Habitação: A importância da Due Diligence num processo de compra

Ao longo de tantos anos a acompanhar compradores e investidores, tornou-se mais do que claro, para mim, a importância de uma Due Diligence. Recolher todos os documentos relativos ao imóvel e encetar um processo de investigação e recolha de informação tornam-se passos vitais para se concretizar um investimento com mais segurança.

Parece-me que grande parte do mercado ainda não entendeu a importância desta fase. É morosa, envolve muitos documentos e pode inviabilizar uma operação. Por natureza, é “chata”! Mas considero que é muito mais importante realizar um investimento (que, pela sua natureza, é avultado) com “conhecimento de causa” do que nos limitarmos ao instinto de investidor.

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O que é uma Due Diligence e em que consiste?

Uma Due Diligence refere-se a um processo de investigação e análise que é realizado antes da compra ou investimento, no caso, de um imóvel. Este processo visa garantir que todas as informações relevantes sobre o imóvel são conhecidas, permitindo assim uma decisão informada e consciente.

Torna-se um passo essencial para se fazer um investimento de forma consciente, com mais informação e conhecimento das diferentes realidades do imóvel, tornando o processo mais seguro.

Um processo de Due Diligence, variando de caso para caso, deve obedecer a diversas etapas. Neste artigo, vou realçar as que considero mais importantes e recorrentes e que normalmente opto sempre não abdicar, e que se aplicam sobretudo à compra de frações residenciais, seja para uso próprio, seja para investimento.

Principais etapas da Due Diligence Imobiliária

1. Análise jurídica

A análise jurídica, na minha opinião, deve ser realizada por um advogado. É certo que muitos de nós, ao longo de tantos anos de experiência, sabemos ler e interpretar os documentos identificativos de um imóvel. Mas, para maior e melhor segurança do processo, nada melhor do que recorrer aos serviços de quem, de facto, tem competências para o efeito.

No que respeita a documentos a recolher sobre o imóvel, realço os seguintes:

• Caderneta Predial;
• Certidões;
• Certificado Energético;
• Plantas, projetos, memória descritiva (quando aplicável, em casos de imóveis novos ou empreendimentos);
• Licença de utilização;
• Atas de Condomínio;
• Declaração de não-dívida ao Condomínio.

O objetivo desta fase passa, fundamentalmente, por verificar a titularidade do imóvel e a existência (ou não) de ónus ou encargos, nomeadamente hipotecas ou outras dívidas. Adicionalmente, a recolha de documentação e informação respeitante ao Condomínio permite-nos construir uma “história” sobre o imóvel, passada, presente e futura.

2. Inspeção física

A visita ao imóvel é peça fundamental em todo o processo. Idealmente, qualquer comprador ou investidor deveria contratar uma inspeção técnica ao mesmo para aferir das condições estruturais do imóvel.

No entanto, além deste tipo de inspeções não estarem ainda enraizadas no mercado, o seu custo é algo desproporcional a muitos dos investimentos realizados, pelo que acabo por entender que se prescinda deste tipo de trabalhos. Entendo, mas considero de vital importância, principalmente para imóveis usados em prédios já com uma certa idade.

Face a isto, a inspeção visual é fundamental! Procurar aferir do estado geral do imóvel é muito importante. Qualquer custo extra significa menos rentabilidade para o investidor. Por isso, é importante perceber que investimentos já foram feitos no prédio e outros que se perspetivam vir ainda a fazer. Dou como exemplos:

• Colunas de gás, eletricidade, água;
• Canalizações;
• Instalações elétricas;
• Cobertura de prédios, telhados;
• Impermeabilizações;
• Estado geral das fachadas;
• Conservação geral do prédio.

Lembre-se: recolha informação e construa a sua própria história! Contacte a Administração do Condomínio, analise as atas passadas e fale com os vizinhos. Não julgue ser suficiente a informação que lhe é transmitida pelo vendedor ou pelo agente imobiliário. Suporte-se sempre em documentação e factos concretos.

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3. Análise de mercado, económica e financeira

Uma boa análise de mercado faz toda a diferença! Comparar o imóvel que se pretende comprar com outros efetivamente comparáveis, na mesma localização ou em outras similares, é um trabalho algo exaustivo, mas de suma importância para se poder aferir do correto valor de mercado.

Depois disso, há que procurar estimar a rentabilidade do investimento, principalmente se se tratar de imóvel para investimento, seja para arrendamento, seja para venda futura.

Com esta informação, o processo negocial torna-se mais célere e transparente, ficando o comprador com maior poder negocial, porquanto mais e melhor informação de mercado tenha.

4. Análise de outra documentação e contratos

Há casos em que se torna necessário analisar outro tipo de documentação. No caso de o imóvel estar arrendado, por exemplo, há que analisar o contrato de arrendamento, observando:

• Prazo/termo;
• Renda contratada e formas de revisão periódica;
• Break-clauses, ou seja, cláusulas de rescisão de parte a parte;
• Equipamentos incluídos na fração e que façam parte igualmente do contrato de arrendamento.

Já nos casos em que se trate de imóveis reabilitados ou com obras recentes de conservação, há que entender bem que tipo de obras foram feitas e com que profundidade. Peça as faturas referente aos trabalhos feitos ou qualquer outro documento que sirva de garantia de todos os investimentos realizados.

Qual a importância da Due Diligence?

Julgo agora ser mais clara a importância de um processo deste tipo. Realizar uma Due Diligence minuciosa é crucial para:

• Mitigar riscos: identificar e avaliar riscos potenciais que possam afetar o investimento;
• Tomar decisões informadas: ter todas as informações necessárias para decidir se a compra ou o investimento vale a pena;
• Negociação: utilizar os resultados da Due Diligence para negociar melhores condições de compra.

A Due Diligence em imobiliário é, assim, um processo abrangente que envolve várias etapas de verificação e análise para garantir que o comprador tem uma visão clara e precisa do imóvel que pretende adquirir. Este processo ajuda a evitar problemas futuros, protegendo o investimento e garantindo que todas as partes envolvidas têm uma compreensão completa do negócio.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.