Cuidados a ter com o CPCV

Um contrato promessa de compra e venda (CPCV) é um documento facultativo, normalmente realizado entre o futuro comprador de uma casa e o atual proprietário. Neste contrato, ambas as partes estabelecem requisitos, obrigações e direitos que vão servir como garantia legal até ao dia da escritura do imóvel. Embora este contrato não seja obrigatório, existem cuidados a ter com o CPCV, dado que, depois de ser celebrado, todas as cláusulas têm força legal para nenhuma das partes sair prejudicada até ao contrato ser celebrado de forma definitiva.

Assim, se vai comprar casa brevemente, conheça os principais cuidados a ter com o CPCV.

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7 cuidados a ter com o CPCV

1 - Atenção aos dados do imóvel e das duas partes envolvidas no contrato

Para que ambas as partes tenham os seus direitos e deveres assegurados legalmente, é fundamental que os dados presentes neste documento não apresentem erros e possam ser comprovados. Desta forma, logo no início do CPCV, deve garantir que ambas as partes estão devidamente identificadas. Ou seja, o contrato deve indicar o nome completo, número do cartão do cidadão e NIF, morada e estado civil de ambas as partes.

Como, neste caso, estamos a falar da compra de um imóvel, o contrato promessa compra e venda deve conter o máximo de informações sobre o bem que vai ser vendido. Além da inscrição e descrição predial, tipologia, localização, se existirem outras partes afetas ao imóvel, como uma garagem, anexo, armazém, piscina, etc., estas devem estar descritas no contrato.

Outro pormenor relevante é que precisa de ser anexada ao CPCV a licença de habitação ou de construção. Caso nenhuma destas exista, então deve anexar a prova de que esta licença foi solicitada junto da Câmara Municipal. Lembre-se que esta documentação é essencial para realizar a escritura, mas também na hora de obter um financiamento junto de uma instituição de crédito.

Por fim, o CPCV precisa de garantir que o imóvel que está a ser vendido reúne todas as condições essenciais de habitabilidade, como a instalação de esgotos, água, eletricidade, gás, etc.

Se todas estas informações estiverem descritas, caso existam dados que não correspondam à realidade, o contrato pode ser anulado. Lembre-se que o incumprimento de cada condição deve prever uma sanção a aplicar. Assim, em termos legais, fica mais fácil cumprir com o que está estipulado no contrato acordado por ambas as partes.

2 - Garanta que o CPCV indica o montante do sinal, caso este seja pago

Para assegurar o negócio e demonstrar que existe interesse em finalizar a compra de um imóvel, é normal que o futuro comprador pague um sinal ao proprietário do imóvel. Embora não exista nenhum valor definido pela lei, o mais comum é que a quantia dada como sinal corresponda a 10% a 20% do bem que está a ser vendido.

Ou seja, num imóvel comprado através de um crédito habitação, o sinal pago num contrato promessa compra e venda costuma corresponder ao valor que o banco não financia. Se o imóvel custar 180.000 euros e a instituição financeira emprestar 90% desse valor, por norma, o sinal do CPCV corresponde a 18.000 euros.

No fundo, é este sinal que dá força ao contrato. Afinal, perante o incumprimento das alíneas estipuladas, o proprietário pode ter de devolver este sinal em dobro à outra parte ou, em caso de incumprimento pelo futuro comprador, este perde a quantia que pagou antecipadamente.

Contudo, um dos cuidados que deve ter com o CPCV é que este deve indicar o montante do sinal. Assim, após a sua celebração, o futuro comprador fica com um comprovativo do valor que pagou. Caso o montante não seja indicado, não é aconselhável entregar este valor sem a contrapartida de um recibo, uma vez que fica sem comprovativo do pagamento.

3 - Definição de uma data limite para a escritura do imóvel

Antes de assinar o CPCV deve confirmar se está ou não definida uma data limite para a celebração da escritura do imóvel. Este é um ponto importante para o futuro comprador e vendedor, uma vez que estabelece um prazo para o contrato ter efeitos definitivos. No entanto, ambas as partes devem dar uma margem de segurança para a realização da escritura de forma a cobrir certos imprevistos ao longo do processo.

