Arrendamento: É possível opor-se à renovação automática do contrato?

O contrato de arrendamento é geralmente celebrado para vigorar num determinado período, ou seja, é acordado uma data de início e de fim, que em termos jurídicos designamos como contrato a termo certo. Por regra, os senhorios recorrem a esta modalidade para não ficarem “eternamente” presos aos contratos. No entanto, a lei diz-nos que os contratos com prazo certo se renovam automaticamente quando terminam.

Assim, surge desde logo a seguinte questão: Existe alguma forma de o arrendatário se opor a esta renovação automática?

O que diz a lei sobre a oposição à renovação automática do contrato?

Nos termos do artigo 1096.º do Código Civil, é-nos dito que os contratos com prazo certo se renovam automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou, no mínimo, de três anos.

No entanto, a lei permite que entre senhorio e inquilino possa ser acordado algo em contrário, ou seja, que a regra da renovação automática seja afastada. Ressalva-se que esta regra da renovação automática também não se aplica no caso de contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos. Assim sendo, é necessário que as partes demonstrem a sua intenção de dar por concluído o contrato.

Embora a oposição à renovação de um contrato de arrendamento habitacional seja relativamente simples, esta obriga ao cumprimento de algumas regras, nomeadamente no que se refere a prazos.

De seguida, iremos analisar o regime da oposição à renovação, distinguindo, desde logo, duas posições diferentes, a do senhorio e a do arrendatário.

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O que deve fazer o arrendatário?  

O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio por meio de carta registada com aviso de receção, para a morada acordada, ou na falta desta para a morada do senhorio que consta no contrato. Esta comunicação deve ser enviada respeitando os seguintes prazos (Art.º 1098.º CC):

• Contratos com duração igual ou superior a 6 anos (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 120 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 90 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 60 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração inferior a 6 meses (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita após ter decorrido um terço de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Os arrendatários não necessitam de invocar qualquer motivo para rescindirem o contrato de arrendamento quando ocorra o seu término, bastando que comuniquem à outra parte a sua intenção de não renovação nos prazos mencionados.

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O que deve fazer o senhorio?

O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação por meio de carta registada com aviso de receção, que deverá ser enviada para o locado, ou para morada que tenha sido convencionada, ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte (Art.º 1097.º CC):

• Contratos com duração igual ou superior a 6 anos (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 240 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 120 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita com 60 dias de antecedência da data em que a renovação opera;

• Contratos com duração inferior a 6 meses (prazo de duração inicial ou prazo de renovação) - a comunicação da não renovação do contrato deve ser feita após ter decorrido um terço de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Excetuam-se os casos em que o senhorio tenha necessidade de utilizar o imóvel arrendado para sua habitação própria ou de algum descendente em 1.º grau. Nestes casos, a oposição à renovação do contrato pode ocorrer antes de decorridos 3 anos de celebração do contrato.

Em suma, constata-se que as regras de oposição à renovação contratual são mais rígidas para os senhorios, uma vez que estes estão sujeitos a prazos de comunicação mais alargados e são obrigados a respeitar o prazo mínimo de 3 anos após celebração do contrato para que a oposição à renovação produza efeitos (no caso de não ser invocada a exceção acima referida). Isto tem fundamento na clara supremacia da posição do senhorio no âmbito da relação contratual. O legislador recorre a estes mecanismos de forma a proteger o arrendatário, que se apresenta como a parte contratualmente mais frágil, bem como no sentido de proteção do Direito à Habitação, que se assume como um direito fundamental de todos os cidadãos e que possuiu acolhimento Constitucional.

Importa deixar aqui a ressalva que, para a oposição à renovação contratual, nenhuma das partes tem de apresentar qualquer motivo (salvo a já referida exceção para obstar à duração mínima de 3 anos do contrato prevista no n.º 3 do artigo 1097º do Código Civil). Apenas têm de ser cumpridos os prazos de comunicação, pois neste momento o próprio contrato encontra-se no seu término.

A figura da renovação automática é um mecanismo utilizado por comodidade e para proteção das partes, uma vez que evita que estas estejam sempre a celebrar novos contratos quando pretendam dar continuidade a um contrato com termo certo. Por outro lado, a renovação automática confere estabilidade à relação contratual sem exigir que as partes fiquem presas a contratos intermináveis.

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