Vale a pena amortizar o crédito habitação?

Comprar casa através de crédito habitação implica pagar, algumas vezes, o valor total de quase duas casas. Mas há formas de reduzir este montante. Amortizar o crédito habitação ao longo da vida do empréstimo é uma das hipóteses.

A amortização de crédito permite reduzir o encargo mensal ou antecipar o fim do contrato, diminuindo, em ambos os casos, o custo total do empréstimo.

A resposta à pergunta "vale a pena amortizar" nem sempre é direta. Porque depende de vários fatores. É recomendável que se responda a algumas questões e se faça contas.

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Avalie primeiro a sua situação financeira

Antes de decidir o que deve fazer, responda a algumas perguntas:

• Se usar a poupança que tem, vai ficar descapitalizado?
• Pode precisar desse dinheiro para enfrentar algum imprevisto?
• Tem outros créditos com taxas de juro elevadas?

As respostas que der a estas questões vão ajudar a decidir se deve avançar com uma amortização antecipada do seu crédito habitação.

Se responder de forma afirmativa às duas primeiras perguntas, significa que as poupanças que tem podem ter um papel vital no equilíbrio do seu orçamento. Deve garantir que não fica descapitalizado e que tem sempre um pé-de-meia para enfrentar imprevistos. Se for o caso, mantenha as suas poupanças guardadas para qualquer eventualidade.

Se tem outros créditos com taxas de juro elevadas, nomeadamente cartões de crédito ou créditos pessoais com taxas de juro de dois dígitos, comece por saldar estas dívidas. Ao amortizar estas dívidas, a sua poupança será muito superior.

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O que ganho em amortizar o crédito habitação?

Respondidas as questões acima identificadas, encare a decisão de amortizar o crédito habitação como se de um investimento se tratasse. A partir daqui, tem de avaliar qual é o potencial retorno desta decisão.

Para ser mais fácil perceber o impacto da decisão, vamos a um exemplo:

Um crédito de 100 mil euros, com um spread de 1,2% e 240 prestações por liquidar (20 anos) corresponde atualmente a uma prestação de cerca de 630 euros. Amortizar o empréstimo em 10 mil euros implica uma redução da prestação de cerca de 64 euros por mês. Isto significa uma poupança de 768 euros no ano.

Se pensarmos na amortização como se fosse um investimento, tendo em consideração a amortização de 10 mil euros neste empréstimo, no final dos 20 anos, o “retorno” desta amortização é de 53,6%, o que representa uma “rentabilidade” de 2,7% ao ano.

Mas como fazer estas contas? Use a calculadora de prestação de crédito após amortização antecipada do Doutor Finanças para perceber qual o valor que vai ficar a pagar após fazer essa amortização. Atenção que tem de saber quantos anos faltam para concluir o empréstimo e a taxa de juro que é aplicada no crédito. Ao preencher estes dados, a calculadora apresenta o valor da nova prestação.

Para saber qual o “retorno” deste investimento terá apenas de usar o valor que vai poupar no espaço de um ano e multiplicar pelo número de anos que ainda faltam para concluir o contrato. A seguir, terá de dividir esse valor pelo montante amortizado e calcular o valor percentual. O resultado obtido deve, então, ser dividido pelo número de anos que ainda faltam para concluir o seu empréstimo e saberá qual o “retorno” financeiro da amortização.

Se voltarmos ao exemplo acima descrito, a conta é a seguinte:

768 euros a multiplicar por 20 anos dá 15.360 euros. Na prática, ao longo dos 20 anos vamos pagar menos este valor ao banco. Depois, temos de dividir este montante pelos 10 mil euros que amortizámos, e calculamos a percentagem. Neste caso, o resultado é 53,6%, o que, dividido pelo número de anos do contrato (20), representa 2,7% por ano.   

Fazer estas contas permite-lhe perceber se esta é uma boa aposta. Se tem poupanças acumuladas, perceba quanto lhe estão a pagar por essas poupanças e questione-se sobre qual será a solução mais atrativa para si.

Além de reduzir os encargos mensais imediatos, amortizar o crédito permite diminuir o custo total do empréstimo, gerando, dessa forma, poupanças futuras adicionais e, eventualmente, terminar o contrato antes do prazo inicialmente estipulado. Tudo fatores que devem ser tidos em conta.

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Reduzir a prestação ou antecipar o final do contrato?

Contrair um crédito para comprar habitação própria é algo normal em Portugal. Ainda assim, é importante perceber que quando compramos uma casa a crédito estamos, muitas vezes, a pagar quase o dobro do seu valor. Por isso é que é tão importante sabermos qual é o montante total imputado ao consumidor (MTIC) - este valor está sempre na FINE que o banco nos dá antes de assinarmos o contrato de financiamento.

Quando decidimos amortizar uma parte significativa do crédito podemos optar por dois caminhos:

• Manter o prazo inicial do contrato, reduzindo assim a prestação mensal;
• Reduzir o prazo do contrato, mantendo a prestação do crédito, mas antecipando o final do contrato.

Qualquer destas opções vai gerar poupanças, sendo que quanto mais depressa liquidar as suas dívidas, menos vai pagar ao banco.

Faça as suas contas, avalie qual a melhor solução para o seu caso e tome decisões mais conscientes.

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Comissão de amortização antecipada suspensa

Outra questão a ter em consideração é o facto de estar suspensa, até ao final do ano, a cobrança de comissão por amortização antecipada nos empréstimos para compra ou construção de habitação própria e permanente indexados a uma taxa variável. O Governo determinou esta suspensão no âmbito das medidas de apoio às famílias devido ao aumento das taxas de juro.

Esta é uma medida temporária que elimina a comissão de 0,5% do capital amortizado que os bancos podiam cobrar quando um cliente queria amortizar o seu empréstimo.

De realçar que as instituições podem cobrar até 0,5% da amortização, no caso de estar indexado a uma taxa variável. Já no caso de ter um taxa fixa, a comissão é de 2% e, neste caso, a exigibilidade de pagamento mantém-se. O Governo apenas determinou a suspensão para os contratos de taxa variável para ajudar as famílias a enfrentarem o impacto da subida das taxas Euribor.

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