Contudo, se o prazo estipulado não for cumprido, podem ser aplicadas sanções. Estas sanções devem ser definidas no próprio CPCV. Mas caso não estejam, aplicam-se as regras gerais definidas no Código Civil. Por norma, se o incumprimento do prazo estiver associado ao vendedor, este tem de devolver à outra parte o dobro do sinal que foi pago. Já se o incumprimento for culpa do futuro comprador, o montante do sinal fica para o vendedor.

Caso as duas partes se queiram proteger destas possíveis sanções, devem acrescentar uma alínea ao contrato que preveja a extensão do prazo da escritura por um determinado período.

4 - Proteção em caso do crédito habitação ser recusado

Há vários motivos que podem levar um crédito habitação a ser recusado. Uns podem estar relacionados com os futuros titulares de crédito, mas também podem estar associados à documentação do imóvel ou a outros fatores.

Dado que nem sempre é fácil garantir que o processo de financiamento é concluído com sucesso e a escritura pode ser feita na data acordada, se ambas as partes concordarem, pode ser adicionada uma cláusula ao CPCV que anule o contrato caso o crédito habitação seja recusado. Assim, o sinal pode ser devolvido ao potencial comprador.

Mas como esta cláusula pode levantar alguns problemas, o ideal é que, antes de se comprometer com a compra de uma casa, peça a pré-aprovação do seu financiamento.

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5 - Garantir que a alienação está livre de ónus e encargos

Uma das piores coisas que pode acontecer a quem compra uma casa é descobrir que o imóvel está penhorado ou tem dívidas associadas. Assim, antes de um contrato promessa compra e venda ser assinado, deve ser incluída uma cláusula que livre o futuro proprietário de quaisquer ónus e encargos, sejam estes relativos a penhoras, hipotecas ou outras despesas inesperadas.

6 - Obrigatoriedade do reconhecimento presencial das assinaturas no CPCV

De acordo com o artigo 410.º, nº3 do Código Civil, o CPCV "deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte".

Ou seja, para que o CPCV tenha valor jurídico, deve existir o reconhecimento presencial e a certificação das assinaturas de ambas as partes envolvidas no contrato. Além das assinaturas, também deve ser reconhecida a existência da licença de utilização ou construção. No entanto, quem não assinar o documento não pode invocar a anulação do contrato devido à falta do reconhecimento presencial das assinaturas.

7 - Possibilidade de cancelar o contrato

Embora não seja fácil cancelar um contrato promessa compra e venda após a sua celebração, é possível fazê-lo. Mas, para tal, ambas as partes vão ter de chegar a um consenso sobre a possibilidade de cancelar o contrato. Ou seja, tem de ser criada uma cláusula que defina em que situações o CPCV pode ser cancelado e qual é o período máximo para o cancelamento.

Existindo esta cláusula, tanto o futuro comprador como o vendedor podem cancelar o contrato dentro das situações estipuladas. Se a extinção do CPCV acontecer fora das regras estabelecidas, podem existir sanções, como o pagamento em dobro do sinal ou a perda do valor do montante pago.

Tem dúvidas sobre os cuidados a ter com o CPCV? Fale com um advogado

Ter noção dos cuidados básicos a ter na hora de celebrar um contrato promessa compra e venda é essencial antes de avançar para a compra de uma casa. No entanto, se pretende acrescentar alíneas mais específicas a este contrato, ou tem dúvidas sobre os seus direitos e deveres, o melhor é pedir aconselhamento profissional junto de um advogado.

Afinal, estamos a falar de um contrato que passa a ter efeitos legais. Logo, se a elaboração deste documento fugir do modelo padrão, o CPCV deve ser redigido por um advogado, podendo proteger melhor os seus interesses com base na legislação em vigor.