvida sobre a estabilidade profissional e segurança, levam a que optem por fixar e limitar no tempo o valor da prestação do crédito habitação, conseguindo assim dar uma maior tranquilidade à sua vida", explica Cláudio Santos.

Neste regime, a taxa fixa praticada nos primeiros anos do contrato é definida pelo banco ou instituição financeira.  

Consultando os preçários atuais dos bancos, a taxa fixa a cinco anos está a ter um valor de 0% acrescida do spread. Tendo por base o exemplo que temos vindo a usar, significa que, ao optar por uma taxa mista, nos primeiros cinco anos, a TAN do contrato seria de 1,25%. Com estas condições, nos primeiros cinco anos do contrato, a prestação seria de 399,90 euros.  Neste caso, é ainda possível que o spread não seja o mesmo que seria aplicado num contrato a taxa variável e que a taxa possa ser diferente. O banco define um intervalo mínimo e máximo do spread e atribui-o consoante fatores relacionados com o cliente.

Passado o prazo contratado de taxa fixa, a prestação passa a ser calculada com base na taxa variável, sujeita às flutuações da Euribor, até ao final do contrato.

Reembolso antecipado

Outro aspeto a ter em conta relativamente à escolha da taxa prende-se com o reembolso antecipado, ou seja, com a opção de amortizar crédito antes do final do prazo contratado. O reembolso antecipado do crédito habitação pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato, tendo apenas de avisar a instituição de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência. O que pode acontecer, por exemplo, se encontrar uma instituição financeira que lhe dê condições de financiamento mais atrativas do que o seu banco atual. Se optar por transferir o crédito terá de amortizar a sua dívida junto do seu banco.

As instituições de crédito cobram uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação. E há diferenças no que diz respeito às comissões consoante o crédito tenha taxa variável ou fixa. Assim, num contrato associado a taxa variável, se o cliente quiser fazer o reembolso antecipado tem de pagar uma comissão até 0,5% do montante em dívida. Já no caso de o contrato estar indexado a uma taxa fixa, a comissão não pode exceder os 2%. Estes são os limites máximos impostos pelo Banco de Portugal.

Vamos a contas: imagine que o seu capital em dívida é de 60.000 euros. Assumindo que o banco vai praticar a comissão máxima, se o contrato for associado a uma taxa variável terá de devolver ao banco os 60.000 euros acrescidos de 300 euros de comissão (60.000 x 0,005). Ou seja, para fazer o reembolso antecipado irá pagar 60.300 euros.

No caso de o contrato estar associado a taxa fixa, terá de devolver os 60.000 euros mais 1.200 euros de comissão (60.000 x 0,02), ou seja, 61.200 euros.

A diferença pode ser significativa, dependendo do valor em dívida, sendo este um fator que também deve ter em atenção no momento em que escolhe o regime de taxas a aplicar no seu contrato de crédito habitação.

É possível alterar o regime de taxa de juro durante o contrato?

Sim, é possível alterar o regime da taxa de juro durante o contrato através da negociação de crédito habitação. De acordo com o Banco de Portugal, "a renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito."

A renegociação permite ao cliente rever condições como o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo para a amortização do empréstimo ou a própria modalidade de reembolso.

Contudo, existe ainda outra opção, caso pretenda rever as condições do seu empréstimo: a transferência de crédito para outra instituição. A maior vantagem da transferência de crédito é poder ter um financiamento com uma prestação mensal mais baixa.

A redução de encargos vai depender dos juros aplicados e do prazo do crédito. Mas, ao mudar de banco, poderá ter ainda a oportunidade de reavaliar produtos que não utiliza, como cartões de crédito e outros produtos que teve de adquirir na altura em que fez o seu crédito e que lhe consomem uma parte relevante do seu orçamento familiar.

Em suma, a escolha do tipo de taxa de juro vai depender das preferências de cada cliente. É sempre importante ter em conta que a taxa variável é inconstante e o seu aumento poderá prejudicar o cliente. Mas o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em valores negativos, o cliente sai beneficiado. Por outro lado, a taxa fixa também tem vantagens, nomeadamente, a segurança de não estar sujeito às flutuações do mercado. 

"É garantido que nunca foi tão barato obter uma taxa fixa para o crédito habitação, e o aumento da popularidade desta modalidade é evidente. No entanto, isso não quer necessariamente dizer que a mesma é a melhor solução para todos os casos, mas definitivamente algo a levar em conta aquando do processo de decisão da taxa a escolher", remata o CCO do Doutor Finanças.

Leia ainda: Transferir o crédito habitação? Esta calculadora ajuda-o a saber quanto pode poupar

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