Rendas: Quais os limites para os novos contratos?

Depois de vários meses de discussão, o programa Mais Habitação foi publicado em Diário de República. Em fevereiro de 2023, quando apresentou o pacote de medidas, António Costa disse que o objetivo é "responder de forma completa a todas as dimensões do problema da habitação". E como não é novidade, um desses problemas é o preço das rendas.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento no segundo trimestre de 2023 atingiu os 7,27€/m2. Em comparação, no mesmo período de 2022, o valor do m2 era de 6,55 euros. Se recuarmos ainda mais, até 2020, verificamos que o preço do m2 nos novos contratos de arrendamento aumentou quase dois euros: era de 5,41 no segundo semestre desse ano.

Assim, entre as medidas agora publicadas, está um limite à renda inicial dos novos contratos. Além disso, os contratos anteriores a 1990 não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Saiba o que vai mudar a partir de agora.

Novas rendas não podem aumentar mais de 2%

Teve a casa arrendada nos cinco anos anteriores à entrada em vigor do programa Mais Habitação? Se quiser fazer um contrato com um novo inquilino, não pode aumentar a renda mais de 2% em relação ao último valor praticado. Ou seja, se a renda do último contrato tiver sido de 600 euros, a nova renda não pode ser superior a 612 euros.

"A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02", refere o artigo.

Exceções

A subida das rendas pode superar os 2% nas seguintes situações:

1. Quando a renda está dentro dos limites definidos no Programa de Apoio ao Arrendamento

O limite de 2% apenas se aplica às casas cuja renda exceda os limite de preço por tipologia definidos no Programa de Apoio ao Arrendamento.

A título de exemplo, um T1 um Lisboa não pode ultrapassar os 900 euros mensais e no Porto não pode ir além dos 775 euros. Assim, se no último contrato que fez em Lisboa cobrou, por exemplo, uma renda de 600 euros, não se aplica o limite de 612 euros no contrato seguinte.

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2. Quando o contrato anterior não foi alvo de atualizações permitidas

Se, no último contrato, o senhorio não tiver feito atualizações permitidas por lei, pode fazê-las agora. Assim, aos 2% de aumento pode ainda acrescentar os coeficientes de atualização automática dos últimos três anos. Em 2023, o valor a considerar é 5,43%.

3. Quando houve obras no imóvel

No caso dos senhorios que fizerem obras de remodelação ou restauro profundas, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas, até ao limite anual de 15%.

Mas atenção: qualquer um dos coeficientes mencionados acima só pode ser aplicado uma vez em cada ano civil. Imaginemos que, num determinado ano, faz um novo contrato no qual é refletida a subida da renda em 2%. Se, nesse mesmo ano, voltar a assinar um novo contrato para a mesma habitação, não poderá voltar a subir a renda.

Contratos anteriores a 1990 não transitam para o NRAU

Os contratos anteriores a 1990 que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) já não vão transitar. Esta medida aplica-se em três situações:

• Nos casos em que o arrendatário comprove que o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais;
• Quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos;
• Quando o arrendatário tem deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Ao contrário do que acontecia até agora, os senhorios vão poder atualizar as rendas destes contratos com base na inflação. O programa Mais Habitação prevê ainda isenção de IRS e de IMI para estes proprietários, além de outras medidas de compensação.