Avaliação de imóveis: Como se apura o valor de mercado

Comprar uma casa com recurso a crédito habitação exige a realização de uma avaliação do imóvel. Isto porque o valor financiado pelo banco vai depender sempre da avaliação.  

Regra geral, as avaliações dos imóveis são realizadas por empresas e entidades externas à instituição bancária. Porém, o seu custo é suportado na íntegra pelo comprador. 

Quando o objetivo é comprar uma casa, a avaliação vai apurar o seu valor de mercado. Existem diversas definições de valor, bem como vários métodos de avaliação utilizados na determinação do valor de um bem. Segundo as Normas Europeias de Avaliação, o valor de mercado é definido como o valor pelo qual se estima que o imóvel seja vendido, à data da avaliação, atuando o vendedor e comprador de forma independente um do outro, sem qualquer tipo de coação ou outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado.  

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Métodos para apurar o valor de mercado de um imóvel

Em entrevista ao Doutor Finanças, Ana Caldeira Martins, representante da Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI), explica que existem três métodos reconhecidos para apurar o valor de mercado de um imóvel. "É o objetivo que vai determinar a abordagem", nota a representante da ANAI.

São eles:

O método da comparação de mercado, em que o valor do imóvel é atribuído através da comparação com imóveis semelhantes, com base no conhecimento do mercado. Para a utilização deste método, tem de haver muita informação disponível sobre imóveis à venda ou imóveis que já foram vendidos. 

O método de capitalização de rendimentos ou método de rendimentos, que calcula o rendimento potencial que um imóvel pode gerar, baseando-se num conjunto de fórmulas específicas para o efeito.  

E, por fim, o método do custo, em que o valor da casa é calculado através de uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com características e funções semelhantes, sendo utilizado em mercados onde há pouca informação ou em que a tipologia da habitação em avaliação é pouco transacionada. 

Quais os fatores que influenciam o cálculo da avaliação?

Existem vários fatores que influenciam a avaliação de um imóvel. Independentemente do método utilizado, o cálculo vai depender de variáveis como a localização, o ano de construção, a tipologia, as áreas, a exposição solar, os acabamentos, entre outras.

A localização é um dos fatores mais relevantes, de acordo com peritos, uma vez que está associada àquilo que mais contribui para o sucesso da venda – a procura. Em zonas onde a procura é maior, o metro quadrado é mais caro, fazendo subir os preços das casas.

Também o ano de construção é considerado para a avaliação. Regra geral, quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor, podendo existir exceções. Por exemplo, nos casos em que o imóvel está muito bem conservado, passou por uma renovação ou o seu ex-proprietário tenha sido alguma celebridade.

A exposição solar é outro fator tido em conta. Uma casa com boa exposição solar é, por norma, mais valorizada. A ideia a reter é: quanto mais luz tiver, maior é o seu valor.

A tipologia do imóvel e as suas áreas também são consideradas no cálculo. E aqui, as áreas são fundamentais. Se a casa tiver boas áreas, mesmo com poucas divisões, pode haver de imediato uma valorização do preço final no mercado.

Também são tidas em conta facilidades como piscina, espaços verdes, garagem ou elevador e ainda as acessibilidades do imóvel.

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